这不足为怪 。 占有这些市场的区域中心享有自带优势: 例如国际知名度, 及与中国已有的深厚文化纽带等 。 相比之下, 只有少数区域中心把投资重点放在美国乡 村, 在这些地区的投资金额也就相应少得多, 这也不 足为怪 。 这反映出一个基本的经济事实, 那就是美国 是一个以城市为主的国家, 绝大多数经济活动都发生 在城市区域 。
然而, 这并不意味着美国的乡村项目与城市项目相比 就风险高或质量差, 也不意味着 EB-5 资金就不适合 在城市欠发达地区投资 。 的确, 这些地区的可行项目 通常都要比成熟的城市市场中的项目规模小, 但是规 模较小毫不代表着它们在任何程度上价值低 、 重要性 低 、 或影响力差 。
入与城市的经济优先发展方向一致的项目中 。 上面提 到的两个养老公寓对维持当地社区的结构大有裨益, EB-5 资金则是其背后让各方力量得以结合的粘结 剂 。 这两个项目的 EB-5 投资金额大约只有 1000 万 美元 。 构架合理的 EB-5 贷款模式, 及在项目开发商 为 EB-5 投资人提供了足够的抵押品和信用支持的前 提下对项目收益模式进行尽职调查, 是既花时间又耗 精力的 。 项目资金结构并不那么简单易懂, 然而即使 有诸多表面看来不那么吸引人的元素—— 包括项目的 复杂性 、 位于达拉斯两个欠发达地区 、 项目规模较小 、 开发商知名度不高—— 它们仍然能向 EB-5 投资人讲 述一个激动人心的故事, 且现在这两个项目都已成功 完成 。 它们都位于欠发达社区, 而非如旧金山的大都 市 。 由于恰到好处的营销方式, EB-5 投资人还是拨 开表面的平庸, 发现了这两个项目极大的闪光点, 其 中一些列举如下:
· 开发商在养老公寓方面拥有丰富经验; · 拥有来自联邦政府的固定收入; · 开发商提供的重要信用支持; · 市政府及联邦住房贷款银行的热忱支持 上述这些因素帮助了这两个项目成功克服了其地理 位置上的劣势 。
乡村项目的实例分析 在美国西德克萨斯州的佩科斯( Pecos, 人口仅 8,903) 和斯奈德( Snyder, 人口仅 11,532) 这两 个小镇, 我们利用 EB-5 资金开发了两个万豪旗下的 万枫酒店( Marriott Fairfield Inn) 。 这正是为了趁 二叠纪盆地石油产量激增, 酒店需求水涨船高之势进 行激进的短线投资 。 这个项目盈利潜力巨大; 其潜在 风险也因万豪品牌的价值 、 低杠杆的资金架构 、 丰富 的开发和管理经验而大大降低 。 简言之, 这两个并没 有太多宣传噱头的授权酒店即使地点偏远 、 规模较小, 也因其显著的投资优势成功吸引了 EB-5 投资 。 虽项 目不大, 但对于佩科斯和斯奈德两个小镇的社区而言, 这两个酒店是很可观的投资 。
两个城市项目的实例分析 我现在要讲两个项目的开发, 都因为 EB-5 资金的注 入而成为可能 。 它们一个是为帮助低收入老年人而建 的“ 辛普森护理中心”( Simpson Place), 另一个 是与辛普森很类似的名为“ 湖西”( Lake West) 的养老公寓项目, 两个项目都位于德克萨斯州的达 拉斯市 。 EB-5 资金的使用使得国外投资可以直接注
可以确定的是—— 在其他所有条件相同的情况下—— 美国门户城市的 EB-5 项目在中国市场的销售过程中 有着先天优势 。 重要的是你需要明白一点: 并不是“ 所 有其他条件” 都是相同的, 也不可能相同 。 位于门户 城市的项目也许在地理位置上占优势, 但地理位置并 不代表一切 。 比如丰富的经验 、 展示项目的方式也同 样重要 。 尤其是当移民中介和投资人被那些高调的欺 诈案惊醒后, 对规避投资风险越来越看重, 清楚地说 明对项目进行尽职调查结果的能力越发关键 。 上文中 城市和乡村市场的实例都已表明, 只要是有吸引力的 投资机会, 无论是乡村还是城市欠发达地区, 都可以
EB5INVESTORS. CN 18