Pablo Janssen
Gérant
EURIMOBEL
Aymeric Stévenart
Administrateur
RENAISSANCE PROPERTIES
Jean de Kerchove
Administrateur Délégué
LE LION
David Chicard
CEO
SOTHEBY’S
Jean Houtart
Administrateur
LES VIVIERS
François Amory
Associé
COUNTRY ESTATE
DIFFICILES A VENDRE ET TASSEMENT ?
Q. : Outre les contraintes liées à la protection quels sont les
autres écueils à la vente des châteaux ?
Ay. Stévenart : Pour l’essentiel ils ne correspondent pas aux
normes d’habitabilité (PEB) et une telle mise à niveau est très
onéreuse (voire impossible). C’est notamment le cas pour cer-
tains châteaux du 19 ème et 20 ème dont les volumes (hauteur sous
plafond +/- 4 m) sont très importants. - Les passionnés (émotionnels) qui n’ont pas toujours les moyens !
- Les rationnels qui ont les moyens mais ne trouvent pas toujours la pro-
priété pouvant être aménagée/exploitée au regard de la législation.
P. Janssen : Au-delà d’une surface habitable de 1.000/1.500 m²
il n’y quasi plus de ‘privés’ intéressés. Par ailleurs, autre pa-
radoxe belge, les possibilités d’aménagement (et notamment
d’agrandissement) seront obtenues plus facilement pour les biens
classés que non classés ! A condition que les transformations
marquent très clairement les différences d’époques et évitent ain-
si les pastiches de faux vieux ! Ay. Stévenart : Une grosse bâtisse avec beaucoup de terres sera tou-
jours vendue… mais à une autre clientèle, dont celle des agriculteurs !
J. Houtart : Restons posi tifs. Il existera toujours des passionnés de
la pierre et soulignons que tout ce qui est 18 ème se vend bien …! (*) Voir notamment Chateaux of Belgium.be et les ouvrages de Philippe Farcy)
(**) Bail à ferme : spoliation du propriétaire ? Le système du ‘bail à ferme’ (système initialement
louable en ce qu’il était supposé protéger l’agriculteur pauvre et ignorant du seigneur/propriétaire
riche et instruit) ne correspond plus à la réalité sociétale. Toutefois la loi protège toujours l’agricul-
teur de façon quasi outrancière (voir notamment natpro.be)
Exemples de protection/avantage du bail à ferme pour l’agriculteur :
- Liberté de culture absolue : le propriétaire ne peut intervenir sur le type de cultures ou sur le
mode de culture ;
- Pas de clauses environnementales, mais permet, depuis 1988, certaines exceptions comme
la préservation ;
- la durée d’un bail à ferme est de minimum 9 ans, puis se prolonge automatiquement pour 9
ans et continue à durée indéterminée (après ces 18 ans) ;
- Le fermier peut céder son bail à ses descendants sans autorisation du bailleur ;
- Etc.
(***) NDLR : Selon une fourchette large ces valeurs sont comprises entre 6.000 et 100.000 €/ha !
J. de Kerchove : Autre constat : nous vendons toujours mieux
(= plus vite et au prix demandé) un petit château ‘sympathique’
avec des terres de ‘mauvaise’ qualité qu’une propriété avec de
(très) bonnes terres mais une bâtisse sans intérêt ni charme !
PROPRIÉTES AGRICOLES : DES VALEURS DE 1 À 10 !
Q. : Qu’en est-il des grandes propriétés agricoles et de leur
exploitation ?
F. Amory : Lorsque nous vendons une ‘grande’ propriété (= entre
100 et 250 ha) nous dissocions toujours les composants. Il y a
J. de Kerchove : Parallèlement aux motifs cités, d’autres facteurs
donc un coefficient pour les ‘terres agricoles’, un second pour
rendent certaines ventes difficiles. On citera :
les bois et un troisième pour le bâti. On arrive ainsi à une valeur
- Dans un bien classé … on n’est plus vraiment chez soi !
de convenance au regard du marché local. S’agissant des terres
- L’augmentation du nombre de biens disponibles sur le marché ;
agricoles, la fourchette peut varier du simple au décuple (***)
- Les exigences accrues des acheteurs au regard
! Dès lors, si vous possédez 100 ha dont la
de ‘défauts’ (route passante, implantation d’une
valeur est extrêmement haute par sa qualité
éolienne, …) qui ne sont plus acceptés ;
agronomique, la valeur de la construction,
- Etc .
si elle n’est pas exceptionnelle, n’a que peu
d’importance (elle n’a que peu d’incidence
LE 18ÈME A LA COTE !
sur la valeur globale de la propriété) !
Q. : Est-on sur un marché dont les valeurs
L’essentiel de notre clientèle est composé
se tassent ?
d’agriculteurs. C’est logique dans la me-
J. Houtart : Notre expérience/activité fait que
sure où ils investissent dans un moyen de
nous sommes aujourd’hui dans des opéra-
production qu’ils connaissent et maîtrisent.
tions de deuxième vente (des biens/châteaux
Au terme d’une ‘bonne année de récolte’
Si on situe le ticket d’entrée
que nous avons vendus il y a 5 >10 ans - re-
un agriculteur sera en mesure d’acheter en
‘château/manoir’ à
viennent aujourd’hui sur le marché). Or, les
moyenne 1 à 5 ha alors qu’un investisseur
prix demandés et obtenus lors de la première
pourra (pourrait) en acheter 100. Toutefois,
+/- 1 million €, ce chiffre
transaction sont quasi systématiquement jugés
mieux vaut vendre une propriété de 100 ha
est à relativiser : un château
trop cher et ne sont désormais plus acceptés !
‘à la découpe’ à 10 agriculteurs qui valori-
coûte surtout par son entretien,
seront leurs parcelles respectives.
c-à-d après l’achat !
P. Janssen : C’est un constat général. Outre
A un autre niveau on soulignera l’impact pé-
que la demande pour les vieilles pierres a
nalisant du bail à ferme (le propriétaire/bail-
J. HOUTART
diminué, de nombreuses grandes propriétés
leur loue ses terres agricoles à un agriculteur
vendues il y a une quinzaine d’années et
qui les exploite) . Cette pratique – souvent
rénovées à grands frais (investissements de plusieurs millions € )
considérée comme une quasi spoliation du propriétaire (elle di-
ne trouvent effectivement plus preneurs aujourd’hui aux prix de-
minue parfois de moitié la valeur des terres !) – est confortée par
mandés. Cette crise s’illustre à un autre niveau : les villas et leurs
des lobbys agricoles puissants qui la maintiennent en l’état. Toute-
variantes fermettes du Brabant Wallon et Flamand – devenues
fois, effet boomerang, cette pratique crée désormais des tensions
trop lourdes en termes d’entretien/mise à niveau énergétique -
(méfiance) entre propriétaires et fermiers et complique le marché !
connaissent également une décote importante.
J. de Kerchove : …. pour une raison très simple : les bâtisses du
18ème ont été construites de plain-pied avec les jardins. L’accès
est facile et simple. A partir du 19 ème les constructions se sont
‘enrichies’ d’un perron. Ce dernier complique l’accès et rend le
bien moins convivial !
Ay. Stévenart : Sommairement ce marché est animé par deux
types de clients :
Une version intégrale du présent article est également disponible
sur http://www.logic-immo.be/fr/nouvelles-immo
EN SEPTEMBRE : Les Assurances ‘Habitation’
17