EB5 Investors Magazine Volume 4, Issue 2

房地产开发商正越来越多地以 EB-5 为渠道筹措项目资金。其灵活性、经济条件（即利润率、还款条件）和一般信贷条件（即融资和契约条款）使得 EB-5 对于项目而言成为几乎所有其他类型资金来源的替代方案，且极具吸引力。纽约大学史登商学院的一项报告 1 表明，大多数项目中的 EB-5 资金都是以项目贷款而非项目股权投资的方式配置的，报告还称该趋势已经持续了数年之久。门户城市也有类似情况，但中国投资者还未意识到，奥马哈的高安全性交易要比在纽约的风险交易好， ” 他说。 Regional Centers Holding Groups 集团首席执行官兼创始人 John Shen 同意 Foulger 的说法，并表示虽然大多数投资者选择了夹层融资，“全球范围内有一定相关知识的 EB-5 投资人倾向于高级贷款，因为他们的目标是取得美国绿卡，因此在移民程序结束后获得投资资金的偿还比获得高额回报要显得更为重要。” “典型情况下投资者获得的回报不足以抵消夹层贷款通常，EB-5 资金是开发商口中的“次级融资”。次级融带来的风险，”Shen 表示。如果高级贷款能作为一项资是一种在偿付和拖欠抵押方面受项目高级贷款制约投资，那么高级借款人确实会为投资者提供获得原始的贷款类型。在 EB-5 项目中，典型情况下次级融资投资返还的极大确定性。鉴于夹层融资存在更大的风以 “夹层贷款”的形式构成，夹层险，通过银行或其他传统借款机融资通过抵押一部分拥有项目建构获得的夹层贷款利息率通常可造地房地产的商业实体的所有者达到最高 15%。但由于 EB-5 投权益来保障 ( 这本身并不是一种 " 全球范围内有一定相关知识资的目的是移民，承担夹层贷款房地产抵押，而是拥有房地产的的 EB-5 投资人倾向于高级风险的 EB5 投资者获得的回报实体的抵押）。比如，通常要求一贷款，因为他们的目标是取得所反映的利润率只有 1% 到 3% 个开发商以股权形式提供项目总之间。美国绿卡 ..." 耗资的约 20%，另外 50% 的项目开支通常来自以房地产作为保高级贷款是银行或类似金融机构障的建设贷款——高级贷款。给公司或个人发放的债务融资义务，通过借款人资产的第一留置权而保障，高级贷款其余 35% 的项目耗资通过夹层贷款融资来获得。在的这种留置权和支付权凌驾于在借款人或相关项目的开发商无法偿还贷款的情况下，高级借款者能够取消其他借贷义务之上。高级借款人以一种全款返还几率房地产的赎买权，变成资产所有者，而夹层借款者能最大化的方式来结构所有项目，通常对于夹层借款人取消抵押所有者权益的赎买权，拥有并控制该房地产和资金来源中的所有其他方都是不利的。这种贷款被的所有者。鉴于以上两种借款人在房地产上利益重叠，认为比针对借款人的所有其他债权级别更高，也就是借款人经常签订一个债权人间协议，以管理他们对房说在项目陷入困境的情况下，高级银行贷款必须优先地产享有的权利。于其他利益单位第一个获得返款。投资人偏向于哪种类型的投资？夹层融资可以看作债务和股权融资的混合，赋予借款人在开发商无法偿还贷款情况下取得拥有项目所在地房地产所有公司的所有权或股权利益的权利。正如上文所述，夹层借款人获得所有人权益的权利受高级借款人的制约，并受债权人间协议的管理，债权人间协议通常会限制夹层贷款人实施补救措施的时机和方式。 “很多项目都使用了高级贷款，但通常对于规模大一些的项目来说，投资人常选择夹层融资途径，” Rosenberg & Estis, P.C. 律师事务所律师 EricOrenstein 说。然而，HomeFed 公司副总裁 Chris Foulger 表示，越来越多中国投资者在融资方面的知识正日渐丰富，“他们中很多人对高级贷款都表现出了强烈的倾向性。” “在纽约交易中，对夹层贷款的倾向性依然很重，其他由于高级银行贷款通常是通过借款人资产抵押来保障的，若借款人无法履行其偿还义务，这些用于保障高级银行贷款的资产可以进行出售，在其他债权方、优先股东和普通股东获得任何偿付之前，优先用于全款偿付高级贷款。Shen 表示，取得高级贷款为贷款资金应对破产或抵押品偿还提供了最佳损失保护。若 EB-5 资金成为高级贷款的一部分，有了一份完善的商业承销指南，失去投资资金的风险就将大大降低。 “然而，由于很多商业银行都在竞争市场，EB-5 投资者通常很难成为高级贷款借贷方，”他说。“那些位置通常都是属于商业银行的。” EB-5 资金不太适合作为高级贷款，因为高级借款人的利润率较 EB-5 贷款更有竞争力，而高级贷款被分配在通常要求建筑管理基础设施的建筑分期放款中，而 EB-5 借款人通常不会做出这样的要求。 EB5INVESTORS.CN 8

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