Kat Mülkiyeti, Kat İrtifakı, Devre Mülk
C. Kat Mülkiyetinde Bağımsız Bölümler
Bağımsız bölüm niteliği ancak binanın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bir
bölüm teşkil eden kısımları veya bir binanın bütünü için söz konusu olur.
Bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti ile ve diğer kat maliklerinin hakları ile bağdaşması
mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde eklentiler ve
ortak yerlerde kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur (KMK. md.6).
Kanunun 1 . maddesinde başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan bağımsız bölümlerin
niteliğine bir sınırlama getirilmemiştir. Nelerin bağımsız bölüm olacağını veya olmayacağını
tespite, projeyi onaylayan yetkili kamu kurum ve kuruluşu (belediye veya valilik) yetkilidir. Bu
bakımdan hem bağımsız bölüm, hem eklenti, hem de ortak yer olabilecek nitelikteki depo,
garaj vs gibi yerlerin mutlaka bağımsız bölüm veya eklenti olduğunun projede belirtilmesi
gerekir. Aksı takdirde, ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma, ortaklaşa
kullanma ve faydalanmaya yarayan yerleri ortak yer kabul edilir (KMK md.2/b, md.4).
1. Bağımsız Bölümün Arsa Payı ile Bağlantısı
Kat mülkiyetinde, paylı mülkiyet esaslarına göre ilgili bağımsız bölüm/bölümlerin değerleri
ile oranlı arsa payı ile bütün kat maliklerinin paylı mülkiyetine tabi ortak yerler üzerindeki
paylı mülkiyet payı bağımsız bölüm/bölümler üzerinde kurulan kat mülkiyetine ayrılmaz bir
biçimde bağlıdır. Bu kuralın sonucu olarak;
Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde ona bağlı arsa payı da
birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği
gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz,
Ana taşınmazda, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa
payı bırakılamaz.
Genel Müdürlüğümüzün 2010/31 Sayılı Ret kararında “söz konusu taşınmazda Ana
gayrimenkul’de hissedarların kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat mülkiyeti
kurulmamış arsa payı bırakılamayacağından” söz edilmektedir.
Yarg 18.HD 17.11.1997. 1997/9213, 1997/10826 “…bir bağımsız bölümün tapu kaydının
iptaline karar verilmesi halinde konu,kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan istem olmasa
bile bu bağımsız bölüme ait arsa payının diğer bağımsız bölümlere değerleri oranında
dağıtılması gerekirken…”
245