необходимо изключително внимателно да се разгледат,
изучат и анализират индивидуалните характеристики
на всяка отделна страна с формиращи се пазари.
5. Оценка на недвижими имоти в
условията на формиращи се
пазари
За да се отговори на въпроса дали традиционните
оценителски техники могат да се справят с
проблемите на оценката на недвижими имоти
във формиращите се пазари е необходимо да се
разгледат както специфичните особености и рискове
във формиращите се пазари, така и основите, на
които лежи класическата оценителска методология.
Класическата методология на оценяване е
разработена въз основа на неокласическите концепции
в САЩ след 30-те години на XX век, в разгара на Голямата
депресия. Впоследствие, тази методология е възприета
от оценителите в световен мащаб. През 80-те години на
миналия век, в резултат на усилията на оценители от
цял свят се разработват и международните оценителски
стандарти за оценяване, които постепенно намират все
по-голямо признание не само сред оценителите, но и
сред представителите на свързаните с тях индустрии.
Въз основа на това, много страни разработват
национални стандарти за оценка, основната цел на
които е установяване на общи традиционни подходи
за оценка, разработени в условията на устойчива
имономика, типични за икономически развитите страни.
Най-широко приетата методология за оценка на
недвижими имоти е основана на предположението
за стабилност на пазара на недвижими имоти. Това
предположение е свързано с понятието пазарна оценка/
стойност на недвижим имот, което често се отъждествява
с концепцията за справедлива пазарна стойност.
Пазарната стойност на недвижим имот е най-вероятната
цена, за която продавач би продал имот на купувач,
при условие, че двете страни не действат по принуда,
имат цялата необходима информация и сделката се
осъществява в условията на открит, конкурентен и
прозрачен пазар. Определението за пазарна стойност
съдържа в себе си условието за свободен, прозрачен
пазар, позволяващ добро разбиране за последствията
от сделката. По тази причина пазарната стойност може
да се идентифицира с пресечната точка на търсенето и
предлагането, изчисляването на които изисква наличие
на пазар на съвършена конкуренция. Разумно е да
се направи изводът, че пазарната стойност на имота
е възможно да бъде изчислена само в условията
на стабилен, прозрачен и конкурентен пазар, но в
действителност такива пазари реално не съществуват.
В условията на формиращите се пазари, където
пазарните институции са слаби или недоразвити,
определяне на пазарната стойност на недвижимите
имоти е много по-трудна задача в сравнение с
развитите страни. При формиращите се пазари,
оценителите нямат достъп до данните, предвидимостта
при
из ,