DECEMBER 2020 • Tekst | Kees de Vries Foto | René van den Burg Business 37
Huurprijsherziening winkel- en horecaruimte vraagt gespecialiseerde aandacht Aan een lege winkelstraat heeft niemand iets
Het is een klassieke situatie : de verhuurder wil niet te weinig huur ontvangen , de huurder wil niet te veel betalen . Bij winkel- en andere bedrijfsruimten zoals horecagelegenheden – de zogenoemde 290-bedrijfsruimten – mogen huurder en verhuurder na de eerste huurperiode conform de wet de contractueel afgesproken huurprijs tegen het licht houden . Met andere woorden , stemt de huidige huurprijs overeen met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse ? Als dit niet het geval is , kan zowel huurder als verhuurder de rechter vragen om de huurprijs te herzien , de zogenoemde 303 procedure naar artikel 7:303 uit het Burgerlijk Wetboek . Bij deze 303 procedure let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse zoals die hebben gegolden in een tijdvak van vijf jaren , voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering tot huurprijs herziening . De vordering tot huurprijsherziening wordt pas door de rechter in behandeling genomen als zij vergezeld gaat van een deskundigenrapport . “ Het maken van een deskundigenrapport is tijdrovend specialisten werk waarbij alle referenties , ongeacht de hoogte van de huurprijs , meegenomen moeten worden en opgevraagd dienen te worden bij huurders en verhuurders ”, zegt Renske Miedema van Miedema Makelaardij in Den Haag . Dit is het grote verschil ten opzichte van de klassieke marktwaardebenadering . Bij een huurprijs herziening wordt uitgegaan van daadwerkelijk betaalde huren . “ Ook het opleveringsniveau van het gehuurde pand , de zonering en eerdere
Huurprijsherziening van winkel- en horecaruimte - de zogenoemde 303 procedure - is door het wettelijke kader een complexe zaak die het beste aan specialisten kan worden overgelaten . Sinds kort helpt 303 RETAIL , een samenwerking tussen NVM Business lid Miedema Makelaardij en huurprijsherzieningsspecialist Welleman Winkelvastgoed uit Den Haag , huurders en verhuurders naar een eerlijke prijs . “ Een levendige aantrekkelijke winkelstraat moet altijd het uitgangspunt zijn ”.
adviezen van deskundigen spelen daarbij een rol ”.
303 RETAIL Het aantal huurprijsherzieningsspecialisten in dit segment is dun gezaaid . Dat is de reden dat Miedema in de nieuwe onderneming 303 RETAIL de krachten heeft gebundeld met huurherzieningsspecialist Michel Welleman van Welleman Winkelvastgoed . Miedema : “ Veel verhuurders zijn in de huidige pandemie hun huurders tegemoet gekomen . Gedeelde smart is immers halve smart . Maar ik heb in deze afgelopen periode maar al te goed ervaren dat niet alle verhuurders hier hetzelfde in staan . 303 RETAIL gaat de uitdaging aan om juist hen mee te krijgen in het behoud van gezonde winkelstraten met de nodige horeca . Aan leegloop heeft niemand iets ”.
IN DER MINNE Miedema , zelf hotello , master-in-science of real estate , register-taxateur en register makelaar is ervan overtuigd dat het inschakelen van een expert veel extra ’ s biedt . “ Huurder en verhuurder hebben een gezamenlijk belang : behoud van gezonde , levendige en aantrekkelijke winkelstraten met een divers aanbod met de nodige horeca . Een goed deskundigenrapport helpt partijen objectief inzicht in elkaars standpunt te krijgen . De kern van onze dienstverlening is dan ook om als verbinder tussen huurder en verhuurder de huurprijs in minnelijk overleg af te stemmen zodat een gerechtelijke procedure achterwege kan blijven ”. •