информация за сравнителни аналози е характерно
за формиращите се пазари и води до необходимост
от използване на множество сложни процедури и
корекции при оценката на недвижими имоти. Високото
ниво на несигурност по отношение на реализуемата
продажна цена на оценявания имот се дължи и на
ниското ниво на ликвидност във формиращите се
пазари. Освен това, много от параметрите, които
се използват за изчисляване на корекционните
коефициенти, подлежат на неясни правила, което ги
прави манипулируеми и ненадеждни. Независимо от
това, в условията на формиращите се пазари пазарните
свидетелства могат да бъдат добър индикатор за
потенциала на някои сделки с недвижими имоти.
6. Заключение
Формиращите се пазари се различават от развитите
по характеристики като: икономическа и политическа
стабилност, държавна и данъчна политика, пазарна
ликвидност, възвръщаемост, корупция, инфлация
и разходи по сделките. Всички тези различия в
голяма степен засягат оценката на недвижимите
имоти и трябва да бъдат внимателно взети
предвид при прилагане на оценителските подходи.
Съвременната оценителска теория е формулирана
главно за прилагане в условията на развита
икономическа среда с почти съвършено развити
пазари, без икономическа и политическа нестабилност.
Тук възниква въпросът дали съществуващите, широко
използвани оценителски методи могат да бъдат
безпроблемно прилагани в условията на формиращите
се пазари или е необходимо да бъдат модифицирани или
дори заменени с нови методи, улавящи специфичните
особености, произтичащи от тези пазари. Теоретичната
основа на идеалните инструменти за оценка на имоти
трябва да съответства на условията на реалния живот.
Методите трябва да бъдат лесно приложими, да
генерират ясни резултати и високо ниво на прозрачност.
На практика обаче, оценката на един недвижим имот е
много по-сложна задача, отколкото на теория, тъй като
резултатите зависят от множество различни фактори.
Приложението на стандартните подходи и методи
за оценка на недвижими имоти без корекции, отчитащи
условията на формиращите се пазари, в крайна
сметка игнорират реалните икономически условия,
породените от тях специфични рискове и не водят до
акуратно определяне на търсената най-вероятна цена.
Между
академичната
общност,
банковите
институции, оценители и практикуващи няма яснота
по отношение на начина, по който трябва да се
извършват оценките във формиращите се пазари.
Не само се използват различни методи, но и често
се включват произволно взети корекции, въз основа
на субективни усещания и необосновани емпирични
доказателства. Всичко това води до необходимостта
от усъвършенстване на методологията за оценка на
недвижимите имоти в страните с формиращи се пазари.
ЛИТЕРАТУРА
1. Burner R.F., Conroy R.M., CFA. LIW, O’Halloran E.F.
and Lleras M.P. (2003)
Investing in Emerging Markets, The Research
Foundation of Association for Investment Management
and Research, Charlottesville.
2. Olsson C. (2002). Risk Management in Emerging
Markets, Pearson Education Ltd.
3. Burner R.F., Conroy R.M., CFA. LIW,
O’Halloran E.F. and Llears M.P. (2003)
4. Pererio Luis E. (2002). Valuation of Companies in
Emerging Markets: A Practical Approach, John Wiley &
Sons, Inc. New York.
5. Trifonov N. Modern cond ][ێ