่
Real
Estate
How to
คิดค่าเสียโอกาส
การคิดค่าเสียโอกาสนั้นจะท�ำให้เราเห็นถึงความจ�ำเป็นในการตัดสินใจ แทนที่จะซื้อเวลาไปเรื่อยๆ ท�ำให้ปัญหาไม่ได้รับ การแก้ไข ถ้าจะท�ำโครงการอะไรก็อาจไม่บรรลุผล ในที่นี้ ขอยกตัวอย่างกรณีป้อมมหากาฬ คนที่อยู่ป้อมมหากาฬ มานานถึง 57 ปีก่อนการเวนคืนมาท�ำสวนสาธารณะนั้น พวกเขาท�ำให้เกิดค่าเสียโอกาสไปอย่างไรบ้าง เสียกันทั้ง ฝ่ายคนอยู่และฝ่ายสังคมโดยรวม
พื้นที่บริเวณป้อมมหากาฬได้รับการซื้อ และเวนคืนจากทางราชการตั้งแต่ปี 2503 เป็นต้นมา นับถึงปี 2560 ก็เป็นเวลา 57 ปี มาแล้ว พวกที่ไม่ยอมย้ายมีอยู่น้อยมากหรือ แทบจะไม่มีแล้ว พวกที่อยู ่ในวันนี้จึงเป็นพวก ที่มาทีหลัง คนเหล่านี้ได้ประโยชน์ไปเท่าไหร่ แล้ว ในระยะเวลา 57 ปีที่ผ่านมา ในที่นี้ตั้ง สมมติฐานว่าเมื่อปี 2503 หากใครมาเช่าห้อง เล็กๆ อยู่ในพื้นที่ป้อมมหากาฬก็คงเป็นเงิน ห้องละ 100 บาทต่อเดือน แต่ถ้าเป็นในวันนี้ ก็คงเป็นเงิน 2,000 บาทต่อเดือน ถ้าตั้งแต่ บัดนั้น พวกที่มาอยู่ฟรีมาโดยไม่เสียค่าเช่า นับถึงวันนี้พวกเขาได้เงินไปเท่าไหร่
ในกรณีนี้ระหว่างปี 2503 ณ ค่าเช่า 100 บาทต่อเดือน และปี 2560 ณ ค่าเช่า 2,000 บาทต่อเดือน ก็จะพบว่า แต่ละปี ค่า เช่าจะเพิ่มขึ้นปีละประมาณ 5 % เศษ ใน ช่อง C ตามตารางจึงแสดงถึงค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น ในแต่ละปีโดยอนุมาน การเพิ่มขึ้นนี้ไม่ใช่แบบ บัญญัติไตรยางศ์แต่เป็นแบบค่อย ๆ ขึ้นตาม เปอร์เซ็นต์ที่ประมาณการไว้เท่ากันโดยตลอด อย่างไรก็ตามในความเป็นจริง บางปีอาจขึ้น มากกว่านี้ บางปีอาจไม่ได้ขึ้น จึงสมมติฐานให้ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 5 % เศษ ตามสูตรที่ว่า
อัตราเพิ่มของค่าเช่า = {( ค่าเช่าราย เดือนปีสุดท้าย / ค่าเช่ารายเดือนปีแรก) ถอดรูท 56 ปี }- 1 = {( 2000 / 100) ^( 1 / 57)}-1 = 5.40 % ดังนั้น ค่าเช่าห้องในปี 2503 เป็นเงิน
100 บาทต่อเดือน พอถึงปี 2504 จึงขึ้นมาเป็น 105 บาท
โดยประมาณ ปี 2505 จึงเป็น 111 บาท ไล่มาจนถึงปี 2560 เป็นเงิน 2,000
บาทนั่นเอง
การที่อยู่ฟรี ไม่เสียค่าเช่าในที่ดินหลวง สมบัติของส่วนรวมมาเป็นเวลา 57 ปีนี้ คนอยู ได้ประโยชน์มาเท่าไหร่แล้ว เช่น ในปี 2503 ที่ควรเสียเงินค่าเช่า 100 บาทต่อห้อง แต่ กลับไม่เช่าก็เท่ากับในปีนั้นเอาเปรียบสังคม ไปแล้ว 1,200 บาท เงินจ�ำนวนนี้หากน�ำไป ฝากธนาคารไว้โดยไม่หยิบมาใช้ ณ อัตรา ดอกเบี้ยสมมติให้เป็น 5 % ต่อปีโดยเฉลี่ย โดย บางช่วงเช่นในปัจจุบัน อัตราดอกเบี้ยเงินฝาก อาจเหลือแค่ 1-3 % แต่ในบางช่วงอาจสูงเกิน 10 % ดังนั้น จึงเฉลี่ยไว้ที่ 5 % ต่อปี
จ�ำนวนเงินที่สะสมมา =( 1 + ดอกเบี้ย)
ยกก�ำลัง จ�ำนวนปี คูณด้วยเงิน ณ ปีนั้น เช่น ณ ค่าเช่า 100 บาท ในปี 2503( 57
ปีมาแล้ว) ณ อัตราดอกเบี้ย 5 % จะเป็นดังนี้: = {( 1 + 5 %) ^57 } *( 100 * 12เดือน) = 19,363 บาท เมื่อน�ำเงินจ�ำนวนที่สะสมไว้( ตาม คอลัมน์ E ในตาราง) ก็เท่ากับเป็นเงิน 1,252,802 บาท โดยสรุปได้ว่า
คนที่อยู่ฟรีโดยไม่เสียค่าเช่าที่ดินหรือ บ้านโดยถือเอาสมบัติของส่วนรวมไปใช้ โดย เฉพาะผู ้ที่เพิ่งบุกรุกเข้ามาหลังปี 2503 นั้น ได้ เงินไปถึง 1.253 ล้านบาท
คิดทางการเงินในอีกแง่หนึ่ง การที่พื้นที่ ป้อมมหากาฬไม่ได้ท�ำเป็นสวนสาธารณะ เสียที เพราะมีคนมาครอบครอง ท�ำให้ สังคมเสียหายเป็นเงินเท่าไหร่บ้าง ในกรณี นี้ หากมีสวนสาธารณะป้อมมหากาฬ ก็อาจ เทียบได้กับสวนสันติชัยปราการ( http:// bit. ly / 2cxLiOt) บริเวณป้อมพระสุเมรุ ซึ่ง เป็นสวนสาธารณะระดับชุมชนเมือง บน พื้นที่ประมาณ 8 ไร่เศษ บริเวณโดยรอบ ป้อมพระสุเมรุ ซึ่งตั้งอยู่ที่ช่วงปลายถนน พระอาทิตย์ติดกับแม่น�้ำเจ้าพระยาตรงปาก คลองบางล�ำพู
80 B-CONNECT MAGAZINE