100% Fitness Mag - Anno IV Agosto 2010 | Page 74

lifestyle vivere in condominio SPESE: PAGARE IL GIUSTO. MA PER CHI? Domanda: Nell’ultimo bilancio consuntivo, il nostro amministratore, per ripartire le spese per la pulizia delle scale ha utilizzato un criterio diverso da quello previsto dalla legge ed inoltre ha sostituito la ditta incaricata senza l’autorizzazione dell’Assemblea. Alla mia obiezione ha risposto che quel tipo di riparto era previsto dal regolamento di condominio e che rientra nei suoi poteri provvedere ai servizi comuni. Ha ragione? Posso rivolgermi al giudice per ottenere che venga applicata invece la normativa vigente? L Risponde Teresa Pane Amministratore Per quesiti o dubbi sul “ Vivere in Condominio” scrivere a [email protected] 74 | 100% Fitness Magazine a ripartizione delle spese tra proprietari in condominio è tra le principali cause di litigi e contenziosi nei condominii e nelle assemblee di condominio. Il regolamento di condominio è il principale documento a cui si deve far riferimento nella ripartizione delle spese tra condomini. Il regolamento di condominio specialmente se “contrattuale”, cioè fissato dal costruttore o approvato dall’unanimità dei condomini prevale sugli articoli del Codice Civile per quanto riguarda la ripartizione delle spese. In esso sono contenute le regole per suddividere le spese inerenti le parti comuni tra i proprietari degli alloggi. Queste regole possono riprendere gli articoli del codice civile, ma possono anche dettare norme diverse ed escludere dalla partecipazione alla spesa alcune proprietà. Tutti i proprietari sono tenuti ad osservarlo. Le tabelle per la ripartizione delle spese contenute nel regolamento in genere sono quella millesimale o di proprietà, di riscaldamento, di ascensore e in alcuni casi quella della pulizia scale e quella delle autorimesse. • La tabella millesimale o di proprietà in genere regolamenta le spese di amministrazione e di manutenzione straordinaria dello stabile. • La tabella del riscaldamento regolamenta le spese di consumo conbustibile e di manutenzione ordinaria dell’impianto termico. • La tabella dell’ascensore, idem come sopra, regolamenta, le spese di consumo corrente elettrica del motore ascensore e quelle di manutenzione ordinaria dell’impianto di scensore. Se il regolamento non esiste, si deve fare riferimento all’atto di compravendita dell’alloggio e vedere se in esso ci sono delle norme che regolano la suddivisione delle spese. Se l’atto notarile nulla dice, fa testo il Codice civile e la giurisprudenza, la quale non sempre è coerente nel sentenziare sulla ripartizione delle spese. Le spese inerenti alla gestione di un condominio, comprese quelle amministrative come le spese di corrispondenza per la convocazione d’assemblea devono essere ripartite fra tutti i condomini, in relazione all’utilità che ciascuna unità di proprietà esclusiva ricava dall’uso delle parti comuni e dei servizi dello stabile. Al fine dell’esigibilità delle rate, da corrispondersi da parte di ciascun condomino, l’amministratore deve richiedere l’approvazione del riparto preventivo d’esercizio: senza tale delibera, infatti, non può richiedere ai condomini le spese da lui sostenute, pur nell’interesse del condominio. La stessa cosa per quanto riguarda il rendiconto consuntivo; solo l’approvazione del relativo rendiconto rende esigibile il conguaglio dovuto dal condomino. La Cassazione ha precisato che l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi essenziali non richiede la preventiva approvazione dell’assemblea potendo l’amministratore, in base ai suoi poteri, provvedere a tali esborsi, così come le spese sostenute per opere urgenti e indilazionabili. Spese necessarie sono le spese destinate ad as-