СЕГМЕНТ
МЕНЬШЕ ДВУХ ТРЕТЕЙ
По данным Colliers International , в 2016 – 2017 годах в московском регионе было введено шесть торговых центров , в которых доля работающих торговых площадей в день запуска составила менее 60 % от арендопригодных . Среди них – ТЦ 4Daily ( Мытищи ), « Бутово Молл » ( Москва ), « Ривьера » ( Москва ). « В последние годы таких проектов стало больше , но и ранее во многих перенасыщенных торговой недвижимостью городах были отдельные случаи проектов с низкой заполняемостью , – комментирует партнёр Colliers International Анна Никандрова . – Помимо экономической ситуации , это связано ещё и с тем , что в последние годы у 30 % продолживших своё развитие арендаторов сформировалась стратегия открываться в уже работающих торговых центрах ».
Тренд на открытие проектов с высоким уровнем вакантности отмечают не только в Colliers . « Действительно , в последние годы крупные проекты начинали работу с технических открытий , – говорит руководитель департамента брокериджа коммерческой недвижимости RRG Светлана Ярова . – Иными словами , запускались продуктовый гипермаркет , пара якорных операторов и отдельные магазины на первых этажах . Основная часть торговой галереи была закрыта ». В этом случае возникает двойственная ситуация , добавляет Ярова : девелопер не готов открываться полупустым , так как боится испортить своё реноме перед покупателем , а ритейлеры – начинать ремонт , поскольку сначала хотят увидеть , что ТЦ открыт и привлекает целевую аудиторию .
Переизбыток предложения , который привёл в 2016 году к самому высокому уровню вакантных площадей в качественных торговых центрах , начал формироваться в 2014 году , отмечает заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Михаил Титов . Тогда в эксплуатацию был введён рекордно высокий объём торговых площадей , продолжает он . Сейчас тренд по открытиям идёт на спад , добавляет Ярова : в 2014 году на рынок московского региона вышло более
НИЗКИЕ АРЕНДНЫЕ СТАВКИ НЕ СПАСАЮТ ОТ ОГРОМНЫХ УБЫТКОВ НА СТАРТЕ ИЗ-ЗА ПУСТУЮЩИХ ПЛОЩАДЕЙ И НИЗКОГО ТРАФИКА . ДАЖЕ ЕСЛИ АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ РАВНЫ НУЛЮ , ДОСТИЧЬ ТОЧКИ БЕЗУБЫТОЧНОСТИ БУДЕТ ДОСТАТОЧНО СЛОЖНО .
760 тыс . кв . м GLA , в 2015 году – 620 тыс . кв . м , а в 2016 году – около 500 тыс . кв . м . Совокупный ввод за 2017 год не превысит 200 тыс . кв . м , прогнозирует она .
НИЗКАЯ СТАВКА НЕ СПАСАЕТ ОТ УБЫТКОВ
Арендаторы , подписывая договор с ещё не открывшимся торговым центром , рассчитывают , что в день запуска вакантность ТЦ будет невысокой . Поэтому низкая заполняемость зачастую оказывается для них сюрпризом , говорит директор департамента недвижимости « Евросети » Игорь Дубин . « На стадии брокериджа все торговые комплексы стараются доказать , что они будут полностью заполнены к открытию , однако далеко не всегда это так , – комментирует он . – Первое , что заставляет ритейлеров открываться в ТЦ с низкой заполняемостью – это неграмотно подписанный договор . Если в момент брокериджа компания подписывает до-
НАШИ ЭКСПЕРТЫ :
АННА НИКАНДРОВА
партнёр Colliers International
ИГОРЬ ДУБИН
директор департамента недвижимости « Евросети »
КАРЕН МАТЕВОСЯН
директор по развитию сети « Эльдорадо »
№ 142 НОЯБРЬ 2017 17