OKTOBER 2019
•
Juridisch
Tekst | Moniek Bredenhoff
Ouderdomsclausule
Aanpassen risicoverdeling
bij verborgen gebreken
De vraag wie het risico draagt wanneer
blijkt dat een woning verborgen gebreken
heeft, is afhankelijk van de gemaakte
afspraken in de koopovereenkomst. In de
standaard koopovereenkomst van NVM
staat in artikel 6.1. dat het volledige risico
in beginsel bij de koper ligt. In artikel 6.3
wordt daar vervolgens een uitzondering
op gemaakt.
In dit artikel wordt benoemd dat de
verkoper garandeert dat de woning
geschikt is voor het normaal gebruik als
woning of woonhuis. Dat betekent dat
de koper ervan uit mag gaan dat er in de
woning op een veilige manier, met redelijke
mate van duurzaamheid kan worden
gewoond zonder dat het woongenot
wezenlijk wordt aangetast. Hiermee is
geprobeerd een evenwichtige risicoverde-
ling te maken.
(Prijs)onderhandelingen
Door het opnemen van een zogenoemde
‘ouderdomsclausule’ kan deze risico
verdeling worden aangepast. Dat kan
bijvoorbeeld wenselijk zijn wanneer het om
een oude woning gaat waar de verkoper
het normaal gebruik als woning niet kan en
niet wil garanderen. Dit is een punt waar
partijen over kunnen onderhandelen. Het
aanpassen van de risicoverdeling kan
daardoor ook weer effect hebben op de
prijs die een koper wil betalen.
Afwijken van artikel 6.3
Er zijn verschillende versies van de
ouderdomsclausule in de omloop. Een
veelvoorkomende is: ‘Het is koper bekend
dat de onroerende zaak meer dan … jaar
oud is, wat betekent dat de eisen die aan
de bouwkwaliteit gesteld mogen worden
aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe
woningen. In afwijking van artikel 6.3. van
deze koopakte komt het geheel of ten dele
ontbreken van een of meer eigenschappen
van de onroerende zaak voor normaal en
bijzonder gebruik en het eventueel anders-
zins niet-beantwoorden van de zaak aan
de overeenkomst voor rekening en risico
van koper.’
In dit artikel staat dat partijen willen
afwijken van de garantie die normaliter in
artikel 6.3. wordt gegeven. Het risico van
(alle) gebreken wordt weer bij de koper
gelegd. Ook gebreken die niet zozeer
samenhangen met de ouderdom, maar een
andere oorzaak hebben, zijn voor rekening
en risico van koper.
Mededelingsplicht
In sommige gevallen is dat niet wat
partijen beogen. Zij willen enkel het risico
van gebreken die samenhangen met de
ouderdom bij de koper neerleggen. Dan
kan ervoor worden gekozen om gebruik te
maken van één van de andere voorbeeld-
clausules die NVM beschikbaar stelt.
Het al dan niet opnemen van een ouder
domsclausule doet overigens niets af aan de
mededelingsplicht die een verkoper heeft.
Die mededelingsplicht houdt in dat een
verkoper een koper dient te informeren over
alles waarvan hij weet of moet vermoeden
dat die van belang zijn voor de koper. De
vragenlijst van NVM is hierbij een handig
hulpmiddel. •
Meer informatie?
Neem contact op met
NVM Juridische Dienst
T 030 - 608 51 81
In de standaard koopovereenkomst
van NVM staat in artikel 6.1. dat het
volledige risico in beginsel bij de
koper ligt. In artikel 6.3 wordt daar
vervolgens een uitzondering op gemaakt.
27