Сегодня все крутится вокруг базовых потребностей людей, и наши центры должны удовлетворять именно такой спрос
Базовые потребности человека – это то, за что человек при любых экономических реалиях будет платить, особенно в мегаполисе. В этом смысле комьюнити-центр многофункционален больше, чем торговый. Мы в "Гарант-Инвест" с 2012 по 2020 годы, 8 лет, не занимались стройкой. Мы занимались редевелопментом и модернизацией объектов. За этот период мы присмотрелись, поняли, что качественных площадок всё меньше, поэтому мы решили вернуться в стройку. И это продиктовано в первую очередь спросом арендаторов, при всём том, что всё больше ритейлеров имеют планы по развитию. Во второй половине прошлого года это было порядка 100 компаний, сейчас около 200. Поэтому, если сегодня строить объект на 300 тыс. кв.м. то арендаторов физически на весь объект не найдешь. А вот при 30 тыс. кв.м. у тебя будет по несколько потенциальных арендаторов на каждый лот
Перспективы развития и арендная политика
Формат центров, которые строит "Гарант-Инвест", это стабильный, как показал многолетний опыт, актив. Мы планируем свою экспансию в регионы и начнем с Московской области. Раньше я говорил, что шопинга за МКАД нет, теперь этот подход изменился. Шопинг уже не главное в центрах нашего формата, и мы не делаем на него ставку. Мы учитываем масштабное развитие жилья и транспортной инфраструктуры в т.ч. в Московской области. Всем, кто покупает новое жилье в области тоже хочется ходить в кафе, пускай и не премиальные как в центре Москвы. И мы готовы и хотим удовлетворить спрос этих покупателей, построив им комьюнити-центры. В то же время, мы продолжаем нашу стратегию покупку небольших центров под редевелопмент, наша Программа РЕ, это достаточно быстрая история за 6-8 месяцев объект полностью преобразовывается.
Арендная политика у нас в компании поменялась в 2015 году. Тогда мы начали полноценное импортозамещение. С 2015 по 2022 года мы успели импортозаместится в рамках наших ТЦ, например, отличный кейс – это замена Mothercare (сейчас Moterbear) на отделение Сбербанка с увеличением арендной ставки. Нам нравятся банки как арендаторы, потому что они не просят скидок и всегда платят вовремя.
Второй кейс - уже в 2021 ковидном году – это замена Reserved на DDX FITNESS с увеличением базовой ставки на 35% плюс массой всяких дополнительных опций в виде % c продаж абонементов и увеличения посещаемости. Например, с арендаторами общепита и услуг в части арендной политики в это время – мы готовы на лояльные условия, даже можем инвестировать сами и быть более гибкими. Если раньше для них наш welcоme-пакет был из 6 опций, то сегодня их уже 17. Ну и еще раз – для магазинов одежды мы сегодня не гибкие. Так что наша арендная политика зависит от профилей, которые нам интересны. У нас есть интересное предложение для тех, кто платит большую предоплату, и вот, например, новая уникальная услуга – это наше совместное предложение с Газпромбанком. Если арендатор покупает наши биржевые облигации, то он получает по сути кэшбэк в качестве скидки по аренде. Это очень интересная история при том, что арендатор получает и хорошую доходность по нашим ценным бумагам.