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vivere in condominio
SPESE: PAGARE IL GIUSTO.
MA PER CHI?
Domanda:
Nell’ultimo bilancio consuntivo, il nostro amministratore, per ripartire le spese per la pulizia delle
scale ha utilizzato un criterio diverso da quello previsto dalla legge ed inoltre ha sostituito la ditta incaricata senza l’autorizzazione dell’Assemblea. Alla mia obiezione ha risposto che quel tipo di riparto era
previsto dal regolamento di condominio e che rientra nei suoi poteri provvedere ai servizi comuni. Ha
ragione? Posso rivolgermi al giudice per ottenere che venga applicata invece la normativa vigente?
L
Risponde
Teresa Pane
Amministratore
Per quesiti o dubbi sul
“ Vivere in Condominio”
scrivere a
[email protected]
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a ripartizione delle spese tra
proprietari in condominio è
tra le principali cause di litigi e
contenziosi nei condominii e
nelle assemblee di condominio.
Il regolamento di condominio è il principale
documento a cui si deve far riferimento nella ripartizione delle spese tra condomini. Il
regolamento di condominio specialmente se
“contrattuale”, cioè fissato dal costruttore o approvato dall’unanimità dei condomini prevale
sugli articoli del Codice Civile per quanto riguarda la ripartizione delle spese.
In esso sono contenute le regole per suddividere le spese inerenti le parti comuni tra i proprietari degli alloggi. Queste regole possono
riprendere gli articoli del codice civile, ma possono anche dettare norme diverse ed escludere
dalla partecipazione alla spesa alcune proprietà. Tutti i proprietari sono tenuti ad osservarlo.
Le tabelle per la ripartizione delle spese contenute nel regolamento in genere sono quella
millesimale o di proprietà, di riscaldamento,
di ascensore e in alcuni casi quella della pulizia
scale e quella delle autorimesse.
• La tabella millesimale o di proprietà in genere regolamenta le spese di amministrazione e di manutenzione straordinaria dello
stabile.
• La tabella del riscaldamento regolamenta le
spese di consumo conbustibile e di manutenzione ordinaria dell’impianto termico.
• La tabella dell’ascensore, idem come sopra,
regolamenta, le spese di consumo corrente
elettrica del motore ascensore e quelle di
manutenzione ordinaria dell’impianto di
scensore.
Se il regolamento non esiste, si deve fare riferimento all’atto di compravendita dell’alloggio e
vedere se in esso ci sono delle norme che regolano la suddivisione delle spese.
Se l’atto notarile nulla dice, fa testo il Codice
civile e la giurisprudenza, la quale non sempre
è coerente nel sentenziare sulla ripartizione
delle spese.
Le spese inerenti alla gestione di un condominio, comprese quelle amministrative come le
spese di corrispondenza per la convocazione
d’assemblea devono essere ripartite fra tutti i
condomini, in relazione all’utilità che ciascuna
unità di proprietà esclusiva ricava dall’uso delle parti comuni e dei servizi dello stabile.
Al fine dell’esigibilità delle rate, da corrispondersi da parte di ciascun condomino, l’amministratore deve richiedere l’approvazione del
riparto preventivo d’esercizio: senza tale delibera, infatti, non può richiedere ai condomini
le spese da lui sostenute, pur nell’interesse del
condominio. La stessa cosa per quanto riguarda il rendiconto consuntivo; solo l’approvazione del relativo rendiconto rende esigibile il
conguaglio dovuto dal condomino.
La Cassazione ha precisato che l’erogazione
delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi essenziali non richiede la
preventiva approvazione dell’assemblea potendo l’amministratore, in base ai suoi poteri,
provvedere a tali esborsi, così come le spese
sostenute per opere urgenti e indilazionabili.
Spese necessarie sono le spese destinate ad as-