ß ïîêóïàþ êâàðòèðó ó èíâåñòîðà, êîòîðóþ îí ïðèoáðåë íà ñòóïåíÿõ courthouse â ïðîøëîì ìåñÿöå. Áàíê îòêàçûâàåò ìíå â ôèíàíñèðîâàíèè ïîä ïðåäëîãîì êðàòêîñðî ÷ íîñòè âëàäåíèÿ íåäâèæèìîñòüþ ïðîäàâöîì. Îíè ïðåäëaãàþò ìíå îôîðìèòü ñäåëêó ÷ åðåç 2-3 ìåñÿöà. Èíâåñòîð, â ñâîþ î ÷ åðåäü, íå õî ÷ åò îòêëàäûâàòü closing íà òàêîå äëèòåëüíîå âðåìÿ, äà è ìíå ýòî íåâûãîäíî. Ìíå íóæíî îñâîáîäèòü àðåíäîâàííóþ êâàðòèðó â êîíöå ñëåäóþùåãî ìåñÿöà. Ñóùåñòâóåò ëè âûõîä èç ñîçäàâøåéñÿ ñèòóàöèè è èìååò ëè áàíê ïðàâî íà òàêèå íåîáîñíîâàííûå òðåáîâàíèÿ? îòðûâîê èç òåëåôîííîãî ðàçãîâîðà ñ Ãåîðãèåì, ïðîæèâàþùèì â Buckhead |
58 |
¹ 7( 83) èþëü 2010ã.
Äëÿ òåõ, êòî íå çíàêîì ñ ïðîäàæåé è ïîêóïêîé íåäâèæèìîñòè íà courthouse steps, êîðîòêî ïîÿñíþ, ÷ òî ïåðåä òåì, êàê äîì èëè ëþáîé âèä íåäâèæèìîñòè áóäåò îôèöèàëüíî êîíôèñêîâàí, êîìïàíèÿ âëàäåþùàÿ ññóäîé, îáÿçàíà â òå ÷ åíèå ÷ åòûðåõ íåäåëü îïóáëèêîâàòü â ìåñòíîé ãàçåòå èíôîðìàöèþ î òîì, ÷ òî îïðåäåëåííîãî ÷ èñëà íåäâèæèìîñòü, ðàñïîëîæåííàÿ ïî òàêîìó-òî àäðåñó áóäåò êîíôèñêîâàíà çà íåóïëàòó äîëãîâûõ îáÿçàòåëüñòâ. Ïîñëå ýòîé ïðîöåäóðû ïðåäûäóùåãî
|
õîçÿèíà ëèøàþò ïðàâ âëàäåíèÿ è íåäâèæèìîñòü ïðîäàåòñÿ íà ñòóïåíÿõ çäàíèÿ ñóäà. Ïðîöåññ ïðîäàæè íàïîìèíàåò àóêöèîí, â êîòîðîì ó ÷ àñòâóþò êàê áàíêè òàê è ÷ àñòíûå èíâåñòîðû. Ñ ÷ èòàåòñÿ, ÷ òî ïðèîáðåòåíèå íåäâèæèìîñòè íà ýòîé ñòàäèè äà¸ò âàì ìàêñèìàëüíóþ ïðèáûëü, íî è ìàêñèìàëüíûé ðèñê, ïëþñ âàì íåîáõîäèìî èìåòü íàëè ÷ íûå äåíüãè, ôèíàíñèðîâàíèå â ýòîì ñëó ÷ àå íåâîçìîæíî. Çíàÿ âñþ ýòó èíôîðìàöèþ, ñòàíîâèòñÿ áîëåå ïîíÿòíî, ÷ òî ïðîèçîøëî ñ Ãåîðãèåì. Èíâåñòîð ïðèîáðåë êâàðòèðó äëÿ òîãî, ÷ òîáû åå ïåðåïðîäàòü è ïîëó- ÷ èòü ïðèáûëü, ïîýòîìó îí ñðàçó âûñòàâèë êâàðòèðó íà ïðîäàæó ïî ñòîèìîñòè, ñîîòâåòñòâóþùåé ñåãîäíÿøíåìó ðûíêó. Ïîñëå ðàçãîâîðà ñ Ãåîðãèåì, ÿ ñäåëàëà ðûíî ÷ íûé àíàëèç ýòîãî çäàíèÿ è óáåäèëàñü, ÷ òî ïðåäëàãàåìàÿ öåíà ìîæåò êîíêóðèðîâàòü ñ öåíàìè êîíôèñêîâàííûõ êâàðòèð â ýòîì çäàíèè. Âåñü ïðîöåññ ïåðåïðîäàæè àáñîëþòíî ëåãàëüíûé è èíâåñòîðû äåëàþò òàêèå ñäåëêè íà ïîñòîÿííîé îñíîâå, ïðîáëåìà òîëüêî âî âðåìåíè- ñëèøêîì êîðîòêèé ñðîê ïðîøåë ìåæäó foreclosure, ïîêóïêîé êâàðòèðû èíâåñòîðîì è ïîñëåäóþùåé ïðîäàæåé Ãåîðãèþ.  ãëàçàõ áàíêà íåäâèæèìîñòü íå ìîãëà âûðàñòè â öåíå çà äâà ìåñÿöà íà 40 % îò ïðèîáðåòåííîé ñòîèìîñòè. À èìåííî |
ýòî ïðîèçîøëî â âûøåîïèñàííîì ñëó ÷ àå. Ïðè ÷ èíà òàêîãî ðîñòà âûçâàíà íèçêîé ïðèîáðåòåííîé ñòîèìîñòüþ, íî ýòî îáúÿñíåíèå ÿâíî íå óäîâëåòâîðèëî áàíê è îíè ðåøèëè îòêàçàòü Ãåîðãèþ â ôèíàíñèðîâàíèè.
Ñ áàíêàìè îñîáî íå ïîñïîðèøü, îíè âëàäåþò äåíüãàìè è âïðàâå ïðèíèìàòü ðåøåíèÿ î ôèíàíñèðîâàíèå ñäåëîê. ß ïîñîâåòîâàëà Ãåîðãèþ èñêàòü äðóãîé áàíê, êîòîðûé ïîä ÷ èíÿåòñÿ òðåáîâàíèÿì Fannie Mae è Freddie Mac. Â íà ÷ àëå ýòîãî ãîäà áûë îòìåíåí çàêîí FHA 90 Day Flip Rule, êîòîðûé êàê ðàç è äîëæåí áûë ïðåäîòâðàòèòü ñèòóàöèþ, â êîòîðîé îêàçàëñÿ Ãåîðãèé. Ïî ñòàðîìó çàêîíó èíâåñòîðó íåîáõîäèìî áûëî âëàäåòü äîìîì íå ìåíåå 90 äíåé, ïðåæäå ÷ åì îí ñìîæåò ïðîäàòü åãî. Ýòî çàìåäëÿëî ïðîöåññ ïîêóïêè / ïðîäàæè äëÿ èíâåñòîðîâ, à èìåííî îíè ñåé ÷ àñ îñíîâíûå ïîêóïàòåëè íà ðûíêå, îêîëî 40 % êóïëåííûõ áàíêîâñêèõ äîìîâ ïðèõîäÿòñÿ íà èíâåñòèöèîííûå êîìïàíèè.
Íåñìîòðÿ íà îòìåíó ýòîãî çàêîíà, ìíîãèå ôèíàíñîâûå îðãàíèçàöèè èñêóññòâåííî çàòÿãèâàþò ýòîò ïåðèîä, ïîÿâèëñÿ äàæå íîâûé òåðìèí- seasoning requirements. × òîáû èçáåæàòü òàêèõ ñèòóàöèé, óçíàéòå ó ñâîåãî ôèíàíñèñòà î ïðàâèëàõ è òðåáîâàíèÿõ â åãî îðãàíèçàöèè. Ïàðàëëåëüíî
|
âîçíèêàåò âîïðîñ: Êàê óçíàòü î òîì, êîìó ïðèíàäëåæèò äîì è êîãäà îí áûë ïðèîáðåòåí ïðîäàâöîì. Ýòó èíôîðìàöèþ âû ìîæåòå íàéòè â County Òàõ Record èëè ÷ åðåç âàøåãî àãåíòà. Åñëè íåäâèæèìîñòü, êîòîðóþ âû ñîáèðàåòåñü ïîêóïàòü ïðèíàäëåæèò èíâåñòîðó è ïðèîáðåòåíà â ïîñëåäíèå ïàðó ìåñÿöåâ, ñëåäîâàòåëüíî, âàì íåîáõîäèìî íàéòè ôèíàíñîâóþ îðãàíèçàöèþ, êîòîðàÿ íå áóäåò èìåòü seasoning requirements. Äðóãàÿ ïðè ÷ èíà, êîòîðàÿ ìîæåò çàäåðæàòü îôîðìëåíèå âàøåé ñäåëêè-íåçàðåãèñòðèðîâàííûé Deed Under Power. Ýòîò äîêóìåíò ïîäòâåðæäàåò âëàäåíèå íåäâèæèìîñòüþ. Â ñâÿçè ñ îãðîìíûì êîëè ÷ eñòâîì foreclosures âñå êëåðêè â ðåãèñòðàöèîííûõ îòäåëàõ ïåðåãðóæåíû îôîðìëåíèåì Foreclosure Deeds, ïîýòîìó ïðîöåññ ðåãèñòðàöèè íîâûõ òèòóëîâ íà âëàäåíèå íåäâèæèìîñòüþ çàìåäëèëñÿ. Åñëè Òàõ Record íå ïîêàçûâàåò Deed Under Power, îôîðìëåííûé íà íîâîãî õîçÿèíà( èíâåñòèöèîííàÿ êîìïàíèÿ)- çàêðûòèå âàøåé ñäåëêè îòëîæèòñÿ äî ðåãèñòðàöèè DUP.
Áðîêåð ïî ïðîäàæå íåäâèæèìîñòè
Èðèíà Ëåâòîâà 404-293-0788
www. atlantacondoforeclosure. com
|