V. SATIŞ VAADİ
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın satım sözleşmesinin yapılmasını isteme
hakkı veren bir ön sözleşmedir. Taraflar düzenledikleri ön sözleşme ile ana sözleşmenin
akdedilmesini hüküm altına almaktadırlar. Burada ön sözleşme ile asıl sözleşme birbirlerinden
ayrılmaktadırlar. Örneğin, (A) bir taşınmazın satışı için ilerde kendisiyle satış sözleşmesi
yapmayı (B) ye karşı borçlanmış ise, bu durumda ileride yapılacak satış sözleşmesi asıl
sözleşmeyi, bu sözleşmenin ileride yapılmasına dair mevcut sözleşme ise ön sözleşmeyi
oluşturur. Ön sözleşmenin akdedilmesi ile taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediği
takdirde diğer tarafın ifayı talep hakkı doğmaktadır.
TBK'nın 237. maddesine göre satış vaadi sözleşmesinin bağlayıcı olabilmesi için resmi
şekil şartına uygun olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Aynı Kanunun 29/2. maddesi
gereğince de kanunlarda öngörülen istisnalar dışında ön sözleşmenin geçerliliği ileride
kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. Ayrıca NK'nın 60/3. ve 89. maddelerine göre taşınmaz
satış vaadi sözleşmelerinin noterde düzenlenmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Noterde
düzenlenen ön sözleşmede taraflardan biri veya her ikisi de gelecekte borç doğuran bir
sözleşmeyi diğer bir deyişle ana sözleşmeyi yapmayı üzerlerine almış olurlar. TK'nın 26.
maddesinde; noterler vasıtasıyla düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, taraflardan
birinin talep etmesi ile taşınmaz siciline şerh edilebilmektedir. Tapu kütüğüne verilen bu şerhin
üzerinden beş yıl geçtikten sonra satışının yapılmaması veya irtifak hakkı tesisi ile tapuya
tescilinin yapılmaması halinde ilgili şerhin tapu müdürü veya tapu görevlileri tarafından
re’sen terkin edilebileceği hüküm altına alınmıştır.
TMK'nın 1009. maddesi, “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım,
gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen
diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.
Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı
ileri sürülebilir.”,
TST'nin 47/c maddesi, “Alım, taşınmaz satış vaadi,bağışlama vaadi ve arsa payı karşılığı
inşaat hakkı için noterce düzenlenmiş sözleşme,…aranır.” hükmündedir.
Satış vaadi sözleşmesi nispi bir hak olduğundan ilgilisine kişisel hak sağlamaktadır.
Şahsi hak, ayni haklarda olduğu gibi, hak sahibinin bir mal üzerinde doğrudan doğruya
haiz olduğu bir yetki değil, bir şeyin verilmesini, yapılmasını veya yapılmamasını yani belirli
bir hareket tarzını bir veya birkaç şahıstan isteme hususundaki haktır. Taşınmaz satış vaadi
sözleşmelerinden doğan hak, kişisel bir hak olduğu için ayni haklardaki gibi herkese karşı
ileri sürülebilme imkanı bulunmayıp, yalnızca tarafların birbirlerine karşı ileri sürmeleri
446