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Précisons enfin que cette hausse des prix n’est cependant en
rien comparable à celle qui avait eu lieu entre 2003 et 2009, et
s’apparente davantage ici à une évolution normale obéissant à
cette loi de l’offre et de la demande. Car en réalité, ce n’est que
depuis 2017 que le marché liégeois sort la tête hors de l’eau
depuis les années plus difficiles qui ont suivi 2009.
LIT. Le marché des maisons a-t-il faibli en conséquence ?
Non. Ce marché se porte également très bien, avec une
augmentation de prix qui s’avère pour sa part à plus petite
échelle, mais qui reste constante. Ici aussi, l’intérêt des
candidats acquéreurs est centré sur les biens soit déjà
rénovés, soit en très bon état, et présentant un coefficient
énergétique correct.
Si la tranche de prix sous la barre des 220 000 euros se vend
toujours aussi bien, c’est parce qu’elle correspond aux moyens
financiers d’un ménage moyen. La tranche de prix pour une
maison mitoyenne en bon état se situe entre 195 000 et
230 000 euros. Dans le centre, cette tranche monte facilement
jusuq’à 300 000 euros, selon les commodités offertes telles
qu’un jardin, une terrasse ou un garage. Et dans la gamme de
prix supérieure – les maisons de maître par exemple – les prix
peuvent s’envoler au-delà des 500 000 euros, avec des pointes
à 800 000 euros et au-delà. Quoiqu’il en soit, le marché liégeois
se porte actuellement très bien, et est appelé à croître. Il faut
rappeler ici que, même en prenant compte de l’augmentation
généralisée des prix, les marchés de Liège et de sa périphérie
continuent d’être très compétitifs par rapport à d’autres
situations en Région wallonne, comme c’est le cas de Namur et
a fortiori du Brabant wallon. L’intérêt pour l’immobilier liégeois
en tant que valeur refuge et sécurisation d’un patrimoine
s’est donc logiquement encore accru, boosté par des taux des
crédits hypothécaires qui restent historiquement bas.
LIT. Qu’en est-il du marché du neuf ?
Si une tranche des candidats acquéreurs fait le choix d’acquérir
un appartement de seconde main pour une question budgétaire,
l’appartement neuf fait toujours l’objet d’un grand engouement.
D’une part du côté des investisseurs privés, grâce au bon
rapport entre des prix initiaux relativement peu élevés par
rapport à d’autres marchés nationaux et des valeurs locatives
presque équivalentes à ces autres marchés, procurant ainsi
un rendement intéressant. L’absence de travaux nécessaires
et donc la mise en location rapide jouent bien sûr leur rôle
d’adjuvant dans cet engouement, tout comme le renforcement
du marché locatif au vu de l’accès difficile au crédit pour
nombre de candidats à la propriété, notamment les jeunes.
Du côté des particuliers, le segment du neuf a également
la cote, particulièrement de la part d’une catégorie de la
population qui souhaite quitter les maisons et les villas situées
dans les lotissements des années 1960 et 1970 pour poursuivre
leur vie dans des conditions plus favorables. Et cela fait déjà
un bon moment que les projets neufs sont centralisés autour
de pôles de facilités en matière de commerces, de services
et de mobilité. L’attractivité de la ville est ainsi directement
associée à toutes les facilités qui peuvent y être attachées,
quelque soit la zone géographique dont on parle, dans le centre
ou en périphérie.
LIT. Cette offre sur le marché du neuf vous paraît-elle en
situation d’équilibre ou de suroffre ?
En observant le nombre de projets en cours, et en considérant
tous ceux à venir, on pourrait être amené à penser que la
suroffre guette le marché, vu que les prix du neuf s’élèvent en
moyenne de 2500 à 3000 euros/m2, hors frais, avec des pointes
à 3500 euros dans le centre de Liège ou certaines situations
d’exception. A titre comparatif, le prix d’un appartement de
seconde main est pour sa part compris entre 1500 et 2000
euros/m2 (toujours hors frais) en périphérie et de 2300 euros/
m2 et plus dans le centre.
Or, pour le moment du moins, tous ces projets neufs, dont les
prix sont restés stables, s’écoulent de manière continue en
rencontrant un succès commercial plus ou moins rapide. La
demande est donc bel et bien là, qu’elle émane de personnes qui
revendent leur maison ou villa pour s’installer en appartement,
ou d’investisseurs qui trouvent là un placement financier à
même de leur garantir la sécurité de leur patrimoine et une
certaine rentabilité à moyen et long terme. Nous sommes donc
plutôt dans une situation d’équilibre.
S’agissant du marché locatif, nous observons que les montants
des loyers aussi restent globalement stables. Si la demande
est toujours là, cette stabilité est à mettre en rapport avec la
propension des liégeois à préférer acquérir leur logement dans
les situations où le montant de leur remboursement équivaut
à celui d’un loyer, qui est en moyenne de 650 à 700 euros,
ce qui correspond grosso modo au remboursement mensuel
d’un emprunt de quelque 150 000 euros, dans la configuration
actuelle des taux d’intérêt.
L.I. Pouvez-vous donner un exemple de la rentabilité qu’un
investisseur peut espérer en mettant son acquisition liégeoise
en location ?
Pour un appartement d’une valeur de 200 000 euros, par
exemple, auxquels il faut ajouter les frais inhérents à son
acquisition et des petits travaux éventuels, pour un total de
240 000 euros, et avec un loyer de l’ordre de 650 à 700 euros,
on vise en conséquence les 4 % de rendement annuel brut,
ce qui constitue une rentabilité très correcte, du moins si on
la compare avec ce qu’on peut espérer obtenir auprès d’une
banque…
Par Stephan Debusschere