OKTOBER 2020 • Tekst | Rieco Boersma
Juridische Dienst 23
Verkoper niet aansprakelijk voor ontbreken bouwvergunning
De Juridische Dienst krijgt regelmatig de vraag of verkoper aansprakelijk is voor de schade als na het transport blijkt dat er is verbouwd zonder een bouwvergunning . Recent werd deze vraag voorgelegd aan de rechtbank Noord-Holland .
LES VOOR DE PRAKTIJK Als er een woning wordt verkocht en later wordt duidelijk dat er niet is verbouwd met de vereiste bouwvergunning dan betekent dit niet automatisch dat verkoper aansprakelijk is . Wil koper verkoper met succes aansprakelijk stellen dan zal koper een deskundige moeten inschakelen die aantoont dat de verbouwing onveilig is uitgevoerd en dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast .
Koper is na de overdracht gestart met de verbouwing van zijn aangekochte woning . Tijdens deze verbouwing heeft koper geconstateerd dat verkoper in het verleden een muur en een steunconstructie tussen de woonkamer en de keuken heeft doorgebroken . Volgens koper is er sprake van een verborgen gebrek nu deze verbouwing constructief gebrekkig en zonder bouwvergunning is uitgevoerd . Koper stelt verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten van ruimte 17.000 euro en stapt naar de rechter . Verkoper betwist dat de constructie gebrekkig is en dat er een bouwvergunning vereist was .
VERBORGEN GEBREK Op grond van artikel 6.3 . van de ondertekende koopovereenkomst moet de woning de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning . Dat betekent dat in de woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier , met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast . De vraag is dus of het huidige gebrek het normale gebruik als woonhuis belemmert .
GEEN BOUWVERGUNNING Volgens de kantonrechter betekent het enkele ontbreken van een bouwvergunning nog niet dat de woning niet normaal gebruikt kan worden . Dat een verbouwing zonder of in afwijking van een bouwvergunning is gerealiseerd , hoeft immers niet te betekenen dat een woning daardoor niet meer op een voldoende veilige manier kan worden bewoond of dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast .
Ook heeft koper niet bewezen dat de constructie onveilig is . Een deskundige heeft verklaard dat de constructie rekenkundig onjuist is uitgevoerd en dat hij de constructie nooit zo zou hebben uitgevoerd . Hieruit blijkt echter nog niet dat de constructie zodanig is dat er niet meer veilig en met een redelijke mate van duurzaamheid in de woning kan worden gewoond . Dit wordt bevestigd door het feit dat de doorbraak is gerealiseerd in 1992 en verkoper nadien zonder problemen in de woning heeft gewoond . Ook daaruit blijkt dat er geen sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woonhuis belemmert .
De kantonrechter wijst de vordering tot schadevergoeding van koper af . •
Contact ? NVM Juridische Dienst 030 - 608 51 81