MAART 2020
•
Juridische Dienst
Tekst | Rieco Boersma
27
Non-conformiteit bij
verkoop bouwterrein
Verkoper verkoopt een
bouwterrein.
Bij het aanleggen van de paal
fundering stuit koper op een
betonplaat. Koper is van mening
dat de aanwezigheid van de
betonplaat het normaal gebruik
als bouwterrein verhindert en
stapt naar de rechter.
Wat was er aan de hand?
Verkoper heeft een bouwterrein verkocht
aan koper. In de NVM-koopovereenkomst
hebben partijen in artikel 6.3 afgesproken
dat de grond de feitelijke eigenschappen
zal bezitten die nodig zijn voor een normaal
gebruik als bouwterrein.
Tijdens het aanleggen van de fundering
zijn 6 van de 22 funderingspalen op
2,5 meter gestrand op een betonplaat van
een voormalige mestkelder. Koper heeft
vervolgens voor de 6 palen zwaarder (hei)
materiaal moeten gebruiken. Koper wil dat
verkoper deze extra kosten voor zijn rekening
neemt omdat koper van mening is dat de
aanwezigheid van de betonplaat van de
voormalige mestkelder het ‘normaal gebruik’
als bouwterrein verhindert.
Rechtbank Limburg
De rechter gaat in op wat koper mag
verwachten van de definitie ‘normaal gebruik
als bouwterrein’. Volgens de rechter moet het
woord ‘bouwterrein’ worden onderscheiden
van het woord ‘bouwrijp’. Bouwrijp betekent
dat het terrein kant en klaar is om te worden
bebouwd. Een ‘bouwterrein’ daarentegen
hoeft nog niet zodanig klaar te liggen dat
meteen met de feitelijke werkzaamheden
kan worden aangevangen. Een ‘bouw
terrein’ moet wel bestemd zijn om te worden
bebouwd en dient ook geschikt te zijn om
daarop te bouwen. De woorden ‘bestemd’
en ‘geschikt’ betekenen niet zonder meer dat
geen enkele hindernis meer mag bestaan,
maar het moet wel mogelijk zijn om het
terrein te bebouwen. Dit betekent dat de
aanwezigheid van een betonplaat niet het
normaal gebruik als bouwterrein belemmert.
De grond is immers bestemd en geschikt
om te worden bebouwd, hetgeen inmiddels
is gebeurd. De koper heeft alleen zwaarder
(hei)materiaal moeten gebruiken dan de
bedoeling was, maar dit betekent niet dat er
geen sprake is van een bouwterrein.
Van belang hierbij is nog dat niet gebleken is
dat de gebruikte heimethode buitengewoon
speciaal was. Koper heeft dus geleverd
gekregen wat hij heeft gekocht. De claim van
koper wordt afgewezen.
COMMENTAAR
De rechtbank doet hier een praktische uitspraak
voor de praktijk. De rechtbank legt uit wat moet
worden verstaan onder de definitie ‘bouw-
terrein’ en ‘bouwrijpe grond’ in het kader van
artikel 6.3 van de NVM-koopovereenkomst. Bij
de verkoop van ‘bouwrijpe grond’ is het terrein
kant en klaar om te worden bebouwd. Bij de
verkoop van een ‘bouwterrein’ is dit niet het
geval. Een ‘bouwterrein’ moet wel bestemd
en geschikt zijn om te worden bebouwd. De
woorden ‘bestemd’ en ‘geschikt’ betekenen niet
zonder meer dat geen enkele hindernis meer
mag bestaan, maar het moet wel mogelijk zijn
om het terrein te bebouwen. •
Meer informatie?
Kijk op rechtspraak.nl: https://bit.ly/2SwllDP
Contact?
NVM Juridische Dienst
030 - 608 51 81