DECEMBER 2023 • Business
25
Amper nieuwbouw Saman Mohammadi , CEO van ontwikkelaar RE : Born , verwacht een doorbraak van circulair bouwen . “ De gemeente Amsterdam en Utrecht gaan in 2024 per ton bespaarde
CO 2
-massa letterlijk geld betalen aan ontwikkelaars . Amsterdam betaalt 500 euro per ton , Utrecht zelfs 875 euro . Bij 4.500 ton gerecycled beton , waarvan de helft uit CO 2 bestaat , praat je dus over 2 miljoen euro die de gemeente meebetaalt . Hiermee gaat er voor het eerst een fair price komen voor circulariteit .” Nieuwbouw is volgens hem nog maar in beperkte mate nodig . “ RE : Born ontwikkelt functievrije gebouwen die de tand des tijds kunnen doorstaan . Naar gelang de behoefte kunnen ze verkleuren naar zorg , hotel , kantoor of wonen . Als je de lagen afpelt , blijven de langcyclische delen over ; veel gebouwen gaan 500 tot 1.000 jaar mee . Nederland staat vol met dergelijke gebouwen . Gebouwen die niet meer voldoen bestaan altijd nog uit grondstoffen die we weer voor nieuwbouw kunnen gebruiken .”
Discount 40 procent Een positieve primeur kwam van Boris van der Gijp , directeur vastgoed Achmea Real Estate . “ Van onze portefeuille van 13 miljard euro bestaat 9 miljard uit woningen . We hebben net vastgesteld dat we hierop een CO 2
-reductie van 52 procent hebben gerealiseerd . De Parijsdoelen hebben we dus ruim voor 2030 behaald . De grootste opgave ligt bij de bestaande vastgoedvoorraad . Daarin moeten we realistisch zijn ; de doelen van 2030 gaan we als sector bij lange na niet maken . We blijven het klimaat belasten met nietduurzame gebouwen .” Dat maakt Van der Gijp alleen maar vastberadener . “ We blijven elke dag hard knokken om ons vastgoed duurzamer te maken . Zo gaat Achmea Real Estate een woningfonds oprichten met bestaande niet-duurzame woningen die we gaan vergroenen . We hopen daarvoor 1 miljard euro op te halen . Om echt impact te maken zou ik nog wel vijf extra fondsen willen . Daarvoor hebben we de andere institutionele beleggers , woningcorporaties en buitenlands kapitaal nodig . De kosten van verduurzaming moeten we dan wel terugzien in de taxaties . De discount op E- en F-vastgoed hebben we nodig om een herontwikkeling rond te rekenen . In Duitsland zie je al discounts van 30 tot 40 procent op nietduurzaam residentieel vastgoed . Ik reken erop dat taxateurs hier hun rol pakken .”
Anne-Marie Rakhorst , groen ondernemer , investeerder en toezichthouder , vindt dat we wel wat trotser op onszelf mogen zijn . “ Nederland is wereldwijd de koploper in circulair bouwen , of het nu om houten gebouwen of circulaire 3D-geprinte bruggen gaat . Wat we hier in bestaand stedelijk gebied doen , is moeilijker en innovatiever dan een nieuwe stad vanuit de tekentafel in China bouwen . Het is alleen doodzonde dat goede duurzaamheidsplannen nu in de la belanden omdat banken niet meer financieren . Groene vastgoedstartups adviseer ik aan te kloppen bij InnoEnergy , waar ik commissaris ben . InnoEnergy , mondiaal de grootste investeerder in de energietransitie met het hoofdkantoor in Eindhoven , investeert namelijk wel . Zo trekt InnoEnergy de groene waterstof- en batterijalliantie en investeren we in het terughalen van de zonnepaneelindustrie naar Europa .”
Gamechanger Een gamechanger voor de vastgoedmarkt is volgens Matthijs Bouman European Trading System 2 . “ Het is bizar dat bijna niemand hier weet van heeft . ETS is wereldwijd de eerste handelsmarkt in CO 2
-rechten . Tot nu toe is ETS1 – bestemd voor de industrie - een doorslaand succes . De C02-uitstoot is sinds 2005 al met 37 procent gedaald . ETS2 gaat vanaf 2027 gelden voor de gebouwde omgeving en mobiliteit . Feitelijk komt er daarmee een CO 2
-belasting voor alle gebouwen die tijdens bouw en exploitatie C02 uitstoten . Projectontwikkelaars of beleggers hoeven niet zelf die
CO 2
-rechten te betalen . Dat doen de energiebedrijven , die de kosten uiteraard verhalen op derden ”, aldus de FD-journalist en Nieuwsuur-huiseconoom . ETS2 is volgens Bouman de enige manier om de bouw- en vastgoedsector echt te verduurzamen . ‘ De financiële markten werken nu niet goed , want succesvol klimaatbeleid wordt niet gewaardeerd . Als we het met subsidies doen , gaan de belastingen omhoog . ETS2 is daarentegen een geweldig marktmechanisme . De opbrengst van tientallen miljarden vloeit grotendeels terug in een sociaal fonds , waarmee verduurzamingsprojecten worden gefinancierd . Een slim vastgoedbedrijf gaat er nu mee aan de slag om zichzelf in 2026 – als het sociaal fonds open gaat – een goede uitgangspositie te garanderen . Toekomstige klimaatschade wordt dus straks echt ingeprijsd . Als jullie het niet zelf inprijzen , doen de toezichthouders het met de botte bijl . De AFM hint erop , maar de ECB zit er al bovenop .”
Niet te grote rol taxateur Tom Berkhout , hoogleraar Real Estate Nyenrode Business University , voelt echter niets voor die grotere rol . “ De AFM heeft mij onlangs advies gevraagd over het taxeren van klimaatrisico ’ s in de gebouwde omgeving . Die tellen voor mij alleen als ik het terugzie in de prijsvorming . Dat is niet het geval , dus heeft het nu geen zin . Het is ook niet eerlijk alle verantwoordelijkheid neer te leggen bij taxateurs . Het is een investeringsvraag . Zolang de markt slechte energielabels en
CO 2
-reductie niet inprijst , doen taxateurs dat ook niet . Om een goede groene waardebepaling te doen zou hij verstand moeten hebben van installatietechniek en bouwkunde . Daarmee vraag je teveel .”