LA REQUALIFICATION
DES LOYERS EN ÉMOLUMENTS
Chacun sait que les revenus immobiliers sont en principe
moins taxés que les revenus professionnels d’un gérant
de sprl. D’où naquit l’idée de louer son immeuble à sa
société moyennant un loyer aussi élevé que possible…
Mais suite à nombre d’exagérations, un de nos anciens gouvernements fixa un
plafond au loyer qu’une sprl peut payer pour un immeuble appartenant à son
gérant. La formule multiplie le revenu cadastral au prorata de la partie louée
par 5/3 et par 4,39 en 2017 (le coefficient pour 2018 est encore inconnu). La
différence entre le loyer perçu par le gérant et le résultat de ce calcul est ajoutée
aux émoluments. Bien calculer le loyer a dès lors toute son importance.
Prenons un exemple : vous possédez une maison dont vous louez 10 % à votre sprl
pour 1.000 € mensuels. Considérant le revenu cadastral non indexé de 3000 €,
le calcul livre de 3.000 X 10 % X 5/3 X 4,39 = 2.195 € taxés comme revenus
locatifs. Le solde, soit 9.805 € est taxé comme des revenus professionnels.
Par rapport à 12.000 €d’émoluments, la baisse de base taxable est intéressante
mais pas folichonne. Il est toutefois possible de l’abaisser encore en appliquant
certaines astuces… en voici trois.
La première est que si le bien appartient au gérant et à son épouse, le loyer payé
à celle-ci non-gérante n’est pas requalifié en émoluments. Une autre astuce est
de calculer le loyer pour qu’il ne dépasse pas le plafond annuel.
La troisième est de considérer que le loyer rémunère les murs et le contenu
mobilier (un ordinateur, une table, des chaises de bureau, luminaires…)
Ce mobilier ne peut avoir été acheté ou pris en charges par la société !
Forfaitairement, vous pouvez fixer la part du mobilier à maximum 40 % du total.
En abaissant la partie de la location immobilière sans toucher au montant global,
vous pouvez augmenter le loyer pour arriver au plafond de requalification sans le
dépasser. Dans l’exemple ci-dessus, on pourrait baisser la base taxable comme
suit :
Des 12.000 € de loyers, 6.000 payés à l’épouse non-gérante sont des revenus
mobiliers pour 2.400 € et immobiliers pour 3.600 €. Les 6.000 € payés à l’époux
gérant sont mobiliers pour 2.400 €, taxés à 30 %, éventuellement sur une base
encore réduite. Le plafond avant requalification baisse à 1.097 €, mais il n’est
plus dépassé que pour 2.502 €, soit bien moins que les 9.805 € initiaux.
Ces astuces permettent donc d’abaisser la taxation des loyers tout en respectant
les normes fiscales.
n Charles Markowicz
Comptable-fiscaliste IPCF
Expert judiciaire
Costmasters Fiduciaire
[email protected]