Rakennusalan vaikeudet näkyvät taloyhtiömaailmassa väistämättä eri tavoin . Vaikutukset saattavat ilmetä esimerkiksi omistaessa huoneisto-osakkeita rakenteilla olevasta tai alle 10 vuoden sisään valmistuneesta taloyhtiöstä . Lisäksi vaikutukset voivat ulottua myös vanhempien taloyhtiöiden rakennushankkeisiin . Taloyhtiöiden osakkaiden , hallitusten ja isännöitsijöiden tuleekin huomioida vallitseva tilanne ja pyrkiä suojaamaan oma ja taloyhtiön asema riskien realisoitumisen varalta , siinä määrin kuin se on mahdollista .
ASUNTOYHTIÖIDEN GRYNDAAMISESSA ja uusien asuntoyhtiöiden osakkeita ostaessa rakennusalan vaikeudet saattavat ilmetä siten , että asuntojen myyjänä oleva perustajaosakas tai tämän sopimuskumppanina oleva rakennusliike eivät täytä velvoitteitaan sovitulla tavalla . Rakentaminen saattaa erinäisistä syistä viivästyä ja rakennuttaja tai rakennusliike saattavat mennä jopa konkurssiin ennen kuin rakentamisvaihe päättyy . Se , mitä hankkeelle tapahtuu konkurssin myötä , on tapauskohtaista ja riippuu suuresti esimerkiksi siitä missä vaiheessa hanke on , kun maksukyvyttömyys iskee . Ostajan kannalta olennaista on , että mikäli tilanne johtaa siihen , että myyjän velvoitteiden täyttyminen viivästyy olennaisesti , ostajaa suojaa oikeus purkaa kauppa .
Rs-kohteen myyjän konkurssi saattaa luonnollisesti ajoittua myös aikaan rakentamishankkeen jälkeen , jolloin esimerkiksi rakentamisvaiheen ja rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus saattavat olla jo vapautettu , mutta myyjän vastuuaikaa on vielä jäljellä . Tällöin asuntoyhtiön ja osakkaiden suoja perustuu suorituskyvyttömyysvakuuteen , joka yleensä on rakennusvirhevakuutus . Suorituskyvyttömyysvakuus suojaa osakkeenomistajia myös silloin , kun kyse ei ole rs-kohteesta , vaan uudet asunnot on myyty valmiina .
Rakennusalan vaikeudet saattavat näkyä myös taloyhtiöiden rakennushankkeissa esimerkiksi urakoiden viivästymisinä , kyvyttömyytenä saattaa hanketta sovitusti loppuun tai urakoitsijan konkurssina . Se , mitä oikeussuojakeinoja tilaajana olevalla taloyhtiöllä on kulloinkin käytettävissä , on tapauskohtaista . Taloyhtiölle voi sopimuksesta ja tilanteesta riippuen muodostua esimerkiksi oikeus sopimussakkoon , oikeus sopimuksen purkamiseen , oikeus työn teettämiseen kolmannella osapuolella ja oikeus sopimusperusteiseen vahingonkorvaukseen . Isännöinnille ja hallitukselle haasteet urakan toteutuksessa luonnollisesti teettävät lisätyötä , ja juristin puoleen on usein syytä kääntyä .
Se , miten riskiä voi hallita , riippuu pitkälti siitä , missä kontekstissa toimitaan . Rs-kohteen ostajien on syytä palkata rakennustyön tarkkailija , joka seuraa hankkeen edistymistä osakkaiden puolesta . Päätös rakennustyön tarkkailijasta voidaan tehdä osakkeenostajien kokouksessa , jonka rakentamisvaiheen aikaisen hallituksen on kutsuttava koolle , kun 25 % asunnoista on myyty . Rakennustyön tarkkailijan kuluista vastaavat osakkeenostajat . Rakennustyön tarkkailija on toki kuluerä , mutta väärässä paikassa ei kannata säästää .
Sellaisen tahon , joka suunnittelee asunnon ostoa valmistuneesta yhtiöstä , jonka perustajaosakas on mennyt konkurssiin , on syytä tutustua muun muassa talon rakentaneen toimijan maineeseen , yhtiössä mahdollisesti havaittuihin korjaustarpeisiin , niiden kustannusarvioon sekä siihen , mikä on vakuuksien tilanne ja millainen suorituskyvyttömyysvakuus on asetettu . Jos kyseessä on rakennusvirhevakuutus , vakuutuksen määrään , omavastuuosuuteen ja muihin ehtoihin on syytä perehtyä .
Taloyhtiön hankkeissa on näinä aikoina erityisen tärkeää , että taloyhtiö laatii urakasta urakoitsijan kanssa kirjallisen urakkasopimuksen . Valitettavan usein tulee vastaan tilanteita , joissa kirjallisia urakkasopimuksia ei ole laadittu . Sopimukset ovat riskienhallinnan väline . Toki kuitenkin sopimuksen sisältö on neuvotteluasia , sillä sopimuksen syntyminen edellyttää yhteisymmärrystä sen sisällöstä .
Taloyhtiö voi pyrkiä hallitsemaan riskiä sopimuksella siten , että esimerkiksi maksupostit sovitaan riittävän takapainotteisiksi , rakennusajan vakuus sovitaan tavanomaista suuremmaksi ja purkuperusteita laajennetaan siitä mitä ne olisivat YSE 1998 -ehtojen perusteella . Lisäksi mahdolliseen urakan ketjuttamiseen , eli työvaiheiden alistamiseen on syytä kiinnittää huomiota . Tapauksesta riippuen urakan ketjuttaminen voi olla tilaajalle etu tai haitta .
Urakoitsijoiden ja rakennuttajien taustat ja taloudellinen tilanne on luonnollisesti tarkistettava hyvin , oli hankkeen konteksti mikä tahansa .
Riskienhallinta on jatkuva prosessi , eikä se rajoitu vain projektin alkuun . Hankkeen edistymistä on seurattava . Valitettava tosiasia on , että rakennuttajat tai urakoitsijat , jotka eivät pysty maksamaan omille sopimuskumppaneilleen , saattavat laukaista viivästysten ketjureaktion . Tämä voi johtaa työmaiden seisahtumisiin ja ketjuuntuviin maksu- ja suoritusvaikeuksiin . Onnistunut urakka on usein monen eri asian summa , eikä kaikkea sopimusriskiä voi valitettavasti koskaan hallita täydellisesti . n
4 / 2023 kita 63