АНДРЕЙ КАЛИНИН
Ведущий специалист
УДИВИТЕЛЬНЫЕ НАЛОГИ
Налоги на недвижимость несложные, но часто удивительные. Много лет работаем бок о бок с ними и постоянно находим « новую точку зрения ».
Чтобы пояснить, что я имею в виду, приведу два примера. Сделаю это в виде теста – сначала истории из жизни и варианты ответа. А в конце статьи Вы можете найти правильные ответы – они оказываются не всегда очевидны.
Оксана
Оксану коллеги по праву считали очень одаренным и удачливым ученым. В России она смогла организовать прибыльную лабораторию и, как мы поняли, научившись « взвешивать молекулы », лаборатория получала даже иностранные заказы. В 2010 году одним из показателей достижений Оксаны стало приобретение нежилого помещения – это позволило получать весомый доход от его необременительной сдачи в аренду.
Чтобы сократить налог до 6 % с дохода, Оксана стала ИП. В 2016 году она решила продать это помещение и полученные деньги использовать для оплаты первого вноса на приобретение помещения в 2 раза большей площади. Задача была успешно решена.
ВОПРОС:
Какой налог уплатила Оксана с доходов от продажи помещения с учетом того, что оно было в ее собственности 6 лет, купила она его за 15 миллионов рублей, за эти годы она вышла замуж, а продала его за 35 миллионов рублей?
ВАРИАНТЫ ОТВЕТА:
• 0 рублей
• 1 200 000 рублей
• 2 100 000 рублей
Сергей Николаевич
Сергей Николаевич приобрел квартиру на Каменноостровском проспекте в знаменитом благородном доме. Стоимость покупки в 2012 году составила 50 000 000 рублей. А через год он получил двухлетний контракт на работу в Баварии и стал приезжать в Россию только по праздникам – на майские да на Новый год. Квартира стояла пустая, в аренду ее не сдавал – не хотелось пускать чужих. Не бедствовал, зарплата переводилась на его счет в немецком банке, о существовании этого счета работодатель попросил Сергея Николаевича официально уведомить российскую налоговую инспекцию – такое уведомление требуется согласно нашему законодательству. В Германии он обосновался и понял, что останется там больше чем на 2 года. Квартира стала не нужна. В 2017 году решил продать ее, а так как дома старого фонда перестали быть притягательными для покупателей, удалось выручить только 40 миллионов рублей.
ВОПРОС:
Какой налог был начислен Сергею Николаевичу с доходов от продажи квартиры с учетом того, что она была в его собственности 5 лет и продал он ее дешевле на 10 миллионов рублей, чем приобрел?
ВАРИАНТЫ ОТВЕТА:
• 0 рублей
• 1 300 000 рублей
• 12 000 000 рублей
Чтобы не платить лишнего
В повседневной жизни мы не часто сталкиваемся с продажей квартиры. Поэтому Вам может быть полезна информация, приведенная ниже.
Продавец НЕ платит налог, если квартира находилась в собственности 3 или 5 лет. Если квартира приобретена до 1 января 2016 года, то действуют « старые » правила – 3 года собственности и продаем за любую цену без оплаты налогов. С 2016 года устанавливается срок 5 лет, однако только в отношении того имущества, право собственности на которое будет зарегистрировано после 1 января 2016 года. Если купили квартиру в ноябре 2012- го, то при продаже после января 2016 года подавать декларацию и платить налог не надо. При этом необходимо знать, что срок владения начинается от получения хотя бы доли в квартире.
Вы можете вычесть один раз в год из полученного дохода от продажи квартиры сумму в размере 1 млн руб., либо сумму, фактически потраченную на приобретение проданной недвижимости. То есть вычитаем из рассчитанного дохода или 1 млн руб., или затраты на приобретение, а « и то и другое » вместе вычесть нельзя.
При продаже квартир НИЖЕ кадастровой стоимости, если право собственности на них зарегистрировано после 2016 года, налог 13 % от( 0,7 * кадастровую стоимость минус вычет 1 млн. или сумма приобретения).
При объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один образуется новый объект недвижимости. А период нахождения в собственности вновь образованного объекта недвижимости будет исчисляться с даты регистрации нового объекта. Тот факт, что « новая квартира » сделана из двух « старых », которые были в собственности более 5 лет, в данном случае роли не играет.
ОТВЕТЫ:
Оксана
Правильный ответ 2 100 00 рублей. Потому что ИП платит 6 % с дохода без вычетов. Отмечу, что можно было избежать этого налога, и в постановке задачи есть намек.
Сергей Николаевич
Правильный ответ 12 000 000 рублей. Потому что лица, которые находятся на территории РФ менее 183 календарных дней в календарном году сделки, не являются налоговыми резидентами РФ и должны подать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ и уплатить налог с дохода от продажи жилья, рассчитав его по ставке 30 %. И никаких вычетов – ни по сроку, ни по « доход минус расход ». К подобным сделкам не всегда начисляют указанные налоги, потому что сложно отследить, живет ли продавец большую часть времени в России. А если бы Сергей Николаевич решил, например, подарить квартиру, то уплачиваемые одариваемым налоги составили бы 13 % от кадастровой стоимости.
Обращайтесь к нам!
+ 7 812 748-23-23