EB-5 贷款通常作为附属贷款进行 。 当处于从属地位 时 , EB-5 贷款人应始终考虑在交易中向高级贷款人 要求签署债权协议是否有利 。 如果贷款人和借款人的 谈判能力允许 , 债权协议可能是保护贷款人在不良项 目情况下偿还 EB-5 投资者的能力的关键要素 。 如果 当事人谈判能力不支持 , 那么债权协议可能会进一步 削弱贷方的权利 , 而没有任何实际利益 。 鉴于债权协 议可能是一把双刃剑 , 交易中需要做的一个关键早期 决定是 , 如果高级贷款人没有在交易中做出强制要求 , 作为贷款人是否要求签署债权协议 。
识别不同类型的贷款 在深入了解债权协议的细节之前 , 了解高级贷款与初 级 、 夹层和次级贷款之间的区别很重要 , 因为这些术 语通常可以互换使用 。
高级贷款是借款人抵押品在第一和最高优先级位置获 得的贷款 , 在 EB-5 背景下 , 抵押品通常是房地产 。
初级贷款是有与高级贷款相同的担保 , 但在第二或其 他初级位置担保的贷款 。 夹层贷款通过对房地产业主 的所有者权益 ( 如会员资格或合伙利益 ) 的抵押来担保 。 借款人是这种所有者权益的持有人 , 而不是房地产业 主 。
次级贷款 , 无论是初级贷款还是夹层贷款 , 都从属于 高级贷款人对于项目的权利 。 可以从属的关键权利是 实现或出售次级留置权人持有的任何抵押品或次级贷 款下的付款权的权利 。
根据交易的具体条款和条件 , 贷款的每个定义的含义 可能具有细微差别或变化 , 然而 , 这些术语的使用对 金融界普通从业者具有某种意义 , 并且使用一致的术 语可以避免交易结构混乱 。 在任何结构中 , EB-5 贷 款人都应考虑签署债权协议 。
在谈判中要考虑的关键点 如果您可以获得合理的债权协议 , 那么每个 EB-5 贷 款人都应在谈判中考虑一些关键点 , 这些关键点主要 涉及尽可能长期地保护项目的控制权或经济权利 。 次 级贷款人债权协议的关键点是保留抵销次级贷款抵押 品的能力 、 保留收取还本付息的能力 、 获得接管违约 项目和完成建设和开发的权利 , 以及保留追索担保人 , 如果发生违约事件 , 可以获得购买高级贷款的能力 。 其他关键点包括批准高级债务修改的能力 , 特别是高 级贷款经济条款中的不利变化 , 以及在有限的一段时 间内对高级贷款人的止赎权行使暂停 。
处于从属地位的另一个好处是 , 高级贷款人通常有管 理基础结构来监控贷款提取和项目建设的进度 , 从而 降低对次级贷款人的贷款成本 。
尽管债权协议是有益的 , 但并不是每次谈判都将实现 所有关键点 。 有一些条款 , 次级贷款人可能必须在债 权协议中放弃 。
除非及时行使 , 否则次级贷款人常常被要求放弃止赎 次级抵押权的权利 、 偿还次级债务的权利 ( 如果次级 贷款人不愿意或无法纠正与项目相关的违约 ) 、 借款 人破产时独立决策的权利 、 向高级贷款人提供共同担 保人的担保人寻求补救的权利 、 修改次级贷款单据的 权利以及确认 EB-5 资金将在高级贷款资金之前支付
35 eb5 投资者杂志