Фиг. 6. Земeделски земи, за които изграждането на обекта, за който е променено основното предназначение, е започнало, землище на Долна баня (фрагмент)
Източник: МЗХ - Ортофото снимка
Този пример нагледно показва как на практика се блокира основната функция на обработваема и продуктивна земеделска земя за повече от 10 години, без да има реални инвеститорски инициативи за строителни мероприятия.
Еднозначният извод, до който води този преглед, потвърждава важната роля и реалната необходимост от императивни срокове за строителство върху земеделската земя, които да дисциплинират собствениците без сериозни инвестиционни намерения и да ограничават спекулативната урбанизация. В голяма степен те ще повлияят положително и на негативните тенденции в национален мащаб на значително намаляване на площта със селскостопанско предназначение, в т.ч. и на обработваемата земеделска земя.
4. ЗАКОНОВИТЕ РЕШЕНИЯ С ВЪЗМОЖНИТЕ
ПРОБЛЕМИ – ПРИЛОЖЕНИЕ НА ИМПЕРАТИВНИТЕ
СРОКОВЕ И РЕД ЗА ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ НА
ОСНОВНОТО ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕ НА ЗЕМЕДЕЛСКАТА
ЗЕМЯ
В действащите текстове на § 27, ал. 3, т. 2 от Преходните и Заключителни разпоредби към Закона за изменение и допълнение (ПЗР на ЗИД) на ЗОЗЗ е предвидено, че когато решението за промяна предназначението на земеделска земя е влязло в сила7 и не е отменено по чл. 35 от ЗОЗЗ с влязъл в сила административен акт или с акт на съда, то запазва действието си в определени императивни срокове. Сроковете са посочени в § 27 от ПЗР към ЗИД на ЗОЗЗ и в чл. 24 от ЗОЗЗ, и са в зависимост от разрешението за строеж и започването на строителство. Съгласно разпоредбите, има две хипотези за прилагане на законовите процедури:
1. Първата хипотеза е: ако изграждането на обекта (за който е променено основното предназначение на земеделската земя) е започнало в законоустановените срокове (до 24.05.2017 г.). Изграждането на обекта се счита за започнало, когато са изпълнени разпоредбите на чл. 157, ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ)8. Тоест, за начало на строежа съобразно издаденото разрешение за строеж е денят на съставяне на протокола за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво, а когато такъв не се изисква - датата на заверка на заповедната книга.
Съгласно допълнителни указания на МЗХ, предоставени на общините, изграждането на обекта се счита за започнало, включително и в случаите, когато е стартирало изпълнение на инфраструктурните мрежи и съоръжения, необходими за функционирането на обекта, както и изграждането на трайни огради. В т.ч. и на обекти, допуснати като допълващо застрояване по реда на чл. 41 от ЗУТ - спомагателни, обслужващи, стопански и второстепенни постройки към сградите на основното застрояване.
Тези изисквания са законово обосновани и логични, но само за случаите, в които са налице реални инвестиционни намерения, и инвеститорите поетапно реализират своите планове, изграждайки довеждаща инфраструктура и други съоръжения, необходими за обектите. От друга страна, обаче, императивните срокове и изисквания могат да бъдат безпроблемно преодоляни от собствениците, които са преотредили земеделската земя със спекулативна цел. Достатъчно е само да успеят да оградят имота си, или да реализират каквато и да е второстепенна постройка в него.
В този случай се очаква задълбочаване на проблемите, тъй като резултатът вече ще бъде не само блокиран и за още години земеделски земи, но и с фрагментирана територия и запечатана почва.
2. Втората хипотеза е: ако в срок до 24.05.2017 г. не е започнало изграждането на обекта, за който е постановено и влязло в сила решение за промяна на предназначението на земеделската земя. В този случай, съгласно действащите разпоредби не е необходим изричен акт за отмяна на постановеното решение за промяна – то губи правно действие по силата на закона.
И при двата случая9 са вменени задължения на общинските администрации в 7-дневен срок да изпращат копие от документите (заявление за издаване на разрешение за строеж, както и при съставен на база на издаденото разрешение за строеж протокол за строителна линия и ниво/заверка на заповедната книга), доказващи изпълнение на сроковете на съответната комисия по чл. 17, ал. 1 от ЗОЗЗ и на Службата по геодезия, картография и кадастър. Също и в случаите, когато в императивните сроковете не е поискано издаването на разрешение за строеж на обекта или изграждането на обекта не е започнало. Целта е: на база на подадената информация служебно да се извършва промяна в съответните регистри и в КВС/кадастрална карта по отношение на промененото предназначение на земеделската земя.
Предстои да се види какво ще се случи с териториите, в които земеделската функция е била блокирана за дълги периоди: собствениците ще ги ползват ли отново с основната им функция, за да създадат възможности за по-ефективно земеделие, или ще вложат средства и усилия за нова процедура по промяна на предназначението.
Несъмнено, тук е важна и ролята на изпълнителните органи на държавната и местна власт доколко успешно ще приложат своите задължения при изпълнение на законовите изисквания, свързани с императивните срокове.
38
ГКЗ 5-6 ' 2017
7 Решението за промяна на предназначението на земеделските земи влиза в сила след заплащане на дължимата такса
по чл. 30, а посоченият в § 27, ал. 3, т. 2 от ПЗР към ЗИД на ЗОЗЗ шестгодишен срок се изчислява от момента на влизане
в сила на закона - 24.05.2011 г.
8 чл. 64а от Правилника за приложение на ЗОЗЗ.
9 с разпоредбата на чл. 64а, ал. 5 и ал. 6 от ППЗОЗЗ.