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Pascal Sapere. Et les exigences sont différentes. Même si les
maisons en bon état auront également un certain succès, celles
en moins bon état ne subiront pas les mêmes conséquences
que les villas au niveau du prix de vente, car la clientèle est
différente. Nous avons plus souvent affaire ici à des profils
d’acquéreurs qui sont plus à même de réaliser certains travaux
eux-mêmes, et qui verront d’ailleurs ces travaux comme une
réelle opportunité de faire une bonne affaire par rapport à
une maison en parfait état pour laquelle ils risquent de devoir
payer le prix plein. La localisation reste importante, mais ces
candidats acquéreurs s’avèrent moins exigeants et davantage
disposés à faire fi de petits inconvénients tels que la proximité
d’une route un peu bruyante, un terrain plus petit que ce qu’ils
espéraient, ou encore l’absence d’un garage. »
Les petits biens d’investissement font le plein
Du côté des investisseurs privés, l’année écoulée est apparue
très positive, et ce, dans une gamme de prix en particulier.
« La demande s’est à nouveau révélée importante de la part
du secteur privé courant 2017, commente Julien Dussart de
l’agence Trassud. Les placements bancaires ‘’non risqués’’ ne
rapportant que de très faibles rendements, les particuliers
préfèrent opter depuis plusieurs années pour l’investissement
immobilier, car ceux-ci offrent des perspectives de plus-values
- non imposées en cas de revente après 5 ans -, des rendements
plus intéressants, et surtout un choix de placement accru. Le
client peut en effet acquérir un petit bien d’investissement de
moins de 100 000 euros, comme il peut par ailleurs envisager
un investissement supérieur, selon son budget. Mais les biens
qui rencontrent le plus de demandes aujourd’hui sont les petits
biens immobiliers – des immeubles 2 ou 3 façades, ainsi que de
petits appartements – situés en périphérie des centres-villes et
situés dans une gamme de prix de +/- 100 000 euros. Pour les
investisseurs, ces biens offrent en règle générale des revenus
de +/- 500 euros mensuels, c’est-à-dire des rendements pouvant
aisément atteindre 5 %, soit bien plus qu’un placement sur un
compte d’épargne traditionnel…. Et les profils des acquéreurs
sont variés et multiples, car toute personne qui souhaite
sécuriser au mieux son patrimoine financier opte en général
pour un placement immobilier, qui lui offrira les meilleures
perspectives de valorisation. »
Demande de neuf contrariée
Du côté des acquéreurs pour occupation personnelle directe, on
observe une croissance de la demande pour les appartements
neufs. Mais il y a un hic. « Dans ces communes où le nombre
d’habitants qui possèdent une villa est sans doute plus
élevé qu’ailleurs, la demande en appartements neufs reste
très soutenue alors que, paradoxalement, la politique de ces
communes est généralement de limiter très fortement le
nombre de projets neufs, observe Pascal Sapere. Il en résulte
que les personnes d’un certain âge doivent quitter ces
communes pour pouvoir acquérir un appartement neuf dans
une communes limitrophe. Compte tenu de la demande accrue
et de l’offre limitée, les prix au sein de ces communes peuvent
en conséquence atteindre des records, de l’ordre de 2 500 à
3 000 euros/m2, contre des prix plus modérés dans les bonnes
communes voisines, où l’on trouvera des appartements neufs
pour environ 2000 à 2500 euros/m2. » L’accès à la propriété
neuve est en conséquence (bien) plus problématique pour les
jeunes ménages, vu les coûts d’acquisition plus importants.
Qui de 2018 ?
Certains professionnels n’hésitent pas à se montrer très
optimistes pour l’année en cours. « Pour le marché primaire,
les prévisions nous paraissent très bonnes, commente Julien
Dussart. Plusieurs études démontrent qu’il y a un manque
flagrant de logements, ce qui induit une pression sur le marché
immobilier, une nécessité de construire de nombreux nouveaux
logements et de transformer de grandes habitations en
plusieurs unités plus petites afin que celles-ci correspondent
aux critères d’habitat modernes. » Même son de cloche pour le
marché secondaire. « Avec près d’une maison vendue chaque
jour par nos soins, nous pouvons affirmer que ces marchés
locaux se portent bien. Mais cela ne signifie pas pour autant
que tout se vend à n’importe quelle condition. La qualité des
estimations et des conseils des professionnels doit dès
lors apparaître comme une priorité absolue aux yeux des
propriétaires vendeurs. »
Repères
Petite villa des années 1970 à rénover :
de 160 000 à 200 000 euros
Bien d’investissement à partir de 100 000 euros
Appartement neuf :
de 2500 à 3000 euros/m2