DESAFÍOS ANTILAVADO
de primera mano cómo el lavado de dinero
está causando un impacto adverso en el
sector inmobiliario de Kenia.
En Kenia, los piratas somalíes están obteniendo recaudaciones de robos y las lavan
en los mercados inmobiliarios de Nairobi y
Mombasa. Dado que Somalia, devastado por
la guerra, ha estado sin un gobierno unido
por más de una década, las condiciones son
escasas y el país ofrece pocas oportunidades
para que estos criminales laven dinero. Los
inversionistas de Somalia han creado un
mercado inflado artificialmente en los bienes
raíces en Nairobi, donde las construcciones
suben en todas partes y los precios de viviendas y alquileres se han duplicado. En las
afueras de Nairobi, una vivienda de cuatro
habitaciones, que se vendía por $200.000
hace cinco años, se vende hoy por $500.000.
Los somalíes poseen ahora propiedades que
la clase media de Kenia solía ocupar. El área
de Nairobi donde se efectúa la mayor parte
del lavado de dinero es Pequeño Mogadiscio,
llamada así por la capital de Somalia. La implementación de la ley Kenya de antilavado de
dinero ha sido lenta. Sólo recientemente el
gobierno ha dado pasos para que la unidad
de inteligencia financiera sea operacional. Al
igual que la mayoría de países con una reciente promulgación de leyes sobre el lavado de
dinero, el lavado de dinero en los bienes raíces
se mantiene al margen del lavado de dinero
en el sector bancario. Quizás, la regulación
del sector inmobiliario en cuanto al lavado de
dinero debería ser una prioridad en Kenia.
Maneras de detectar e impedir el lavado
de dinero mediante los bienes raíces
En la creación de regulaciones para detectar e
impedir el lavado de dinero, los países deberían
adoptar regulaciones que se acomoden al
mercado inmobiliario y al esquema regulador
existente en su país. Los agentes inmobiliarios se encuentran en la mejor posición para
utilizar las mejores prácticas para detectar y
evitar el lavado de dinero, ya que están más
informados sobre los compradores y vendedores. Debido al número de operaciones
inmobiliarias, es esencial adoptar la propuesta
basada en el riesgo para que limite la cantidad
de información requerida y se centre en las
características sospechosas específicas del
lavado de dinero mediante los bienes raíces.
La provisión de información útil de características sospechosas seleccionadas es un
primer paso. Otros países africanos han reconocido esta necesidad. En el 2009, un grupo de
países del occidente de África pertenecientes
al grupo de acción intergubernamental contra
el lavado de dinero de África occidental participaron en un estudio integral de lavado de
dinero mediante los bienes raíces. El estudio
“tipologías del lavado de dinero mediante el
sector inmobiliario” se centró en las operaciones de agentes y agencias inmobiliarias e
incluyó entrevistas a integrantes de la unidad
de inteligencia financiera, a profesionales
inmobiliarios y a la policía. Dentro de los resultados más importantes se encuentra una lista
de 26 características de transacciones que
podrían ser indicio de lavado de dinero.
En Sudáfrica, informes tanto de los medios
como de los tribunales describen el papel de
los criminales al realizar planes de fraude y de
narcotraficantes que compran o mejoran las
propiedades. En Sudáfrica se usa información
de departamentos del gobierno y de agentes
inmobiliarios. La ley del centro de inteligencia
financiera exigió a los agentes inmobiliarios
realizar la debida diligencia, llevar registros
e informes cuando correspondiera. Específicamente, los agentes inmobiliarios deben
conservar la siguiente información durante
cinco años:
• La identidad del cliente, del agente del
cliente y del cliente del cliente.
• La manera en que se estableció la identidad.
• La naturaleza de la transacción o de la
relación financiera.
• Las partes de la transacción financiera y la
cantidad implicada.
• Todas las cuentas implicadas.
• El nombre de la persona que obtuvo la información.
• Copias de los documentos obtenidos por la
entidad.
El consejo de asuntos de agencias del estado
(EAAB) de Sudáfrica ha estado trabajando con
agentes sobre el cumplimiento y la creación
de conciencia. Lo primordial es que el EAAB
garantiza a los agentes la confidencialidad de
de informar de transacciones sospechosas.
Los esfuerzos por llevar a cabo una propuesta
basada en el riesgo para la industria inmobiliaria y los reguladores gubernamentales se
ven frustrados por el gran número de transacciones como también por la cantidad de
características sospechosas. Algunos investigadores de Holanda hicieron un estudio cuyos
resultados han brindado alguna ayuda a esta
área. En su libro del 2006, Money Laundering
through the Real Estate Sector (Lavado de
dinero por medio del sector inmobiliario),
los autores Brigitte Unger y Joras Ferwerda
identifican un total de 25 características que
hacen que una propiedad resulte llamativa
(sospechosa) y que posiblemente se use para
el lavado de dinero. Uno de los objetivos del
proyecto fue diferenciar las transacciones
inmobiliarias llamativas de las normales. El
estudio halló que cuanto más llamativas son
estas propiedades, mayor es la probabilidad
de que haya lavado de dinero involucrado. Las
características más sobresalientes incluyen
(1) propiedades cuyos dueños ͽ