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MONS
UN MARCHÉ DU NEUF
TRÈS ACTIF
Si les jeunes ménages aspirent à des maisons rénovées,
leurs aînés se ruent sur l’immobilier neuf, tout comme les
investisseurs. Au point que ce segment du neuf représente à
lui seul quelque 25 % du stock provincial, faisant de Mons une
vraie locomotive en la matière.
Très actif, le marché du neuf montois affiche actuellement
un prix moyen de 2 100 euros/m 2 , révélant une hausse des
prix annuelle flirtant avec les 10 % depuis 2015, année de
forte médiatisation de la capitale européenne de la culture.
Ce n’est ainsi plus sur le district de Tournai que l’on trouve
à la vente les biens neufs les plus chers au m 2 dans la
province du Hainaut, mais bien sur le district de Mons, où les
superficies moyennes affichées à la vente sont aussi plus
grandes qu’à Tournai.
Mons est ainsi devenue au fil du temps la ville la plus chère
de la Province pour s’y loger dans un appartement neuf,
même si un différentiel important de prix subsiste selon
les projets. Malgré cette hausse, les appartements neufs
montois tirent littéralement le marché local. Aux côtés de
Tournai, la ville de Mons est même devenue une locomotive
provinciale sur ce segment. L’attrait de l’immobilier auprès
des investisseurs s’est d’ailleurs naturellement renforcé du
fait que les produits bancaires à taux fixe proposent des
rendements faibles voire proches de zéro.
Nouveaux quartiers en croissance
Aujourd’hui, ce segment du neuf représente à lui seul
quelque 25 % du stock provincial, et la moitié des projets en
cours sont situés en ville. Des immeubles à appartements,
des zones commerciales et de bureaux ont notamment
pris place dans les nouveaux quartiers qui se développent
aux Grands-Prés. La croissance des nouveaux quartiers
montois est d’ailleurs loin d’être terminée, comme le montre
notamment le complexe résidentiel des Grands-Prés qui
poursuit la mise sur le marché de centaines d’appartements
et de dizaines de maisons unifamiliales. Une croissance
qui prend place également dans l’épicentre montois. Dans
le centre-ville, quelques projets sont en préparation en vue
d’établir des structures plus petites et mixtes – commercial
et résidentiel -, ce qui est censé y redynamiser les
commerces très différenciés et très spécialisés, à condition
que l’accessibilité, incontournable pour un développement
urbain performant, soit au rendez-vous.
Vers une suroffre locative ?
Cela fait plusieurs années déjà que les professionnels
s’interrogent sur une possible suroffre de biens neufs sur
Par Stephan Debusschere
le marché montois. Or jusqu’à aujourd’hui, le marché du
neuf ne leur paraît toujours pas en situation de suroffre, du
moins au niveau de la vente. Si les biens neufs se vendent
à un rythme constant, grâce à une demande soutenue, le
problème semble se poser plutôt au niveau du marché
locatif, où l’offre générale se chiffre en centaines d’unités.
Face à cette abondance, les candidats locataires prennent en
effet leur temps, font leur shopping immobilier et n’hésitent
pas à négocier les loyers, dont les montants deviennent
parfois prohibitifs. Les rendements réels ne correspondant
pas forcément aux annonces des promoteurs lors des
acquisitions sur plan, certains propriétaires investisseurs
sont en effet tentés d’augmenter les montants des loyers
pour compenser cet état de fait au moment de la mise en
location de leur (s) bien (s) … Pour trouver un locataire, il
s’avère dès lors nécessaire parfois de revoir les loyers à la
baisse, quitte à diminuer le rendement. Les professionnels
se veulent en conséquence très attentifs à ce phénomène,
car une telle suroffre pourrait à terme impacter la vente de
logements neufs.
Proportionnellement plus élevée que celle d’une maison
mitoyenne, la fourchette moyenne de prix d’un appartement
neuf à Mons est comprise entre 110 000 euros (1 chambre) et
230 000 euros (3 chambres). En périphérie, ce prix est moins
élevé, et il est possible d’y trouver son bonheur tout neuf à
quelque 1 500 euros du m 2 .
Des profils divers
Du côté des acquéreurs d’un bien neuf pour occupation
personnelle, la moyenne d’âge se situe entre 50 et 60 ans
pour les appartements 1 chambre, et entre 40 et 55 ans
pour les 2 chambres. Ceux-ci font donc le choix d’un bien
plus petit mais plus aisé d’entretien, pour un prix supérieur
d’environ 25 % à celui d’un appartement de seconde main,
mais dont la qualité, supérieure elle aussi, aura d’heureuses
conséquences, notamment sur la facture énergétique.
Du côté des investisseurs, on trouve toutes sortes de
profils. Ce sont généralement des personnes qui possèdent
déjà des biens et qui connaissent le marché. L’immobilier
neuf leur offre un rendement attractif ainsi qu’un faible
risque de travaux imprévus et coûteux vécus dans d’anciens