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MONS
Si les jeunes ménages aspirent à des maisons rénovées, leurs aînés se ruent pour leur part sur l’ immobilier neuf, tout comme les investisseurs. Avec le danger d’ une suroffre sur le marché locatif.
UN MARCHÉ LOCATIF SOUS PRESSION
Par Stephan Debusschere
Très médiatisée, la capitale européenne de la culture en 2015 en a profité depuis lors pour faire grimper les prix de ses appartements neufs. Sur le district de Mons, la hausse des prix annuelle flirte ainsi avec les 10 %. En conséquence, ce n’ est plus sur le district de Tournai que l’ on trouve à la vente les biens neufs les plus chers au m2 dans la province du Hainaut. En effet, Mons-Ville affiche actuellement un prix moyen de 2100 euros / m2, alors que la ville de Tournai s’ est stabilisée à 2075 euros. Les superficies moyennes affichées à la vente – plus de 90 m2 – sont également plus grandes à Mons qu’ à Tournai. Mons est ainsi devenu au fil du temps la ville la plus chère de la Province pour s’ y loger dans un appartement neuf, même si un différentiel important de prix subsiste selon les projets.
Malgré cette hausse, les appartements neufs montois tirent littéralement le marché local. Aux côtés de Tournai, la ville de Mons est même devenue une locomotive provinciale sur ce segment. « L’ attrait de l’ immobilier auprès des investisseurs est d’ ailleurs naturellement renforcé du fait que les produits bancaires à taux fixe proposent des rendements faibles voire proches de zéro, commente Laurence Carton de l’ agence Advanceimmo. Les taux d’ intérêts hypothécaires inspirent également le marché et provoquent de nombreuses décisions d’ achat. L’ immobilier reste ainsi un investissement évident, dans un contexte concret. Et investir dans l’ immobilier neuf, c’ est bénéficier aussi d’ avantages tels que l’ aspect durable et peu énergivore, autant de préoccupations qui sont tout autant importantes pour les locataires. » L’ offre correspond ainsi assurément à une demande du marché qui, dès 2007-2008, avait déjà commencé à croître. Aujourd’ hui, ce segment représente à lui seul quelque 25 % du stock provincial, et la moitié des projets en cours sont situés en ville. Des immeubles à appartements, des zones commerciales et de bureaux ont notamment pris place dans les nouveaux quartiers qui se développent aux Grands-Prés. La croissance des nouveaux quartiers montois est d’ ailleurs loin d’ être terminée, comme le montre notamment le complexe résidentiel des Grands-Prés qui poursuit la mise sur le marché de centaines d’ appartements et des dizaines de maisons unifamiliales. Une croissance qui prend place également dans l’ épicentre montois. « Dans le centre-ville, poursuit Laurence Carton, quelques projets sont en préparation en vue d’ établir des structures plus petites et mixtes – commercial et résidentiel-, ce qui devrait y redynamiser les commerces très différenciés et très spécialisés, à condition bien sûr que l’ accessibilité, incontournable pour un développement urbain performant, ne soit pas oubliée … »
Vers une suroffre locative? Bien que les projets soient nombreux, les professionnels ne constatent toujours pas de phénomène de saturation de ce marché. Les biens neufs se vendent en effet à un rythme constant, grâce à une demande soutenue. « Cela fait plusieurs années déjà que les professionnels s’ interrogent sur une possible suroffre de biens neufs sur le marché montois, commente Thomas Demolin de l’ agence Alliance Partners. Or jusqu’ à aujourd’ hui, le marché du neuf n’ est toujours pas en situation de suroffre, du moins au niveau de la vente. Le problème se pose plutôt au niveau du marché locatif, où l’ offre générale se chiffre en centaines d’ unités. Face à cette abondance, les candidats locataires prennent leur temps, font leur shopping immobilier et n’ hésitent pas à négocier les loyers, dont les montants deviennent parfois prohibitifs. Les rendements réels ne correspondant pas forcément aux annonces des promoteurs lors des acquisitions sur plan, certains propriétaires investisseurs sont en effet tentés d’ augmenter les montants des loyers pour compenser cet état de fait au moment de la mise en location de leur( s) bien( s) … Pour trouver un locataire, il s’ avère dès lors nécessaire parfois de revoir les loyers à la baisse, quitte à diminuer le rendement. Il y a donc lieu d’ être très attentif à ce phénomène. » Car une telle suroffre « pourrait à terme impacter la vente de logements neufs », ajoute Laurence Carton.
Proportionnellement plus élevée que celle d’ une maison mitoyenne, la fourchette moyenne de prix d’ un appartement neuf à Mons est comprise entre 110 000 euros( 1 chambre) et 230 000 euros( 3 chambres). En périphérie, ce prix est moins élevé, et il est possible d’ y trouver son bonheur tout neuf à quelque 1500 euros du m2.