Kortermaja renoveerimist planeerides
tuleb näha vähemalt 10 aastat ette
Korterelamute renoveerimine on püsivalt aktuaalne. Kui elamu elueaks on planeeritud mitu-
kümmend aastat, on suuremad tööd kinnisvara korrashoidmiseks paratamatud. Kui ehitisel ter-
vikuna on oma eluiga, siis on see ka ehitise osadel ja ehitist teenindavatel kommunikatsiooni-
del, mis vajavad hooldust ja uuendus- või asendustöid. Selle kohta, millal on õige aeg alustada
renoveerimise kavandamisega ja kuidas seda teha, annab nõu MG Kinnisvarahalduse (Mercurius
Global OÜ) juht Jevgeni Tjurikov.
Kui sõiduauto puhul on arusaadav, et
auto tõrgeteta kasutamiseks on vaja
seda korrapäraselt hooldada, vahel
remontida ja mõni varuosa asendada,
siis samamoodi on ka kinnisvaraga.
Vajalikke hooldustöid ja suuremaid
uuendustöid on mõistlik planeerida
mitmeks aastaks, sest nii on võimalik
hoida kinnisvara püsivalt korras ja
kasutusotstarbele vastavana. Kui
korteriomandi- ja korteriühistuseaduse
järgi on korteriühistutel kohustus
koostada igaks aastaks majanduskava,
on soovitatav koostada ka vähemalt 10
aastaks eraldi majanduskava, kus on
näidatud suuremad eesseisvad tööd.
Majanduskava ei pea sisaldama ainult
fassaadi, torustiku, juhtmestiku ja
katusekatte loomulikust vananemisest
tingitud töid. Kavas võivad olla ka
tööd, mis aitavad muuta elukeskkonda
meeldivamaks ja mugavamaks ning
hoida kokku energiat, nagu näiteks
eluruumide sisekliima ja maja välis-
ilme parandamine, lisaparkimiskoha
loomine, laste mänguväljaku või
uue kõnnitee ehitamine jms. Kui
olemasoleva säilitamine hoiab korteri
hinda, siis need täiendused suurendavad
elukeskkonna paranemise kõrval ka
kinnisvara väärtust.
Kui ühistu ei ole elamu ja selle
teh nosüsteemide hooldus- ja
uuendustöid pikemalt planeerinud,
jõuab ühel hetkel kätte olukord,
kus on võimalik vaid ühekorraga
22
tervikrenoveerimine. Kui hoone on
uuem või pärast eelmist renoveerimist
ei ole asi veel nii kaugele jõudnud,
on mõistlik koostada pikemaajalisem
renoveerimis- ja majanduskava.
Millest alustada pikemaajalise
planeerimise või vahetu
renoveerimise puhul?
Hoone ja selle tehnosüsteemide
tehnilise seisundi kindlakstegemiseks
ning vajalike tööde, nende maksu-
muse, ajakava ja olulisusjärjestuse
teadasaamiseks on mõistlik lasta
erialaekspertidel elamu ehitus-
tehniline seisukord üle vaadata ja
seda hinnata või teha vajaduse korral
põhjalikum uuring. Kindlasti tuleb
küsida ekspertidelt vastava sisuga raport
ja majanduskava vähemalt 10 aastaks.
Seejuures on energiaaudit uuringu
üks kitsamaid osi või sellele järgnev
eraldi etapp, mitte tehnilise seisukorra
hindamise või uuringu asendaja.
Uute ja ehitusjärgus elamute
puhul peaks ehitaja andma ehitise
dokumentatsiooniga kaasa ka vajalikud
kasutus- ja hooldusjuhendid, kus
on muuhulgas kirjas materjalide
(katusekate, fassaadikrohv) ja
tehnosüsteemide eluiga ning vajalikud
hooldustööd. See info on oluline just
elamu hooldusraamatu, hoolduskava
ja pikemaajalise majanduskava
koostamiseks, aga kahjuks endistviisi
valdavalt puudu.
Renoveerimistööde väljaselgitamisel
tasub anda eksperdile teada ka
võimalikest soovidest, mis on seotud
elukeskkonna parandamisega, ning
uurida finantsallikate kohta. Laenu
võtmisel tuleb enne kindlaks teha,
milline laenukoormus korteriomanikele
sobib. Lisaks laenumakse kuusumma
tasumisele peaks veel koguma maja
remondifondi iga kuu summa, mille
suurus on 15% laenumaksest.
Kui renoveerimine seisab ees mõne
aasta pärast, võiks sellegipoolest
koguda remondifondi juba praegu iga
kuu vähemalt tulevase laenumakse
suurune summa. See aitaks koguda
omafinantseeringu osa ning näidata
ühtlasi nii korteriühistule kui ka
pangale, kas laen on korteriomanikele
jõukohane.
Kui vajadused ja soovid pannakse
koos võimalustega kaalukausile,
võib ka juhtuda, et kõiki vajalikke
töid ja soove ei ole siiski võimalik
finantsiliselt täita. Sellisel juhul tuleks
silmas pidada, et kõige prioriteetsemad
on hoone tarindid, tehnosüsteemid ja
sisekliima, mis peavad igal juhul korras
olema. Valesti seatud prioriteetide ja
planeerimise näitena võib tuua olukorra,
kus remondifond on kulunud täies
mahus trepikoja seinte viimistlusele ja
keldriuste vahetusele, kui samal ajal on
üldelektrisüsteem ohtlikus seisus ning
vee ja kanalisatsioonitorustik peaaegu
täielikult amortiseerunud.
Kõik korterelamu rekonstrueerimisest ৷ 2018