PAROLE D ' EXPERT 19
Logic Immo. Que peut-on espérer en termes de rentabilité sur de l’ immobilier neuf?
JEAN-YVES DESGAIN IN RED( Braine-l’ Alleud)
Précisons tout d’ abord que sur la douzaine de projets neufs que nous commercialisons actuellement( IN RED est l’ agence immobilière de BW Promo, ndlr), la part d’ investisseurs parmi nos clients se chiffre à quelque 35 %. Ces investisseurs se concentrent sur des unités de logement de 1 et 2 chambres, dans une tranche de prix comprise entre 180 000 et 250 000 euros. Et pour plus de la moitié d’ entre eux, la tranche d’ âge se situe entre 50 et 65 ans. Nous observons en effet un retrait sensible des jeunes investisseurs sur ce marché du neuf depuis que les banques sont dans l’ obligation de ne plus accorder de prêts à 100 %, tandis que le nombre de leurs aînés est en croissance étant donné que ces derniers ont bien davantage de liquidités qu’ ils souhaitent placer dans l’ immobilier plutôt qu’ ailleurs. L’ investissement dans l’ immobilier est en effet un placement sûr, d’ autant plus que le marché locatif est actuellement en pleine croissance. S’ agissant maintenant de la rentabilité de ce type d’ investissement, il est juste de préciser qu’ il ne s’ agit pas là d’ une science exacte. Nous pouvons néanmoins avancer que le rendement locatif moyen net pour un bien neuf tourne autour des 3 %. Un rendement auquel il faut ajouter celui de la plus-value lors d’ une revente éventuelle, et qui se chiffre pour un bien neuf à quelque 2 % par an. Il s’ agit donc là d’ un rendement tout à satisfaisant pour un investisseur qui souhaite gérer et sécuriser son patrimoine. Si on souhaite dégager plus de rentabilité d’ un investissement, il faudra alors prendre plus de risques en se plaçant sur d’ autres marchés, avec tout le caractère aléatoire que cela sous-entend …
« LE RENDEMENT LOCATIF MOYEN NET POUR UN BIEN NEUF TOURNE ACTUELLEMENT AUTOUR DES 3 %. »
Logic Immo. Quels sont les critères à prendre en compte pour bien investir?
ERIC VERLINDEN Trevi Group
Il existe quatre critères fondamentaux. D’ abord, le potentiel locatif du bien. L’ adéquation du bien acquis par rapport au potentiel du marché est évidemment un élément clé de la réussite d’ un investissement immobilier. En d’ autres termes, suis-je sûr de trouver un locataire pour ce type d’ appartement situé à cet endroit-là? Rappelons aussi l’ importance de cibler son bien en fonction des locataires visés: clientèle traditionnelle, étudiants, cadres de sociétés multinationales... Il faut également savoir que la demande sur l’ ensemble de la Région bruxelloise concerne de plus en plus de biens moyens et d’ entrée de gamme sur des surfaces faibles. Nous ne voyons pas dans les années à venir de modifications importantes sur cette inexorable évolution.
Vient ensuite le rendement locatif. Il vous faut établir un plan financier sur base d’ une estimation raisonnable du revenu locatif, en n’ oubliant pas de soustraire les frais incontournables: précompte immobilier, travaux d’ entretien, assurance propriétaire, remise en état locatif et enfin les éventuels honoraires de l’ agent immobilier et / ou du gestionnaire de votre bien. Il est communément admis que le rendement brut, acte en mains( la méthode usuelle de calcul des professionnels), doit être estimée entre 3,5 et 4 % en général.
Le troisième critère fondamental concerne la plusvalue. Sur les 30 dernières années, la plus-value moyenne annuelle s’ est élevée à 4,5 %, et nous pensons qu’ elle se maintiendra aux alentours de 3 % sur les 20 prochaines années. A ce propos, il faut considérer que le rendement locatif est généralement inversement proportionnel à la qualité de la localisation dans laquelle se situe le bien. Selon vos aspirations, vous pouvez envisager trois types de localisation, à commencer par celle qualifiée de « bon père de famille ». Vous achetez alors un bien dans un environnement stable socialement et urbanistiquement, et vous en connaissez immédiatement les paramètres tout en tablant sur une situation du même type pour les années futures. Votre plus-value sera alors progressive et conforme aux augmentations moyennes du marché. La localisation « précurseur » concerne quant à elle un investissement dans un quartier pour lequel vous pressentez un engouement croissant et une demande immobilière accrue. Vous pouvez dans ce cas espérer doper votre plus-value en doublant ce potentiel de hausse, ou rester en deçà si vos prévisions ne sont pas avérées. Le troisième type est la localisation « Prestige ». Vous achetez un bien sis dans une « top location » pour laquelle vous ne comptez pas sur un rendement fort attractif( de 2 à 2,5 %), mais pour laquelle vous misez sur la plus-value à terme, eu égard à la très bonne localisation et sa rareté. La rareté entraîne toujours une demande exacerbée et donc des perspectives de plus-value plus forte que la moyenne, mais avec un risque avéré sur le potentiel plus limité du marché visé.
L’ actualisation du bien immobilier constitue le quatrième critère. Dès le départ, vous devez intégrer un des paramètres essentiels à une location réussie: il faut offrir un bien de bonne qualité. Votre candidat locataire choisit votre appartement à condition que vous lui offriez un bien agréable au juste prix. Ne perdez jamais de vue que le choix d’ un lieu repose en bonne partie sur des critères émotionnels et non rationnels. Il faut donc que votre bien immobilier dégage une plus-value émotionnelle, un charme particulier, bref que ce soit un endroit dans lequel le candidat locataire et sa famille éventuelle se sentiront bien. N’ oubliez pas que votre intérêt de propriétaire repose sur la longévité d’ une relation locataire / propriétaire stable. Etre exigeant quant aux obligations que le locataire doit respecter est une chose, lui donner un espace agréable et motivant en est une autre …
« NOUS PENSONS QUE LA PLUS- VALUE MOYENNE ANNUELLE SE MAINTIENDRA AUX ALENTOURS DE 3 % SUR LES VINGT PROCHAINES ANNÉES. »
12 / 09 / 2017 12:51:17