Получается, что в регионах в некотором смысле успех проекта зависит от того, насколько уже насыщен рынок? Если один-два приличных объекта уже построены, лучше найти другой город для строительства?
Нет, не всегда. Возьмём, например, Казань, которую все заметили десять лет назад. Казалось бы, там столько всего уже наоткрывалось, о городе можно было забыть! Но за исключением проекта «ГоркиПарк», все остальные объекты открылись около десяти лет назад, а то и больше. За этот срок объекты заняли свои ниши: кто-то ушёл в «дорого», кто-то ушёл совсем в «рынок», кто-то сидит на привычном потоке. Арендаторы распределились по этим объектам в соответствии со своим уровнем и со своими ожиданиями. Но когда мы заявили, что хотим построить в Казани новый классный объект, а-ля «Метрополис» в Москве, все оживились и начали говорить: «Да, пожалуйста, давайте посмотрим, мы готовы рассмотреть открытие ещё одного магазина».
Вот в Санкт-Петербурге, например, арендаторы сейчас открывают не ещё один магазин, а перебегают с одного объекта на другой — может, там будет лучше. В Казани история совсем другая: бренды верят в город, готовы развиваться и открывать новые точки. Поэтому несмотря на то, что торговых центров там уже много, можно сказать, что за десять лет сам ритейл серьёзно изменился, поэтому свежий объект точно не помешает, на него спрос будет.
Есть, конечно, города, которые уже очень сильно застроили — Самара, Екатеринбург, Краснодар. Там много объектов, и большая часть из них введена относительно недавно. Такие города я бы года три-четыре не трогал, дав им возможность эти новые торговые центры переварить.
Как устроена конкуренция в таких региональных городах, где объектов много? За счёт чего они соперничают между собой?
Например, в Екатеринбурге есть один, скажем так, «градозакрывающий» объект — «Гринвич», есть «Мега», и есть всё остальное. Вот это «всё остальное» немного, конечно, друг от друга отличается, но не глобально. В принципе среди этих объектов можно садиться в любой — туда, где условия лучше: разлёта оборотов огромного не будет. Так что на первый план выходит нужность конкретного бренда, конкретного объекта и условия, на которые арендатор договаривается с собственником. Второе — это ниша, которую занимает тот или иной объект, что о нём думают покупатели, как они его характеризуют и воспринимают. Работы брокера в таких городах недостаточно, важна репутация объекта и хорошая работа управляющей компании.
В этом плане, конечно, проще заходить в города, где или ничего нет, или есть пара объектов, которые явно уже устарели концептуально. Тогда ты просто ищешь хорошее место, делаешь правильный проект и легко собираешь всех лучших арендаторов и хороший трафик. И к тебе даже из двух уже работающих конкурентов будут стекаться посетители, а, возможно, и арендаторы.
Вот в Набережных Челнах у нас такая история, где мы открыли проект Sunrise City в составе большого жилого комплекса, в самом центре города. Нас все пугали «Омегой» и «Торговым кварталом», которые там уже очень давно работают, но мы смогли привлечь сети, которых не было в Набережных Челнах до этого. И у этих операторов второй магазин в данном городе, скорее всего, не откроется в ближайшее время. Это Inditex, H&M, LC Waikiki, Rendez-Vous. Когда мы собрали этот «скелет», возник интерес со стороны и более мелких игроков, и конкуренцию с нашей стороны уже почувствовали действующие объекты. Более того, с нашими партнёрами — турецкими девелоперами, которые ведут Sunrise City, мы сейчас подписываем соглашение на вторую фазу. И в итоге это будет самый крупный проект в городе, где будет представлен наиболее сильный подбор арендаторов. Изначально мы говорили о 18 тыс. кв. м арендуемой площади, теперь уже выходим на 30 тыс. кв. м GLA.
Хотя проблем было много, проект сложно строился, были трудности с подрядчиком, с качеством сетей, но всё это удалось решить, и теперь жители города уже привыкают сюда ходить, начинают воспринимать этот объект как ТРЦ №1. По трафику мы конкурируем пока ещё с «Торговым кварталом», но там давно не было новых открытий, только «Перекрёсток» заменил «Карусель», а новых fashion-вливаний не было очень давно. И в Набережных Челнах это была вечная проблема: если нужно было одеться, люди ехали в МЕГУ, «Тандем» или «Парк Хаус» в Казань — 250 км, ничего страшного. А сейчас основные бренды представлены у нас. Да, нет Uniqlo, но, во-первых, для него уже и места нет, а, во-вторых, наши японские партнёры не идут пока в такие города. Но всё, что можно было открыть, чтобы людям не надо было ехать на шопинг в Казань, мы открыли, и сейчас опять думаем, что ещё можно добавить.
37 | SHOPPING CENTERS RUSSIA | JANUARY 2019