٪ 70 والهدف تفادي اأي الحد الاأق�صى فقاعة عقارية محتملة
في عدد نق�ص تفاوؤل قانوني حذر و�سط التنفيذيين الق�ضاة
في النزاعات للف�صل محكمة مخت�صة القانونية
� Reportage
1
الرهن والتمويل العقاري في ال�سعودية..: الحتياط مطلوب القت�صاديون
.. القانونيون: أاين الق�ضاة.. العدل: محكمة متخ�ص�صة
على المحاكم وزارة العدل ال�سعودية في العام ، 2012 فر�ضت
، ودوائر كتّاب العدل في المملكة والتي تعاني من اأزمات اإ�سكانيّة الأخذ ب أاحكام أانظمة الرهن العقاري الجديد وتنفيذها ، مع
الم ؤواتية لمتطلبات النظام. مذ ذاك الوقت ، عكف ال�صيغ و�ضع
النماذج والعقود من وزارة العدل على درا�سة متخ�ص�صون
المنا�سبة ال�صيغ اإلى و�ضع المتعلقة بالنظام الجديد ، اإ�ضافة منه على الوجه لمتطلبات نظام الرهن العقاري حتى ي�ستفاد
. الموؤمل
ذات وال�شركات والموؤ�س�سات عقود لل�صناديق واعتُمدت �صيغ لل�شركات لعقود ال�ره�ن �صيغ ، وك�ذل�ك الطابع الح�ك�وم�ي
، وفقاً لنظام التمويل العقاري ، وهو ما �صة المرخّ والموؤ�س�سات. وتحوّل نظام التمويل العقاري الإ�ستثماري يُعرف ب�شركات
ل لئحة تنفيذية له ، و إانما الرهن العقاري الى نظام مو�ضوعي
. وفي يتطلب مراعاة أاحكامه في العقود ، التي من أاجلها اأن�شئ جرى العلان عن اللوائح التنظيمية لأنظمة الما�ضي �شباط
، نظام التاأجير التمويلي التمويل العقاري الجدية ، التي ت�شمل التمويل. فما هو هذا ونظام التمويل العقاري ، ونظام �شركات
لئحته التنفيذية ؟ النظام وعلى ماذا تن�ص
٪ 70 والهدف تفادي اأي الحد الاأق�صى فقاعة عقارية محتملة
للتمويل % 70 كحد أاق�صى اللوائح التنفيذية ن�سبة تت�ضمن الدول ، ما العقاري ، علما اأنها تترواح من 80 اإلى % 90 في بع�ض
الخبير Dorchester عدة يجيب عنها لمجلة خلق ت�ساوؤلت % 70 ال� يعتر اأن ن�سبة بوحليقة ال��ذي اإح�سان القت�صادي
في منع توالد وت�ساهم مع متطلبات المجتمع ال�سعودي تن�سجم اأي فقاعة عقارية. واذ يرى انه تحوّط مرتفع الى حد ما ، اإلّ أانه �سلبيا الى اأن هذا التحوط أامر مطلوب و إايجابي ولي�س ي�شير
، ويقدّ م مثال على ذلك فيقول: " في وفق ما قد يتراءى للبع�ض
اإلى ت�صل �شراءه حال كانت قيمة العقار الذي يريد المقتر�ض المثال ، فهو لن يتحمل دفع اأكثر من 500 األف ريال على �سبيل
الجدية في التعامل ، والدخول في 150 األف ريال ، وهنا تت�ضح
وقدراته من جهة ، كما تمويلا يتنا�سب توؤمن لل�شاب �شراكة
." توؤمن للطرف الآخر في الوقت عينه الحفاظ على حقوقه
اللائحة التنفيذية التي اأقرت ويعتر بوحليقه أان من �ساأن
، من خلال موؤخراً الرتقاء بالمفهوم العقاري في ال�سعودية ، وذلك تمليك العقارات للفئات ب أاكملها و أاهمها ال�شباب
وكلفة معقولة متوافقة مع التطلعات ومن�سجمة و�سرعة ب�سهولة. مع القدرات
يمنع حاجز ال % 70 للتمويل والرهن الفقاعات العقاري ال�سعودي
احتمال وجود أاي معوقات اأمام الخبير القت�صادي وي�ستبعد
اللائحة التمويل العقاري اأو التاأجير التمويلي بعد إاق��رار الأمور وفق الآليات المتبعة ، وفي التنفيذية ، ويتوقع اأن ت�سير
المدى الزمني المعتاد والمحدد نظاماً ، وي أامل بتفعيل الأنظمة اليه الجميع ، و أان يكون هناك تنظيم وحماية وفق ما ي�صبو
، وذلك من وفق الميثاق الإقت�صادي لحقوق جميع الأط�راف. المعنية للموؤ�س�سات خلال الترخي�ص
في عدد نق�ص تفاوؤل قانوني حذر و�سط التنفيذيين الق�ضاة
اللائحة اأن ل�صدور وعلى المقلب القانوني اعتر المخت�صون
، العقارات التنفيذية للتمويل العقاري وقعاً ايجابياً على �سوق بين اأنها تحدد اآليات حل النزاعات التي قد تن�ساأ خ�صو�صاً
الأطراف ، ممّ ا يحفظ لكل جهة حقها ، اإل اأن الأمل يبقى في التنفيذيين في محاكم المناطق بهدف المزيد من الق�ضاة �ضخ
والبت في الدعاوى ، ما يعطي دفعاً عملية التقا�ضي ت�سريع
المحامين لج�ن�ة ع�ضو ؤوك��ده ي�� م��ا ، وه��و ال�ع�ق�اري�ة لل�سوق
أان نظام ، ف��يرى خالد خ�ي�اط المحامي يا�سين ال�سعوديين د الطريق أامام عقود �سهلة التمويل والرهن العقاري �سيمهّ
في النزاعات التي يمكن أان التنفيذ البت �سريعا تتيح لقا�ضي. أا بين اأطراف العلاقة تن�س
لجنة المحامين في غرفة جدة ع�ضو يوافق على هذا ال��راأي
روؤية على �ضرورة المحامي اأحمد عبد العزيز زارع الذي ي�شدد
لكونهما اإي�ج�اب�ي�ة التنفيذية ب�ن�ظ�رة وال��لائ��ح��ة ال�ن�ظ�ام من المجتمع المتو�سطة لل�شرائح في توفير ال�سكن �سي�ساهمان
لهما دور كبير في حفظ حقوق الراهن ، و�سيكون ال�سعودي
والمقوننة ، لفتاً العقود الوا�ضحة في مو�ضوع والمرتهن ، ل �سيما
وموؤ�س�سات الى أان الكثير من الجهات التمويلية كالم�صارف
أام�وال روؤو���س التمويل العقاري كانت تحجم عن تخ�صي�ص كبيرة لعمليات التمويل أاو تجر المرتهن على قبول فوائد
ل تحفظ له ل�ضمانات الى الر�ضوخ مركّ بة ومرتفعة ، اإ�ضافة موؤجلة وعقود بيع للعقار حتى كامل حقوقه كتوقيع �شيكات
. ينتهي من دفع الأق�ساط
تتيح اللائحة التنفيذية المجال اأمام الراغب في التمويل العقاري باأكث من خيار ، في ظل التمويل �شركات تناف�س
زارع أان اللائحة التنفيذية تتيح المجال اأمام الراغب ويو�ضح
�شركات في التمويل العقاري ، باأكثر من خيار ، في ظل تناف�س الأبرز حالياً تكمن في التمويل ، وهو بدوره يوؤكّ د باأنّ الم�شكلة
وان التنفيذيين لدى كل المحاكم ، خ�صو�صاً الق�ضاة نق�ص في مثل هذه النوعية من التنفيذي هو جهة الف�صل القا�ضي
ل يوجد فيها �سوى اإلى اأن مدينة ج�دة ، م�شيرا الق�ضايا تنفيذيين فقط ، وهناك الكثير من المحاكم تفتقر الى قا�ضيين. هكذا ق�ضاة
في النزاعات للف�صل محكمة مخت�صة القانونية
عن بيد اأنّ التخوفات القانونية بدّ دتها تاأكيدات ��ص�ادرة في منازعات للف�صل محكمة متخ�ص�صة باإن�شاء مخت�صين
الأحكام بحق المخالفين للنظام واإ��ص�دار عقود الإي�ج�ارات
وزارة العدل تراخي�ص ولئحته التنفيذية ، على اأن ت�صدر
DORCHESTER April- 2013 85