TABLE RONDE
CHATEAUX ET RÉSIDENCES ENTRE LUXE ET PATRIMOINE TEXTE : THIERRY LAFFINEUR . - PHOTOS : BERNARD DEMOULIN .
Tout en soulignant la confidentialité d ’ un marché atypique , différentes études parlent d ’ un tassement de l ’ immobilier haut de gamme et assimilé . Pour mieux comprendre les évolutions de ces créneaux , dont ceux des châteaux et autres résidences , en termes de volume , de prix , de typologie , de localisation , etc ., la présente table ronde réunissait : Jean Houtart – Administrateur – Les Viviers / François Amory – Associé - Country Estate / Aymeric Stévenart – Administrateur - Renaissance Properties / Pablo Janssen – Gérant – Eurimobel / Jean de Kerchove -Adm . Délégué – Le Lion / David Chicard – CEO – Sotheby ’ s
CHATEAUX : AVEC OU SANS TERRES ? Q . : Existe-t-il une définition ‘ immobilière ’ du château et combien sont répertoriés en Belgique ? P . Janssen : Il n ’ existe pas de définition précise tant la gamme de constructions assimilées aux châteaux est vaste qui va de la structure fortifiée du moyen-âge à la grande demeure de résidence / plaisance des 18 ème , 19 ème et début 20 ème ( avant la seconde guerre mondiale ). Sur l ’ ensemble de la Belgique on estime ainsi à +/ - 5.000 le nombre total de bâtisses ( inclus les manoirs et gentilhommières ) pouvant être assimilées à des châteaux (*).
Ay . Stévenart / J . Houtart : Retenons que nombre de ces biens restent ‘ dans des familles ’ ( transmission patrimoniale ) et ne viennent donc pas alimenter un marché sur lequel on évalue à +/ - 1.000 le nombre de châteaux / gentilhommières / demeures familiales potentiellement ‘ à vendre ’ pour l ’ ensemble du territoire .
F . Amory : A noter que la Wallonie ( et plus particulièrement le Hainaut – au vu de la richesse de son passé industriel ) détient un très important patrimoine de châteaux des 18ème et 19ème ! Retenons aussi que dans nombre de cas le château est l ’ accessoire d ’ un patrimoine dont l ’ essentiel est la terre agricole ou la forêt qui génèrent les revenus … et permettent l ’ entretien des bâtiments . Il est intéressant de relever que la valeur d ’ une forêt ou d ’ une terre agricole se fonde – outre la qualité des sols et des essences - sur sa liberté d ’ occupation : une terre agricole libre d ’ occupation ( sans bail de fermage ) peut valoir jusqu ’ au double d ’ une terre agricole occupée ( fermage ) (**). Notons encore que la terre agricole étant souvent de bonne qualité dans le Hainaut , les acquisitions y sont principalement le fait d ’ agriculteurs . Enfin , s ’ il n ’ existe pas de profils types d ’ acheteurs pour les grandes propriétés ( chasseur , agriculteur , diversification de patrimoine , etc .) on résumera globalement les mouvements du marché au regard des cycles économiques . Dans la situation économique actuelle ( taux d ’ intérêts très bas ), l ’ attrait des investisseurs pour la terre et les bois est important . Dès lors , plus une propriété présentera un contingent terre / bois conséquent plus elle sera demandée et plus son prix sera élevé !
Ay . Stévenart : La taille du château est également un critère déterminant : plus le bâtiment sera vaste , plus difficile ( et onéreux ) sera son entretien . Or aujourd ’ hui - même en disposant de revenus importants - peu de personnes sont à la recherche d ’ espaces habitables compris entre 1000 et 4000 m ² - à l ' exception de ceux qui souhaitent y développer des projets de type résidence services ou d ’ autres , intéressés par l ’ éventuel potentiel foncier / agricole du bien .
TICKET D ’ ENTRÉE À 1 MILLION € J . Houtart : L ’ idéal est une juste proportion entre terres et bâti . Parallèlement , les motifs d ’ achat ( aspect patrimonial rationnel ou ‘ coup de cœur ’ émotionnel ) étant aussi différents que la nature / localisation des biens ( château isolé ou au centre d ’ un village ) il est difficile de définir un premier prix . Toutefois , au regard de l ’ état du bien et de l ’ importance de son foncier , on situe le ticket d ’ entrée ‘ château / manoir ’ en bon état et disposant de quelques hectares à +/ - 1 million €. Ce chiffre est à relativiser : un château coûte surtout par son entretien , c-à-d après l ’ achat !
D . Chicard : Nuançons et rappelons qu ’ un château sans terre est ( très ) difficile à vendre ! Par contre un autre phénomène constaté depuis quelques temps est l ’ engouement pour les propriétés équestres ( généralement aménagées dans des fermes / châteaux ), justifié , entre autres , par la position ‘ de plaque tournante ’ de la Belgique en matière d ’ hippisme .
Q . : Quelles sont les opportunités d ’ achat ? P . Janssen : Elles sont nombreuses et se situent partout en Belgique , même si – pour des raisons historiques / économiques – ce sont surtout les axes de la Meuse et de l ’ Escaut qui comptabilisent le plus grand nombre de propriétés . Ce marché est également cyclique . Or , actuellement , la jeune génération est moins portée sur ce type de biens notamment au vu des mesures de ‘ protection ’ ( ex . : Monuments & Sites ) qui ne favorisent pas les transactions . En d ’ autres termes acquérir un château revient souvent à s ’ inscrire dans une sorte de mécénat soucieux de préserver un patrimoine national .
Ay . Stévenart : Cette situation ne rebute pas tous les ‘ jeunes ’ qui sont encore nombreux à se lancer dans ce type d ’ aventure .
Q . : Avec un souci de reconditionnement / reconversion / réaffectation ? D . Chicard : Cela reste un marché de passionnés ! On y retrouve donc peu de groupes immobiliers ou industriels , même si nous avons vendu des châteaux ( quasi sans terre ) à des collectionneurs ( de voitures ) ou à des promoteurs ( transformation en séniorerie ).
Q . : Les acquéreurs sont-ils davantage belges ou étrangers ? F . Amory : Les étrangers ( surtout les Français ) qui viennent en Belgique sont essentiellement dans une logique de défiscalisation et n ’ ont pas vraiment un profil d ’ acheteur de châteaux ...
D . Chicard : … dont les prix sont également nettement moindres ( 30 à 50 %) en France et notamment en Sologne !
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