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Parole d’Expert
INVESTISSEMENT
& RENDEMENT :
POSEZ-VOUS
LES BONNES QUESTIONS
Tout investisseur souhaite trouver l’investissement qui lui convient et le rendement qui l’accompagne. Pour cela, il
convient de se poser d’abord les bonnes questions. Pour en parler, Logic Immo a donné la parole à Michel Dussart de
l’agence Immo Dussart à Waterloo.
MICHEL
DUSSART
Immo Dussart
(Waterloo)
Logic Immo. Quels sont selon vous les critères et les – bonnes –
questions à se poser pour choisir son investissement ?
Il convient d’abord de différencier les deux profils
types d’investisseurs : ceux qui souhaitent réaliser un
investissement « pur » et ceux qui investissent en planifiant
d’occuper eux-mêmes le bien à terme. Pour les premiers, le
premier critère est naturellement le rendement, avant toute
autre considération. Et il est clair en effet que le rendement
sera différent dans les deux cas, car le rendement d’un bien
qu’on compte occuper personnellement n’est pas a priori le
plus élevé. L’investisseur « pur » choisira par exemple un
appartement 2 chambres de moins de 100 m2, car le rapport
prix/rentabilité sera meilleur qu’avec un logement d’une plus
grande surface. Et il lui faudra prendre en considération aussi
le rendement à court terme et celui à long terme, à savoir
la plus-value qu’il pourra retirer de la vente du bien, s’il ne
compte pas transmettre celui-ci à ses enfants.
Le second critère le plus important porte bien entendu sur la
localisation du bien. Mais au sein d’un même bien, à supposer
qu’il s’agisse d’un immeuble d’appartements, l’investisseur «
pur » ne devra pas pour autant choisir le logement le plus
favorisé au niveau de son orientation ou de son agencement.
Un appartement orienté plein sud, par exemple, sera à
l’évidence plus cher à l’achat qu’un autre orienté au nord, mais
son rendement sera moindre parce que les revenus locatifs
seront en réalité quasiment identiques. Un investisseur qui
compte occuper son bien à terme n’envisagera bien entendu
pas son investissement de la même manière. Ce raisonnement
vaut aussi en ce qui concerne les superficies habitables.
Parallèlement à ces deux critères, celui de la qualité et des
prestations d’un bien est désormais devenu essentiel. Chez
nous, 95 % des investisseurs achètent du neuf pour des raisons
à la fois de valorisation dans le temps, d’attractivité au niveau
des performances énergétiques et d’absence de frais liés à des
travaux à faire et/ou à venir. Et parmi ces derniers, plus de la
moitié achètent un appartement neuf pour y habiter plus tard.
L.I. Il y a aussi la question du budget. Toutes proportions
gardées, un bien neuf s’avère plus cher qu’un bien ancien…
Si l’on s’en tient uniquement au mètre carré « payé », le bien
neuf apparaît proportionnellement plus cher, il est vrai, mais la
conception actuelle des bâtiments neufs permet en finalité de
vivre mieux et en meilleure harmonie dans des surfaces parfois
moins grandes. En analysant les choses de près, on en vient ainsi
à la conclusion que le coût d’un bien neuf n’est en réalité pas