DESAFÍOS ANTILAVADO
inmobiliarios dicen que la regulación no es necesaria debido a que otras entidades informantes están proporcionando cobertura.
En una carta de 2011 a la Red Contra los Delitos Financieros( FinCEN), la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios defendió la exención declarando que:
“ Observamos que en casi todas las operaciones de compra de bienes raíces en la que participan agentes inmobiliarios, los fondos son transferidos utilizando administradores de varias entidades reguladas diferentes, desde el pago del depósito de garantía cuando el contrato de venta se ejecuta hasta el cierre o liquidación”. 8
Otros estudios han encontrado que el 22 por ciento de las compras de bienes raíces no implican una hipoteca. Esto deja un gran número de transacciones cada año que podrían ser casos de lavado de dinero. Sin incluir las transacciones comerciales de bienes raíces, las ventas totales de casas por sí solas ascendieron a 5,259,000 en 2015. Uno puede ver que un gran número de transacciones de bienes raíces no están cubiertas por la Ley del Patriota.
Papel de un agente de bienes raíces
Si los agentes inmobiliarios ya no están exentos, esto capturará para escrutinio el 22 por ciento de las transacciones de bienes raíces y proporcionará un segundo par de ojos para todas las transacciones. En la mayoría de las transacciones de bienes raíces, es el agente el que sabe más que cualquiera de las otras partes( por ejemplo, abogados, bancos o compañías de título) que participan en la transacción y se encuentra en una mejor posición para identificar una transacción sospechosa. Pero, lo más importante, el agente sabe a qué se parecen las transacciones normales y anormales que podrían ser indicativas de lavado de dinero. En concreto, son conocedores de cómo se llevan a cabo las transacciones de bienes raíces y pueden reconocer las diferencias que pueden indicar riesgos de ALD. Sin embargo, confiar únicamente en la experiencia de los agentes no es suficiente. Los agentes deben estar capacitados para reconocer el gran número de esquemas que utilizan los bienes raíces y saber cuándo y cómo presentar los reportes de operaciones sospechosas( ROS) y / o aplicación de la ley de contacto.
Hacer que los agentes inmobiliarios entren al cumplimiento puede ser visto al principio como una tarea enorme. Después de todo, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios es una de las asociaciones comerciales más grandes de los EE. UU., y sus agentes son más de 1.200.000. Pero con las recientes tendencias en el entrenamiento y el enfoque basado en el riesgo, la tarea no puede ser tan desalentadora. En primer lugar, materiales de entrenamiento adaptados específicamente a los agentes de bienes raíces ya están disponibles. Además, la capacitación basada en la web puede desarrollarse para proporcionar una forma económica de llegar a la gran audiencia. Otra medida eficiente sería la adopción de un enfoque basado en el riesgo utilizado actualmente por los bancos y otras entidades informantes. Los agentes sólo se centrarían en aquellos clientes de riesgo, las transacciones y los métodos de financiación. Por ejemplo, el riesgo de un cliente puede ser determinado por el fondo del cliente, el comportamiento y la motivación. Las señales de advertencia incluyen transacciones que no son transacciones cara a cara o ubicación de la propiedad frente a la ubicación en relación a la residencia del comprador. Las banderas de alerta financieras para buscar son el origen de fondos extraños, el uso de préstamos complejos u otros medios oscuros de financiación en relación a los préstamos de las instituciones financieras regulares.
La clave de esto consiste en alertar a los agentes inmobiliarios sobre las señales de alerta asociadas al lavado de dinero en el sector inmobiliario. Esto incluye el uso de pago en efectivo, las compañías fantasmas y nominadas, la financiación de un banco offshore, la sustitución del comprador y las transacciones realizadas en la compra a un valor significativamente diferente( mucho mayor o mucho menor) a partir del valor real de mercado de la propiedad.
En el estudio de posibles operaciones inmobiliarias sospechosas, ¿ qué clase de proceso deben llevar a cabo los agentes de bienes raíces? En primer lugar, un agente debe conocer el interés del cliente y el uso previsto de la propiedad y conocer la verdadera identidad del cliente. Cuando una o más señales de alarma están presentes, el agente debería llevar a cabo CDD por medio de:
• La obtención de licencia de conducir, pasaporte u otros documentos de identificación fiables del solicitante para confirmar la verdadera identidad;
• Para las personas jurídicas, como una corporación o LLC, tomar medidas adicionales para verificar quién controla o es propietario de la empresa y otra información sobre el beneficiario; y
• Otra“ información apropiada sobre la base de la experiencia y el conocimiento del agente de entender las circunstancias del cliente y del negocio”. 9 Cuando un agente sospecha que las transacciones podrían ser lavado de dinero, él o ella debe ponerse en contacto con los agentes de control legal local o el FBI y / o presentar un reporte de operaciones sospechosas( ROS) en la FinCEN.
Resumen
Los políticos corruptos, narcotraficantes, traficantes de seres humanos, traficantes de armas y financieros del terrorismo reconocen las ventajas del lavado de dinero por medio de las propiedades inmobiliarias. La más importante de las numerosas ventajas es la falta de supervisión regulatoria adecuada en los EE. UU. y otros países. La falta de transparencia en las aprobaciones corporativas estatales les permite a las empresas fantasmas ser utilizadas para el lavado de dinero por medio de las propiedades inmobiliarias. El congreso de los EE. UU. debe aprobar leyes que requieren que los estados obtengan el nombre del verdadero titular y permitan el acceso a las agencias de control legal a esta información. Los agentes de bienes raíces están mejor posicionados para tanto prevenir como detectar el lavado de dinero en el sector inmobiliario. Ya no deben estar exentos de los requisitos de la Ley del Patriota y deben unirse a otras entidades informantes y profesionales en la realización de medidas de diligencia debida y la presentación de los ROS.
James M. Wright, consultor, James Wright Bank Advisor, Arlington, Virginia, EE. UU., jwrightbankadvisor @ verizon. net
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Thomas Weldy,“ Let’ s Close the American Real Estate Money Laundering Gap,” The FCPA Blog, 6 de octubre del 2015, http:// www. fcpablog. com / blog / 2015 / 10 / 6 / lets-close-the-american-real-estate-money-laundering-gap. html
9
“ Anti-Money Laundering Guidelines for Real Estate Professional,” 2012, http:// www. realtor. org / sites / default / files / presentations / 2012 / 2012-legal-seminar-anti-money-laundering-guidelines-2012-10-16. pdf
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