这不足为怪 。 占有这些市场的区域中心享有自带优势 : 例如国际知名度 , 及与中国已有的深厚文化纽带等 。 相比之下 , 只有少数区域中心把投资重点放在美国乡 村 , 在这些地区的投资金额也就相应少得多 , 这也不 足为怪 。 这反映出一个基本的经济事实 , 那就是美国 是一个以城市为主的国家 , 绝大多数经济活动都发生 在城市区域 。
然而 , 这并不意味着美国的乡村项目与城市项目相比 就风险高或质量差 , 也不意味着 EB-5 资金就不适合 在城市欠发达地区投资 。 的确 , 这些地区的可行项目 通常都要比成熟的城市市场中的项目规模小 , 但是规 模较小毫不代表着它们在任何程度上价值低 、 重要性 低 、 或影响力差 。
入与城市的经济优先发展方向一致的项目中 。 上面提 到的两个养老公寓对维持当地社区的结构大有裨益 , EB-5 资金则是其背后让各方力量得以结合的粘结 剂 。 这两个项目的 EB-5 投资金额大约只有 1000 万 美元 。 构架合理的 EB-5 贷款模式 , 及在项目开发商 为 EB-5 投资人提供了足够的抵押品和信用支持的前 提下对项目收益模式进行尽职调查 , 是既花时间又耗 精力的 。 项目资金结构并不那么简单易懂 , 然而即使 有诸多表面看来不那么吸引人的元素 —— 包括项目的 复杂性 、 位于达拉斯两个欠发达地区 、 项目规模较小 、 开发商知名度不高 —— 它们仍然能向 EB-5 投资人讲 述一个激动人心的故事 , 且现在这两个项目都已成功 完成 。 它们都位于欠发达社区 , 而非如旧金山的大都 市 。 由于恰到好处的营销方式 , EB-5 投资人还是拨 开表面的平庸 , 发现了这两个项目极大的闪光点 , 其 中一些列举如下 :
· 开发商在养老公寓方面拥有丰富经验 ; · 拥有来自联邦政府的固定收入 ; · 开发商提供的重要信用支持 ; · 市政府及联邦住房贷款银行的热忱支持 上述这些因素帮助了这两个项目成功克服了其地理 位置上的劣势 。
乡村项目的实例分析 在美国西德克萨斯州的佩科斯 ( Pecos , 人口仅 8,903 ) 和斯奈德 ( Snyder , 人口仅 11,532 ) 这两 个小镇 , 我们利用 EB-5 资金开发了两个万豪旗下的 万枫酒店 ( Marriott Fairfield Inn ) 。 这正是为了趁 二叠纪盆地石油产量激增 , 酒店需求水涨船高之势进 行激进的短线投资 。 这个项目盈利潜力巨大 ; 其潜在 风险也因万豪品牌的价值 、 低杠杆的资金架构 、 丰富 的开发和管理经验而大大降低 。 简言之 , 这两个并没 有太多宣传噱头的授权酒店即使地点偏远 、 规模较小 , 也因其显著的投资优势成功吸引了 EB-5 投资 。 虽项 目不大 , 但对于佩科斯和斯奈德两个小镇的社区而言 , 这两个酒店是很可观的投资 。
两个城市项目的实例分析 我现在要讲两个项目的开发 , 都因为 EB-5 资金的注 入而成为可能 。 它们一个是为帮助低收入老年人而建 的 “ 辛普森护理中心 ”( Simpson Place ), 另一个 是与辛普森很类似的名为 “ 湖西 ”( Lake West ) 的养老公寓项目 , 两个项目都位于德克萨斯州的达 拉斯市 。 EB-5 资金的使用使得国外投资可以直接注
可以确定的是 —— 在其他所有条件相同的情况下 —— 美国门户城市的 EB-5 项目在中国市场的销售过程中 有着先天优势 。 重要的是你需要明白一点 : 并不是 “ 所 有其他条件 ” 都是相同的 , 也不可能相同 。 位于门户 城市的项目也许在地理位置上占优势 , 但地理位置并 不代表一切 。 比如丰富的经验 、 展示项目的方式也同 样重要 。 尤其是当移民中介和投资人被那些高调的欺 诈案惊醒后 , 对规避投资风险越来越看重 , 清楚地说 明对项目进行尽职调查结果的能力越发关键 。 上文中 城市和乡村市场的实例都已表明 , 只要是有吸引力的 投资机会 , 无论是乡村还是城市欠发达地区 , 都可以
EB5INVESTORS . CN 18