ДЕВЕЛОПМЕНТ
« КРАСНЫЙ КИТ » ПРИВЛЁК ВО ВТОРУЮ ОЧЕРЕДЬ КРУПНЫХ МЕЖДУНАРОДНЫХ РИТЕЙЛЕРОВ
в новом проекте ставки всё равно окажутся ниже .
Как уже было сказано выше , оптимальный вариант – когда все очереди выглядят как единое здание . « И наличие успешно действующей первой фазы , как правило , является гарантией успеха второй фазы . Но арендаторы всегда будут искать возможность размещения в успешно функционирующей первой фазе и лишь потом – в последующих очередях », – считает Андрей Шувалов , старший директор отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield .
Такого же мнения придерживается Марина Малахатько . « Обычно все якорные арендаторы “ сидят ” в первой очереди , и основная проблема девелопера – понять , какие бренды нужно привлечь во вторую , чтобы они вытянули экономику проекта , – соглашается она . – Вторая очередь может быть реализована за счёт укрупнения форматов действующих арендаторов первой фазы , а также новых брендов – в идеале совершенно новых для города ».
Особенности брокериджа ТРЦ в несколько очередей такие же , что и у классических центров : при заполнении второй или третьей очереди в зависимости от профиля привлечённого якоря подбираются соответствующие арендаторы . В ряде случаев возможна « пересадка » операторов из одной фазы в другую , когда это жизненно необходимо .
Таким образом , фазирование объектов торговой недвижимости позволяет диверсифицировать риски , когда девелопер не уверен в востребованности рынком большого объёма площадей . Но здесь есть и другая сторона медали . Строительство ТРЦ в несколько этапов значительно удорожает проект в части затрат на инженерные системы .
Кроме того , девелопер при возведении суперрегионального объекта может сэкономить существенную сумму на контракте с подрядчиком , заказав ему сразу большой объём площадей . Что касается разрешений на строительство и получения ГПЗУ , то при фазировании девелопер также несёт дополнительные затраты . Конечно , в идеале ТРЦ в несколько корпусов должен быть изначально задуман как единый проект . Но на практике так получается далеко не всегда . И зачастую в конечном итоге у собственника появляется два рядом стоящих здания .
№ 145 МАРТ 2018 19