PAROLE D ' EXPERT 19
Logic Immo . Que peut-on espérer en termes de rentabilité sur de l ’ immobilier neuf ?
JEAN-YVES DESGAIN IN RED ( Braine-l ’ Alleud )
Précisons tout d ’ abord que sur la douzaine de projets neufs que nous commercialisons actuellement ( IN RED est l ’ agence immobilière de BW Promo , ndlr ), la part d ’ investisseurs parmi nos clients se chiffre à quelque 35 %. Ces investisseurs se concentrent sur des unités de logement de 1 et 2 chambres , dans une tranche de prix comprise entre 180 000 et 250 000 euros . Et pour plus de la moitié d ’ entre eux , la tranche d ’ âge se situe entre 50 et 65 ans . Nous observons en effet un retrait sensible des jeunes investisseurs sur ce marché du neuf depuis que les banques sont dans l ’ obligation de ne plus accorder de prêts à 100 %, tandis que le nombre de leurs aînés est en croissance étant donné que ces derniers ont bien davantage de liquidités qu ’ ils souhaitent placer dans l ’ immobilier plutôt qu ’ ailleurs . L ’ investissement dans l ’ immobilier est en effet un placement sûr , d ’ autant plus que le marché locatif est actuellement en pleine croissance . S ’ agissant maintenant de la rentabilité de ce type d ’ investissement , il est juste de préciser qu ’ il ne s ’ agit pas là d ’ une science exacte . Nous pouvons néanmoins avancer que le rendement locatif moyen net pour un bien neuf tourne autour des 3 %. Un rendement auquel il faut ajouter celui de la plus-value lors d ’ une revente éventuelle , et qui se chiffre pour un bien neuf à quelque 2 % par an . Il s ’ agit donc là d ’ un rendement tout à satisfaisant pour un investisseur qui souhaite gérer et sécuriser son patrimoine . Si on souhaite dégager plus de rentabilité d ’ un investissement , il faudra alors prendre plus de risques en se plaçant sur d ’ autres marchés , avec tout le caractère aléatoire que cela sous-entend …
« LE RENDEMENT LOCATIF MOYEN NET POUR UN BIEN NEUF TOURNE ACTUELLEMENT AUTOUR DES 3 %. »
Logic Immo . Quels sont les critères à prendre en compte pour bien investir ?
ERIC VERLINDEN Trevi Group
Il existe quatre critères fondamentaux . D ’ abord , le potentiel locatif du bien . L ’ adéquation du bien acquis par rapport au potentiel du marché est évidemment un élément clé de la réussite d ’ un investissement immobilier . En d ’ autres termes , suis-je sûr de trouver un locataire pour ce type d ’ appartement situé à cet endroit-là ? Rappelons aussi l ’ importance de cibler son bien en fonction des locataires visés : clientèle traditionnelle , étudiants , cadres de sociétés multinationales ... Il faut également savoir que la demande sur l ’ ensemble de la Région bruxelloise concerne de plus en plus de biens moyens et d ’ entrée de gamme sur des surfaces faibles . Nous ne voyons pas dans les années à venir de modifications importantes sur cette inexorable évolution .
Vient ensuite le rendement locatif . Il vous faut établir un plan financier sur base d ’ une estimation raisonnable du revenu locatif , en n ’ oubliant pas de soustraire les frais incontournables : précompte immobilier , travaux d ’ entretien , assurance propriétaire , remise en état locatif et enfin les éventuels honoraires de l ’ agent immobilier et / ou du gestionnaire de votre bien . Il est communément admis que le rendement brut , acte en mains ( la méthode usuelle de calcul des professionnels ), doit être estimée entre 3,5 et 4 % en général .
Le troisième critère fondamental concerne la plusvalue . Sur les 30 dernières années , la plus-value moyenne annuelle s ’ est élevée à 4,5 %, et nous pensons qu ’ elle se maintiendra aux alentours de 3 % sur les 20 prochaines années . A ce propos , il faut considérer que le rendement locatif est généralement inversement proportionnel à la qualité de la localisation dans laquelle se situe le bien . Selon vos aspirations , vous pouvez envisager trois types de localisation , à commencer par celle qualifiée de « bon père de famille ». Vous achetez alors un bien dans un environnement stable socialement et urbanistiquement , et vous en connaissez immédiatement les paramètres tout en tablant sur une situation du même type pour les années futures . Votre plus-value sera alors progressive et conforme aux augmentations moyennes du marché . La localisation « précurseur » concerne quant à elle un investissement dans un quartier pour lequel vous pressentez un engouement croissant et une demande immobilière accrue . Vous pouvez dans ce cas espérer doper votre plus-value en doublant ce potentiel de hausse , ou rester en deçà si vos prévisions ne sont pas avérées . Le troisième type est la localisation « Prestige ». Vous achetez un bien sis dans une « top location » pour laquelle vous ne comptez pas sur un rendement fort attractif ( de 2 à 2,5 %), mais pour laquelle vous misez sur la plus-value à terme , eu égard à la très bonne localisation et sa rareté . La rareté entraîne toujours une demande exacerbée et donc des perspectives de plus-value plus forte que la moyenne , mais avec un risque avéré sur le potentiel plus limité du marché visé .
L ’ actualisation du bien immobilier constitue le quatrième critère . Dès le départ , vous devez intégrer un des paramètres essentiels à une location réussie : il faut offrir un bien de bonne qualité . Votre candidat locataire choisit votre appartement à condition que vous lui offriez un bien agréable au juste prix . Ne perdez jamais de vue que le choix d ’ un lieu repose en bonne partie sur des critères émotionnels et non rationnels . Il faut donc que votre bien immobilier dégage une plus-value émotionnelle , un charme particulier , bref que ce soit un endroit dans lequel le candidat locataire et sa famille éventuelle se sentiront bien . N ’ oubliez pas que votre intérêt de propriétaire repose sur la longévité d ’ une relation locataire / propriétaire stable . Etre exigeant quant aux obligations que le locataire doit respecter est une chose , lui donner un espace agréable et motivant en est une autre …
« NOUS PENSONS QUE LA PLUS- VALUE MOYENNE ANNUELLE SE MAINTIENDRA AUX ALENTOURS DE 3 % SUR LES VINGT PROCHAINES ANNÉES . »
12 / 09 / 2017 12:51:17