33
В
своей прошлой статье о том, с кем же выгоднее финансировать недвижимость – с лендером или брокером, я упоминала о том, что на сегодняшний день, практически, каждый лендер имеет в своём арсенале широкий выбор программ. Конечно же, речь идёт о достаточно крупных, с богатым и многолетним опытом работы, компаниях. Такие финансовые компании находятся в постоянном движении по усовершенствованию и обновлению своих программ, чтобы привлечь к себе, как можно больше клиентов. Разнообразие программ финансирования, разработаных за 36 лет своего существования на рынке недвижимости, позволяет назвать Countrywide Home Loans экспертом в предоставлении займа при любой финансовой ситуации.
Одной из основных опорных точек при предоставлении вам финансирования, для компании является ваша кредитная история. Начнём с программ, которые дают возможность приобретения и владения недвижимостью людям с плохой, или вовсе без кредитной истории, без особых сбережений для down payment, и невысокими заработками. Countrywide тесно сотрудничает с государственными и общественными( non-profit) организациями, что позволяет ей предоставлять такие займы, как FHA( займы, застрахованные Federal Housing Administration) и VA( займы, гарантированные Veterans Affair). Главное в этих программах, что, даже не
Финансирование недвижимости. Плюсы и минусы различных программ.
имея достаточной кредитной истории, а она, как вы знаете, убеждает финансовую компанию в вашей платёжеспособности, и не вкладывая денег, так как вы можете воспользоваться Down Payment Assistance программами, у вас есть возможность получить займ на дом с достаточно низким процентом и невысоким « closing cost ». Одно из наиболее важных условий получения таких займов, это наличие хорошей альтернативной кредитной истории, как например, своевременная уплата счётов за съём квартиры, или любых других коммунальных услуг. Так как это программы, при которых гарантом выступает государство, ваш заработок должен быть строго документирован и подтверждён. Также, соотношение ваших общих ежемесячных расходов к заработку не должно превышать определённый процент. Обычно это 45 процентов, но, если у вас есть такие компенсирующие факторы, как, например, длительный срок работы на одном месте, то это соотношение может быть и выше. В случаях, если вы работаете не на компанию, а на частное лицо, имеете свой небольшой бизнес, получаете часть своего заработка наличными, документировать и доказать ваш доход достаточно сложно, а иногда и невозможно. Для таких ситуаций, Countrywide Home Loans разработала свою программу « Оптимум », по которой разрешается добавить к вашему основному доходу 25 процентов недокументированного заработка( например, чаевых). Ваша процентная ставка может быть немного выше( ведь, чем больше финансовая компания рискует, давая вам займ, тем выше будет ваш процент), но, купив дом и, тем самым, повысив вашу кредитную оценку, вы сможете сделать перефинансирование на лучших условиях. Программы FHA, VA, Optimum подразумевают, что вы будете дополнительно платить PMI( Primary Mortgage Insurance), который страхует ваш займ. Недостаток PMI не только, в вашем дополнительном расходе, но и в том, что этот платёж никак не отражается на вашем подоходном налоге. При этом интерес, выплаченый вами в течении года за займ, уменьшает сумму вашего ежегодного заработка, и, соответственно налог, который вы платите государству.
БЮРО ДОБРЫХ УСЛУГ
PMI существует и в других программах, если соотношение вашего займа к стоимости дома превышает 80 процентов. Как избежать этого « лишнего » платежа? Существует три варианта. Первый, это внести 20 процентов личных сбережений и получить займ, только на оставшихся 80. Это самый традиционный способ покупки дома, дающий вам самые лучшие программы и процентные ставки. Но, согласитесь, это не всем доступно. Второй вариант – скомбинировать два займа, один на 80 процентов и другой на 20( или ниже, если вы можете и хотите вложить свои накопления для покупки дома. Здесь же, хочу добавить, что если вы вкладываете, по меньшей мере, 5 процентов от общей стоимости дома, то ваша процентная ставка на первый восьмидесятипроцентный займ будет существенно ниже, чем, если вы выбираете программу 80 / 20). На сегодняшний день, комбинирование двух займов, самый распространённый вариант, не только потому, что это выгоднее при выплате налогов, но и потому, что ваш ежемесячный платёж за дом будет меньше, чем с PMI. И наконец, третий вариант – увеличить вашу процентную ставку, включив в неё PMI платёж, что и предлагает Countrywide Home Loans на некоторых своих программах.
О том, какие преимущества даёт вам хорошая кредитная история и, как её построить, я расскажу в следующий раз.
Наталья СОХОНЧУК. 770-309-1550
���������
������������������������������ ����������������������������� ������������������������������� ������������������������
���������������������� ���������������������������������
��������������������� ������������
№ 2( 31) февраль 2006 г. www. RUSSIANTOWN. com
33