84 PORADY DLA IMIGRANTÓW W USA
www. DziennikPolonijny. com- Zapisz się na newsletter
Podatki po sprzedaży domu
Dla większości z nas dom albo mieszkanie stanowią najcenniejszy przedmiot majątkowy. Warto więc wiedzieć, jakie podatki nam grożą, gdy zechcemy sprzedać swój dach nad głową.
Ile podatków
Zysk po sprzedaży nieruchomości równa się cenie sprzedaży pomniejszonej o odpowiednio policzoną podstawę podatkową( adjusted tax basis) i koszty transakcji. Jeżeli na przykład 20 lat temu kupiliśmy dom za $ 150,000, a teraz sprzedamy za $ 280,000, to mamy $ 130,000 zysku. Zysk ten zostanie obłożony podatkiem kapitałowym( capital gain tax), który dla większości osób wynosi 15 %.
W przypadku nieruchomości obliczenie zysku rzadko jest proste, szczególnie jeżeli inwestycyjna nieruchomość była amortyzowana, rozbudowana, remontowana. Obliczenia są uproszczone dla właścicieli domów, które im służą jako ich główne miejsce zamieszkania. Co najważniejsze- podatki przeważnie są zerowe mimo sowitego zysku.
Ulga po sprzedaży domu
Przepisy podatkowe zwalniają od podatków zyski zrealizowane po sprzedaży domu do wysokości $ 250,000 dla osoby samotnej i $ 500,000 dla małżeństwa rozliczającego się razem. Ulga ta, zwana w skrócie zwolnieniem“ 250,000 / 500,000”, przysługuje, gdy spełnione są następujące warunki:
• warunek własności( ownership test): byłeś właścicielem domu przez co najmniej 2 lata w ostatnich 5 latach;
• warunek zamieszkania( the use test): dom był podstawowym miejscem twego zamieszkania( principal residence) przez co najmniej dwa lata w ostatnich 5 latach.
Ulga urasta do pół miliona, jeżeli:
• jesteś w związku małżeńskim i rozliczacie się razem( married filing jointly);
• albo ty, albo małżonek spełnia warunek własności;
• zarówno ty, jak i małżonek spełniacie warunek zamieszkania;
• w ostatnich 2 latach ani ty, ani twój małżonek nie skorzystaliście ze zwolnienia podatkowego na inny dom.
Przed rokiem 2009 właściciel domu wakacyjnego mógł bez podatków sprzedać swoją główną rezydencję, przenieść się do domu wakacyjnego i po dwóch latach również go sprzedać unikając podatków od dwóch nieruchomości. Inwestorzy kupowali domy, remontowali je, przenosili się na dwa lata, po czym sprzedawali domy nie płacąc centa podatku.
Gdy nieruchomość nie była główną rezydencją właściciela
Począwszy od 1 stycznia 2009 roku Ustawa Housing Assistance Act of 2008 zmieniła regulacje dotyczące nieruchomości, które pierwotnie nie służyły jako rezydencje. Od tej pory odpis jest pomniejszony proporcjonalnie o lata, kiedy dom był posiadłością wakacyjną albo inwestycyjną.
Przykład: Przez 15 lat byłeś właścicielem jednorodzinnego domu, który wynajmowałeś lokatorom( okres nieuwzględniony- nonqualified period). Następnie się tam przeniosłeś, mieszkałeś przez 5 lat( okres uwzględniony- qualified), po czym dom sprzedałeś. Stare przepisy pozwoliłyby ci uniknąć 100 % zysków( do wysokości $ 250,000 / $ 500,000), ale nowe chronią tylko 25 % zysków, gdyż okres uwzględniony stanowi jedną czwartą dwudziestu lat, kiedy byłeś w posiadaniu domu.
W ten oto sposób zamknięta została luka podatkowa, z której od lat korzystali właściciele kilku nieruchomości. Istnieją jednak dwa wyjątki od powyższej reguły.
Luki w przepisach
Wyjątek 1. Nieruchomość, pierwotnie posiadana jako podstawowe miejsce zamieszkania, będzie się kwalifikować do ulgi, nawet jeżeli zostanie później zamieniona na wakacyjną czy inwestycyjną.
Przykład: kupiłeś dom w Nowym Jorku, mieszkałeś w nim przez 2 lata, a następnie przeniosłeś się do kondominium na Florydzie. W przeciągu 5 lat od daty zakupu nowojorskiego domu możesz go sprzedać, a zysk będziesz miał chroniony do wysokości ćwierć albo pół miliona dolarów.
Wyjątek 2. Okres czasowej nieobecności( temporary absence) może się liczyć, jako okres uwzględniony. Sekcja121( b)( 5)( C)( ii)( III) prawa podatkowego podaje, że okres nieuwzględniony nie obejmuje nieobecności „ spowodowanej przez zmianę pracy, stan zdrowia czy inne nieprzewidziane okoliczności”, które w sumie nie mogą przekroczyć dwóch lat.
WYPADKI
DARMOWA KONSULTACJA!
DZWOŃ:
646-558-5962
MÓWIMY PO POLSKU
1 PENN PLAZA SUITE 5315 NY, NY 10119
POLSKI ADWOKAT
Darius A. Marzec 718-609-0300
ROZWODY SPRAWY SĄDOWE NIEWYPŁACONA ZAROBKI, SPADKI, POWAŻNE WYPADKI
REKLAMA- internet, druk, komórki, social media • ADVERTISING- online, print, mobile, social media • TEL: 718-279-4969