TABLE RONDE
CHATEAUX ET RÉSIDENCES ENTRE LUXE ET PATRIMOINE TEXTE: THIERRY LAFFINEUR.- PHOTOS: BERNARD DEMOULIN.
Tout en soulignant la confidentialité d’ un marché atypique, différentes études parlent d’ un tassement de l’ immobilier haut de gamme et assimilé. Pour mieux comprendre les évolutions de ces créneaux, dont ceux des châteaux et autres résidences, en termes de volume, de prix, de typologie, de localisation, etc., la présente table ronde réunissait: Jean Houtart – Administrateur – Les Viviers / François Amory – Associé- Country Estate / Aymeric Stévenart – Administrateur- Renaissance Properties / Pablo Janssen – Gérant – Eurimobel / Jean de Kerchove-Adm. Délégué – Le Lion / David Chicard – CEO – Sotheby’ s
CHATEAUX: AVEC OU SANS TERRES? Q.: Existe-t-il une définition‘ immobilière’ du château et combien sont répertoriés en Belgique? P. Janssen: Il n’ existe pas de définition précise tant la gamme de constructions assimilées aux châteaux est vaste qui va de la structure fortifiée du moyen-âge à la grande demeure de résidence / plaisance des 18 ème, 19 ème et début 20 ème( avant la seconde guerre mondiale). Sur l’ ensemble de la Belgique on estime ainsi à +/- 5.000 le nombre total de bâtisses( inclus les manoirs et gentilhommières) pouvant être assimilées à des châteaux(*).
Ay. Stévenart / J. Houtart: Retenons que nombre de ces biens restent‘ dans des familles’( transmission patrimoniale) et ne viennent donc pas alimenter un marché sur lequel on évalue à +/- 1.000 le nombre de châteaux / gentilhommières / demeures familiales potentiellement‘ à vendre’ pour l’ ensemble du territoire.
F. Amory: A noter que la Wallonie( et plus particulièrement le Hainaut – au vu de la richesse de son passé industriel) détient un très important patrimoine de châteaux des 18ème et 19ème! Retenons aussi que dans nombre de cas le château est l’ accessoire d’ un patrimoine dont l’ essentiel est la terre agricole ou la forêt qui génèrent les revenus … et permettent l’ entretien des bâtiments. Il est intéressant de relever que la valeur d’ une forêt ou d’ une terre agricole se fonde – outre la qualité des sols et des essences- sur sa liberté d’ occupation: une terre agricole libre d’ occupation( sans bail de fermage) peut valoir jusqu’ au double d’ une terre agricole occupée( fermage)(**). Notons encore que la terre agricole étant souvent de bonne qualité dans le Hainaut, les acquisitions y sont principalement le fait d’ agriculteurs. Enfin, s’ il n’ existe pas de profils types d’ acheteurs pour les grandes propriétés( chasseur, agriculteur, diversification de patrimoine, etc.) on résumera globalement les mouvements du marché au regard des cycles économiques. Dans la situation économique actuelle( taux d’ intérêts très bas), l’ attrait des investisseurs pour la terre et les bois est important. Dès lors, plus une propriété présentera un contingent terre / bois conséquent plus elle sera demandée et plus son prix sera élevé!
Ay. Stévenart: La taille du château est également un critère déterminant: plus le bâtiment sera vaste, plus difficile( et onéreux) sera son entretien. Or aujourd’ hui- même en disposant de revenus importants- peu de personnes sont à la recherche d’ espaces habitables compris entre 1000 et 4000 m ²- à l ' exception de ceux qui souhaitent y développer des projets de type résidence services ou d’ autres, intéressés par l’ éventuel potentiel foncier / agricole du bien.
TICKET D’ ENTRÉE À 1 MILLION € J. Houtart: L’ idéal est une juste proportion entre terres et bâti. Parallèlement, les motifs d’ achat( aspect patrimonial rationnel ou‘ coup de cœur’ émotionnel) étant aussi différents que la nature / localisation des biens( château isolé ou au centre d’ un village) il est difficile de définir un premier prix. Toutefois, au regard de l’ état du bien et de l’ importance de son foncier, on situe le ticket d’ entrée‘ château / manoir’ en bon état et disposant de quelques hectares à +/- 1 million €. Ce chiffre est à relativiser: un château coûte surtout par son entretien, c-à-d après l’ achat!
D. Chicard: Nuançons et rappelons qu’ un château sans terre est( très) difficile à vendre! Par contre un autre phénomène constaté depuis quelques temps est l’ engouement pour les propriétés équestres( généralement aménagées dans des fermes / châteaux), justifié, entre autres, par la position‘ de plaque tournante’ de la Belgique en matière d’ hippisme.
Q.: Quelles sont les opportunités d’ achat? P. Janssen: Elles sont nombreuses et se situent partout en Belgique, même si – pour des raisons historiques / économiques – ce sont surtout les axes de la Meuse et de l’ Escaut qui comptabilisent le plus grand nombre de propriétés. Ce marché est également cyclique. Or, actuellement, la jeune génération est moins portée sur ce type de biens notamment au vu des mesures de‘ protection’( ex.: Monuments & Sites) qui ne favorisent pas les transactions. En d’ autres termes acquérir un château revient souvent à s’ inscrire dans une sorte de mécénat soucieux de préserver un patrimoine national.
Ay. Stévenart: Cette situation ne rebute pas tous les‘ jeunes’ qui sont encore nombreux à se lancer dans ce type d’ aventure.
Q.: Avec un souci de reconditionnement / reconversion / réaffectation? D. Chicard: Cela reste un marché de passionnés! On y retrouve donc peu de groupes immobiliers ou industriels, même si nous avons vendu des châteaux( quasi sans terre) à des collectionneurs( de voitures) ou à des promoteurs( transformation en séniorerie).
Q.: Les acquéreurs sont-ils davantage belges ou étrangers? F. Amory: Les étrangers( surtout les Français) qui viennent en Belgique sont essentiellement dans une logique de défiscalisation et n’ ont pas vraiment un profil d’ acheteur de châteaux...
D. Chicard: … dont les prix sont également nettement moindres( 30 à 50 %) en France et notamment en Sologne!
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