전문가 법률상담
리스 계약만 잘해도 비지니스 시작의 절반은 성공
이다복 자매 ( 아가페 5 목장 )
비즈니스를 매매할 때 가장 큰 자산은 고객과 리스입니다 . 고 객이 있어야 장사가 되고 , 리스가 있어야 가게를 열 수 있습니 다 . 리스는 짧게는 3년 , 길게는 10년간 계약에 매이는 중요한 서류이기 때문에 리스에 있는 모든 항목을 신중히 살펴봐야 합니다 . 많은 분들이 상업용 임대차 리스 계약서는 협상을 할 수 없고 , 건물주가 요구하는 대로 무조건 계약을 하는 것이라 생각하고 불리한 조건임에도 불구하고 덮어놓고 계약을 하시 는 경우가 있습니다 . 리스계약은 협상을 통해 테넌트와 건물 주가 서로의 조건을 제시하고 협상을 통해 합의를 도출해내는 것입니다 . 협상이 되지 못하더라도 , 리스계약 내용을 충분히 검토하고 이해해서 세입자로서의 의무와 권리를 자세히 숙지 하는것이 중요합니다 .
1 리스에서 중요한 것 : 리스기간 !
리스 5년에 5년 , 7년에 3년 등의 얘기를 들어본 적이
있을겁니다 . 리스 계약기간은 5년 , 기한 연장은 선택 ( option to renew ) 의 기간을 5년으로 두어 리스 시작 후 5년 이 지난 후에 , 그 다음 5년의 추가 리스를 할 권리를 행사 할 지를 정해두는겁니다 . 비즈니스는 자본금이나 장비가 많이 투 자되는 만큼 리스계약의 기간을 신중히 고려해서 결정해야 합 니다 . 리스의 기간이 길다고해서 마냥 좋은 것만은 아닙니다 . 리스기간을 채우지 못하고 비즈니스를 접을 경우 이른 종료 계약 ( early termination ) 에 대한 징벌적 벌금 ( penalty ) 을 내 야하는 경우도 있기 때문에 비즈니스의 계획과 상황에 맞게 리스 기간을 정해야 합니다 . 리스 연장 선택을 할 때 건물주 와 테넌트의 필요와 상황에 따라 리스 규정 재협상이 가능하 기 때문에 리스가 끝나기 최소 1년 전에는 전문가와 상의 하 는 것이 좋습니다 .
2 리스에서 중요한 것 : 렌트비 !
리스 기간 다음으로 중요한 것은 렌트비입니다 . 렌
트비는 1 년을 기준으로 계산하고 , 평당 피트 ( square feet ) 에 얼마인지 정합니다 . 예를 들어 , 1500sq . ft 이 $ 40 이라 면 , 1 년 렌트비는 $ 60,000 입니다 . 한 달 렌트비로 환산 하려면 1 년 치를 12 로 나누어 , 총 월세는 $ 5,000 입니다 . 여기에 CAM
이라 부르는 공동구역관리비 ( Common Area Maintenance ) 를 내야합니다 .
CAM은 어떻게 환산해야 하는지 , 어느 부분까지 공동구역 관 리비로 포함 하는지 법적인 규정은 없습니다 . 통상 복도 , 승강 기 , 화장실 , 화단 , 주차장 등의 관리비를 포함 하는데 , 그 외에 광고비 , 부동산세 , 사무비 , 보험료 등도 포함될 수 있습니다 . 광고비 , 부동산세 , 사무비 등이 매년 똑같을 수도 없을 뿐더러 정확히 예측하기 어렵기 때문입니다 . CAM은 건물주 입맛대 로 정하는 경우가 허다합니다 . CAM이 실제 사용하는 공간에 비해 불합리하게 계산되어 있지는 않은지 확인하고 , 최소 지 난 2년 간 CAM이 얼마였는지 , CAM의 상한금액 ( cap ) 이 있는 지 등을 확인해야 합니다 .
3 이외에도 양도 ( lease assignment ), 렌트비 미지불
( default ) 조항 , 수리와 관리의 책임 ( maintenance ),
건물주가 일방적으로 리스를 끝낼 권리 , 임대인을 다른 곳으로 재배치 ( relocation ) 등의 조항을 꼼꼼히 살펴봐 야 합니다 .
리스 계약은 건물주와 테넌트의 법적 권리와 의무를 규정하는 매우 중요한 서류이므로 당사자들의 필요와 조건에 따라 여러 이슈가 파생될 수 있으니 반드시 전문가의 도움을 받아 리스 계약의 조항을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다 .