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LIÈGE
UN MARCHÉ
EN PROGRESSION
Parce qu’elle devrait accueillir plus de 30 000 nouveaux
habitants au cours des 20 prochaines années, la capitale de la
province de Liège vise la création de 15 000 nouveaux logements.
En attendant, son attractivité boostée par son processus de
revitalisation attire investisseurs et particuliers, avec pour
conséquence une demande plus forte sur le marché secondaire
et une offre qui se réduit, entraînant une augmentation des prix.
Cela fait un bon moment déjà que le segment des appartements
se révèle porteur dans la Cité ardente. Et c’est d’autant plus le
cas des appartements de seconde main, dont la demande a
fini par dépasser l’offre, et ce, depuis le second semestre 2018.
Cette augmentation de la demande sur ce segment, avec une
offre qui se réduit, a pour conséquence une augmentation des
prix de l’ordre de 3 à 5 %, qui est à mettre en corrélation avec
la situation et l’état des biens mis en vente. Hormis la situation
qui s’avère toujours cruciale en terme de valeur, la demande
croissante porte en effet essentiellement sur des biens qui
ne requièrent que des travaux de rafraîchissement ou de
mise à jour, et qui présentent aussi un coefficient énergétique
correct, puisque la facture énergétique est logiquement
devenue un point d’attention déterminant. Si le prix médian d’un
appartement d’occasion s’est chiffré à 136 500 euros en 2018,
la progression observée depuis le début de l’année le porterait
actuellement à quelque 142 000 euros.
Toujours plus de neuf
Liège – et sa périphérie – concentrent près de la moitié des
nouveaux projets actuellement commercialisés dans la Province.
Parce que le schéma d’agglomération vise la création de 15 000
nouveaux logements en 20 ans, le nombre d’appartements mis
en vente dans la ville de Liège est en constante augmentation.
Ils sont actuellement plus d’un millier, dans une tranche de
prix comprise entre 2500 et 3000 euros/m2. Selon la situation
et le standing, les prix au m2 peuvent piquer des pointes à
3500 euros, comme c’est le ca dans l’hypercentre de Liège.
Un rendement très correct
L’appartement neuf constitue un segment très attractif pour
les candidats investisseurs, sans qu’ils doivent débourser
pour autant des sommes astronomiques, car les prix initiaux
sont moins élevés que dans les marchés environnants. Pour
un appartement d’une valeur de 200 000 euros, par exemple,
auxquels il faut ajouter les frais inhérents à son acquisition et
des petits travaux éventuels, pour un total de 240 000 euros, et
avec un loyer de l’ordre de 650 euros, on vise en conséquence
les 2,5 % de rendement net annuel, ce qui constitue une
rentabilité très correcte. De plus, au vu de l’accès difficile au
Par Stephan Debusschere
crédit pour nombre de candidats à la propriété, notamment les
jeunes, il est clair que le marché locatif s’est renforcé et va
encore croître à l’avenir.
Le maître-achat de l’investisseur semble être l’appartement
d’une superficie de 90 à 100 m2, avec deux chambres, garage et
cave. Les lofts livrés casco, qui se vendent à partir de 80 000
euros hors TVA, auxquels il faudra ajouter quelque 40 000 à
50 000 euros pour l’aménagement intérieur, constitueraient
aussi de beaux produits d’investissement.
Douce progression des maisons
Si l’on jette un œil sur la décennie passée, on s’aperçoit que
les prix sont restés soutenus sur le segment des maisons
mitoyennes, qui ont en effet quasiment doublé de prix en 10
ans. Depuis le second semestre 2018, la demande pour des
biens en bon état se fait grandissante. Les prix ont ainsi
légèrement progressé pour ce type de bien, dans une tranche
comprise entre 195 000 et 230 000 euros, avec des pointes à
300 000 euros et plus dans le centre. Les propriétaires vendeurs
ont dès lors plus que jamais intérêt à ne pas se montrer trop
gourmands et à annoncer leur bien au prix juste du marché,
sous peine d’être sanctionné par le marché. La rénovation et
les modifications pour obtenir de bons résultats énergétiques
sont en effet coûteuses en cas de rénovation. Or, le parc
immobilier liégeois est vieillissant : moins de 20 % seulement
des logements ont moins de 50 ans.
Si la demande est concentrée sur les maisons ne franchissant
pas cette tranche de prix – en 2018, 75 % des maisons se sont
vendues en dessous de 220 000 euros –, c’est bien parce
qu’elle correspond aux moyens financiers d’un ménage moyen
avec enfants, dont le solde mensuel des revenus ne permet
pas réellement de convoiter autre chose. Qu’il s’agisse d’un
appartement ou d’une maison, il apparaît que les biens qui sont
soit rénovés, soit en bon état ou bien entretenus se vendent
bien plus facilement pour la bonne et simple raison que, au-
delà de la question du temps et de l’énergie nécessaires aux
travaux de rénovation, la faculté d’emprunter les montants liés
aux frais d’acquisition n’est plus aussi accessible que par le
passé pour tous ceux qui souhaitent devenir propriétaires.
Redynamisation populaire
Il y a une dizaine d’années, Liège était devenue impayable
pour une fraction de la population, en particulier les jeunes
ménages. Parce que les quartiers les plus cotés étaient
devenus hors budget pour eux, ceux-ci n’ont pas hésité à
investir dans des quartiers tels que Le Laveu derrière la gare
des Guillemins et qui était tombé en désuétude. Un grand
nombre de maisons y ont été achetées et rénovées et, depuis,