Преобладаващи са случаите, когато провеждането на тези процедури не са в резултат на реална инвеститорска инициатива, а с цел да бъде повишена цената на земята със статут, позволяващ бъдещото й застрояване – т. нар. „спекулативна урбанизация”.
Опит на законодателя да ограничи тези негативни тенденции бяха измененията на ЗОЗЗ през 2011 г.3, които включват съществена и полезна законова промяна, ориентирана към ограничаване на спекулата при пазара на земеделски земи. А именно - издадените решения за промяна на предназначението да губят своето правно действие, ако:
- в тригодишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението не е поискано издаване на разрешение за строеж на обекта, или
- в шестгодишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението, ако изграждането на обекта не е започнало.4
Законът даде и гратисен 6-годишен период (до 24.05.2017г.) за реализиране на инвестиционните намерения по решения за промяна предназначението на земеделска земя, издадени преди влизането в сила на тази законова промяна.5
Със законовите промени през 2011 г. прозира осъзнатата от законодателя необходимост земеделската земя да бъде използвана по предназначение, а не да бъде с блокирана основна функция, в очакване на реализиране на несигурни инвестиционни мероприятия за продължителни периоди. Нещо повече, при промяната на основното предназначение и само на един имот (или малка група от поземлени имоти) ефектът се отразява и променя характера на земеползването на значителни масиви земеделска земя, [6] т.е. териториите с възпрепятствана (блокирана) земеделска дейност са с много по-съществена площ от обявената в официалната статистика.
От другата страна са всички собственици, които са вложили финансови средства, но не са предприели активност, за да реализират своите намерения след преотреждането на земеделската земя. Възможните причини за това са свързани с ефекта на икономическата криза, спада на доходите, а и в голяма степен поради незнание за инициираните законодателни промени. С неспазване на сроковете, заложени в закона, собствениците губят финансов ресурс, вложен за провеждане на процедурата за промяна на предназначението. A за онези от тях, които имат реални инвеститорски намерения, загубата се изразява и във времеви ресурс - за ново провеждане на законови процедури по реда на чл. 17 от ЗОЗЗ.
Така възниква въпросът: Необходими ли са заложените в ЗОЗЗ императивни срокове за приложение на решенията за промяна на основното предназначение на земеделските земи, ограничават ли, или стимулират териториалното развитие?
3. СИТУАЦИЯТА В ДЕТАЙЛ – ПРИМЕРЪТ НА ОБЩИНА
ДОЛНА БАНЯ
В търсене на отговор на поставения въпрос, и с цел да бъдат разбрани и обяснени част от причините довели до въвеждането на императивните срокове за приложение на решенията за промяна на основното предназначение на земеделски земи, са разгледани някои случаи на спекулативна урбанизация. За пример е избрана община Долна баня.
Община Долна баня е разположена в югоизточната част на Софийска област. Географското й разположение я определя като важен кръстопът, свързващ София и Пловдив. А благоприятното съчетание на природни условия и ресурси - климат, разнообразен ландшафт, защитени природни зони и територии, наличие на минерални извори и чиста екологична обстановка определят значителния й туристически потенциал. В резултат, общината разполага с обособена курортна зона, частно летище, голф игрище и др. От друга страна, в съответствие с подходящите климатични и почвени условия, общината е с исторически традиции и с предпоставки за развитие на овощарството, с приоритетно значение за отглеждане на ябълки, малини, ягоди, касис, вишни и други трайни насаждения. На територията й съществуват възможности за развитието и на технически култури – особено на лен.
Този природен и териториален потенциал балансирано е развиван до 2000 г., без териториите за отдих и рекреация да оспорват развитието си със земеделските функции.
Фиг. 1. Разпределение на поземлените ресурси
по видове територии и начин на ползване.
Анализът за териториалното разпределение на поземлените ресурси към този период показва най-висок дял на горските територии - 3228.1ha (48.1%), следвани от земеделските територии със 2870.4ha (42.8%). Урбанизираните територии са с обща площ 327.0ha (4.9%). Територията на водните течения и водните площи са 139.4 ha, и територии за транспорт нарушените територии са около 1% 6.
В последващите 15 години, обаче, негативните ефекти от поземлената реформа и либералната законова уредба при промяна на основното предназначение на земеделските земи ще доведе до значителна промяна в баланса на земята на Долна баня. Тази промяна много ясно може да се проследи при проведените процедури за промяна на основното предназначение на земеделската земя, за особено динамичния в това отношение период 2005-2015г. (фиг.2)
36
ГКЗ 5-6 ' 2017
3 Обн. ДВ, бр. 39 от 23.05.2011 г.
4 Чл. 24,ал. 5 от ЗОЗЗ
5 § 27, ал. 3, т. 2 от Преходни и Заключителни разпоредби на ЗОЗЗ
6 Източник: Баланс по видове територии според предназначението им към 31.12.2000 г. (последния утвърден национален
баланс), предоставен на Агенцията по геодезия, картография и кадастър от Общинската комисия по балансите на
територията.