08 PAROLE D ' EXPERT
GESTION LOCATIVE:
UNE FONCTION ET DES MISSIONS
Parfois confondus, la gestion locative est une activité immobilière totalement différente du syndic, qui a pour fonction de gérer les parties communes d’ une copropriété. Pour connaître précisément la fonction et les missions de la gestion locative, Logic Immo a interrogé un professionnel.
MICHEL RENSON
AVIMMO( Liège, Tilff-Esneux, Jemeppes-Seraing)
Logic Immo. Que signifie le service de gestion locative? La gestion locative est l’ une des facettes du métier d’ agent immobilier. Cette fonction se voit de plus en plus recherchée par les propriétaires de biens qui ne savent pas ou plus s’ en occuper. Contrairement au syndic, qui est nommé par l’ ensemble des propriétaires pour la gestion d’ un immeuble en copropriété, le régisseur se voit confier par mandat la gestion d’ un bien et du suivi des locations et des locataires pour un seul propriétaire. L’ agent immobilier mandaté va donc gérer ce bien en « bon père de famille » en lieu et place du propriétaire.
L. I. Quelles sont les motivations qui poussent un propriétaire à s’ adresser à un régisseur? De multiples raisons expliquent l’ intérêt de faire appel à un professionnel pour gérer son ou ses bien( s). Il peut s’ agir d’ un propriétaire qui habite à l’ étranger et ne peut pas s’ occuper de ses locataires, d’ un propriétaire trop âgé qui ne veut pas se tracasser et préfère percevoir régulièrement un loyer, d’ un propriétaire investisseur qui souhaite une rentabilité sans contrainte, ou encore d’ un ensemble de personnes dans le cas d’ une indivision et dont aucune ne désire s’ occuper du bien. Comme pour les syndics, il manque de régisseur aujourd’ hui alors que la demande est croissante depuis ces dernières années. Un régisseur connu sur le marché ne devra
« LE GESTIONNAIRE IMMOBILIER COUVRE L’ ENSEMBLE DES BESOINS DU PROPRIÉTAIRE BAILLEUR, SANS JAMAIS SE SUBSTITUER À SON AUTORITÉ. » donc en principe même pas rechercher de contrats de gestion. Les clients viendront à lui spontanément dès qu’ ils auront pris connaissance de son existence. Mais il est clair que pour réaliser un suivi efficace et une gestion saine, le régisseur se doit de gérer des biens dans une région pas trop éloignée de ses bureaux.
L. I. Quelles sont précisément les missions du régisseur? En cours de bail, sa mission est de gérer toutes les relations et interactions entre le propriétaire bailleur et le locataire, avec le suivi au quotidien des encaissements des loyers et charges, les éventuelles procédures de recouvrement, les entretiens sporadiques et ou annuels ainsi que les travaux, ou encore la gestion des sinistres et contentieux. La gestion journalière passe également par l’ indexation du loyer, le calcul et ou la répartition des charges, la prise en charge des questions du locataire, le contrôle des entretiens à charge du locataire, mais aussi du paiement de sa prime d’ assurance risque locatif. Le régisseur veille aussi aux responsabilités du propriétaire bailleur. Grâce à ses formations continues, il est au courant des dernières obligations légales et découvertes techniques. Les lois changent en effet continuellement et un professionnel doit rester perpétuellement au courant des nouvelles législations.
En fin de bail, sa mission est de programmer l’ état des lieux de sortie par l’ expert, avec son évaluation des éventuels dégâts locatifs, la régularisation de charges, la libération de la garantie locative, la reprise de compteurs ainsi que la gestion des fournisseurs d’ énergie( eau, électricité, mazout éventuel, …).
La confiance entre le régisseur et le propriétaire passe par le contrôle. Le régisseur lui envoie en effet un rapport trimestriel reprenant l’ ensemble des transactions qui se sont déroulées durant le mois. Il se doit aussi de travailler à livre ouvert, ce qui permet au propriétaire de demander des justificatifs sur base des factures payées, accompagnés des bons de commande reprenant l’ historique.
En cas d’ urgence, le régisseur effectuera sans délais les mesures conservatoires qui s’ avéreront nécessaires, et ce, de nature à éviter ou parer à tout dommage, danger ou risque imminent affectant le bien géré. Il effectue évidement aussi le contrôle des travaux, la coordination des devis et des réparations( si nécessaire, avec l’ accord du propriétaire). Enfin, il commande les réparations habituelles et ordinaires, et surveille leur exécution pour enfin payer les factures après vérification des travaux.
L’ ensemble des besoins du propriétaire est ainsi couvert. Ce dernier n’ a dès lors qu’ un seul interlocuteur, qui ne se substitue néanmoins jamais à son autorité! De même, le régisseur ne peut en aucun cas représenter le propriétaire devant un tribunal. Seul le propriétaire ou un avocat pourra défendre les intérêts du propriétaire, sur base du dossier qui aura été préalablement préparé par le régisseur.
A quoi s’ engage le régisseur?
� A verser sur le compte du propriétaire les loyers encaissés
� A envoyer au( x) locataire( s) un avis d’ indexation
� A vérifier le bon paiement des loyers
� En cas de retard de paiement, à envoyer au( x) locataire( s) entre le 15e et le 30e jour suivant l’ échéance normale, une lettre de rappel demandant de régulariser au plus vite la situation
� Si les retards de paiement s’ accumulent, à envoyer une lettre de mise en demeure dont copie sera transmise au propriétaire. Il attendra de celui-ci des instructions précises quant à la suite éventuelle à donner si le locataire ne réagit pas.
� A avertir le propriétaire de tout évènement survenant durant l’ exécution de la mission et de nature à entraver celle-ci
� A se conformer aux dispositions légales en vigueur