ДЕВЕЛОПМЕНТ
случается так, что сделок при этом всё
равно почти нет. В этой ситуации соб-
ственники приходят к выводу, что виной
всему сам объект. Но дело может быть
совсем в другом.
Во время кризиса сильно изменились
условия арендной платы, теперь аренда-
торы часто платят вместо фиксирован-
ной суммы или просто процент с оборота
продаж, или небольшой фикс + процент.
Вознаграждение же для брокеров пока
меняет мало кто, как и в докризисное
время, оно составляет 8,33% от годовой
арендной платы – это сумма, равная ме-
сячной плате оператора за снимаемую
площадь (чаще всего исчисляется по пер-
вому году работы).
Средний метраж магазинов мелкой
нарезки в торговом центре равен 100 кв.
метрам, арендная ставка на такие поме-
щения, согласно ожиданиям девелопера,
в торговом центре районного масштаба
в Москве составляет примерно 30 000
рублей за кв. метр в год. То есть месяч-
ная плата (и предполагаемое вознаграж-
дение для бро кера) должна составлять
250 000 рублей, подсчитывает генераль-
ный директор компании Smart Estate
Moscow Михаил Петров.
Однако в сегодняшней ситуации в
первые годы после открытия ТЦ аренда-
торам нередко делают весьма ощутимые
скидки – до 70–80%, как правило, в рам-
ках договоров степ-рент (низкий уровень
ставки на первый год с её плавным уве-
личением в последующие годы), часть
операторов платит процент с оборота или
фикс + процент.
«Сделка, за которую брокер должен
получить по рент-роллу 250 тыс. рублей,
за счёт скидок и дисконтов может при-
нести ему сильно меньше, до 50–60 тыс.
рублей во вновь открывшемся ТЦ. Что-
бы выполнить план, консультант должен
сделать минимум 10–15 таких сделок в
месяц, что в сегодняшних условиях фи-
зически невозможно. Дело в том, что
месячные расходы одного небольшого
консалтингового агентства (на з/п, арен-
ду помещения, услуги юриста, секретаря,
бухгалтера и проч.) составляют около 1,1
млн рублей. Очевидно, что этим компани-
ям сдавать помещения в ТЦ на таких ус-
С
истема вознаграждения кон-
сультантов – это всегда инди-
видуальный подход в зависи-
мости от объёмов сдачи в
аренду и уровня арендных
ставок, а также уровня
профессиональности де-
велопера/инвестора
и
дополнительных инвести-
ций в продукт, таких как
консалтинговое сопрово-
ждение, маркетинг. Мо-
МАРИНА
МАЛАХАТЬКО
жет быть использована
и фиксированная плата
директор
за каждый сданный метр,
отдела
торговых
и процент от вознаграж-
помещений
дения, и система расчёта
CBRE в Москве
от оборотов, и бонусная
система в зависимости от
уровня бренда, скорости работы и ко-
личества сданных метров.
ловиях не интересно», – считает Петров,
уточняя, что на неэксклюзивной основе
сдают помещения в ТЦ именно некрупные
агентства.
Марина Малахатько отмечает, что
сниженние арендных ставок в торговых
центрах оказало влияние не только на
маленькие агентства, но и на рынок кон-
салтинга в целом: «Ставки снизились (не
учитывая такие успешные ТЦ, как “Атри-
ум”, “Охотный ряд”, “Европейский” и дру-
гие), а вознаграждение консультантов и
так было невелико из-за высокого уровня
конкуренции. Теперь оно стало ещё мень-
ше».
КАК БЫТЬ
Поскольку качественно заполнить
торговый центр сейчас действительно
непросто, «невыгодные» по условиям
оплаты арендаторы для девелоперов
отсутствуют: важнее заполнить объект
любыми способами, чтобы увеличить тра-
фик, чем ждать, когда появятся согласные
на высокие ставки операторы. При этом
№ 144 ФЕВРАЛЬ 2018
15