Realty411 Magazine Featuring Lee Arnold from Cogo Capital | Page 56

“The public likes to forget that 
running for office is a business, no 
different than being CEO of a bank 
or CEO of Amazon. Nobody wants 
to lose their job.”
“Imagine a Congress person 
running for re­election who voted 
to reduce lending guidelines. Their 
opponent would say, ‘So and so 
just voted to loosen up lending 
guidelines. Is that who you want 
running your government?’”
However, despite the changes 
since the “great recession” of 2008, 
Ryan’s more than 20 years of
expertise allow him to still work
with a variety of personal and 
investment home buyers. 
There have always been four
tests of lending: income, credit, 
assets, and the property being 
purchased (especially its appraised 
value). 
If someone is self­employed and 
their tax returns say they have no
income, but their company 
generates $800,000 of revenue 
annually, Ryan says he has 
legitimate solutions for that issue.
“During the go­go years, you 
could claim any ludicrous income 
you wanted and pass. Currently, no. 
We document your ability to repay 
a loan,” Ryan added.
The amount of disposable 
income and the debt­to­income 
ratio an applicant has are more 
essential than before 2008, 
according to Ryan. 
“The VA (issued through the 
U.S. Department of Veterans 
Affairs) loan has for decades been 
the one loan with consistently the 
lowest percentage of default, and it 
has always been a no­money­down 
loan. So, the down payment is not a 
factor in loan quality. VA loans have 
always done a broad range of credit 
scores. So, credit score is not a 
standalone factor in loan quality. 
56
Inspections and appraisals pretty 
well take care of the property. At 
the end of the day, the VA loan has 
a different underwriting set,” Ryan 
said.
“(All loans) still use debt ratios, 
but it always requires a certain 
amount of difference between your 
take­home pay and your mortgage 
payment. You have to have a 
certain level of disposable income, 
and it gets bigger if the family size 
is larger. Somebody with five kids, 
you know, I hate to say it, has a bit 
more disposable income than a 
single veteran (or civilian) does.”
“To me, fifty percent debt­to­
income ratio means you can't buy 
the house. I think you should have a 
different conversation with your 
real estate professional, and just 
buy a little bit smaller house.” 
“Now, the beauty (for all 
borrowers) is with a fixed­rate loan. 
Most of these people are wage 
earners. Next year you get a couple 
percent increase in your income 
and almost 100 percent of that goes 
toward your disposable income, 
because property taxes and 
insurance don't go up that much. 
Utilities don't go up that much. 
Because you have a fixed­rate loan, 
you just took your biggest 
component: rent or house payment. 
You turned and moved that to 
where it's fixed.”