ваш дом
Пандемия этого года сделала множество сторон нашей жизни непредсказуемыми . Поменяла она и рынок недвижимости . Что это – эпоха трансформации или временные трудности ?
Читателям нашего журнала уже знакомо имя Лилии Капилевич , консультанта по недвижимости ( K & H Global Realty – Keller Williams Atlanta North , Лилия Капилевич и Анна Хавард ). Мы поговорили с Лилией о том , как повлияла пандемия COVID-19 на рынок недвижимости и каково в этих условиях быть покупателем или продавцом .
– Лилия , в прошлом интервью мы обсуждали особенности работы риелтора ; сейчас волнует вопрос : что происходит с рынком недвижимости в связи с коронавирусом ?
– Да , этот год совершенно особенный . Десять месяцев назад мы даже близко не могли представить себе то , что сейчас происходит . В конце 2019 года все ожидали , что в следующем году цены на жильё пойдут вниз или хотя бы выровняется баланс количества покупателей и продавцов на рынке . Из-за этого многие отложили покупку недвижимости до 2020 года , ожидая обещанного снижения цен . В начале пандемии распространилось ещё больше слухов и ожиданий , что цены упадут чуть ли не в два раза . Например , ещё в феврале я работала с клиентами , которые в итоге решили не спешить с покупкой , поддавшись этим настроениям . К сожалению , они упустили свой момент . После мая цены резко пошли вверх . В обычное время весна – это момент , когда многие готовятся к переездам ( это связано с окончанием учебного года ), поэтому обычно продавцы выставляют в это время больше домов на продажу , ожидая притока покупателей . Это схема традиционного рынка . В этом года всё буквально перевернулось вверх ногами . Весенний рынок оказался похожим на зимний , когда обычно бывает застой , – все сидели на карантине и никто не знал , что будет дальше . Люди или потеряли работу , или ждали , когда можно будет вернуться к ней . На рынок вышло очень мало продавцов . Покупатели же , в свою очередь , стали пытаться ловить момент из-за снизившихся процентов по ипотеке , количество покупателей превысило количество продавцов , и цены ушли вверх . Банки пытаются сдерживать рост цен из осторожности , но покупатели соглашаются даже доплачивать из своего кармана и давать сумму выше оценочной стоимости банка .
– С чем это связано ?
– Это связано с тем , что на рынке практически не из чего выбирать . Особенно в самом доступном сегменте до 200 тысяч долларов – там рынок практически пустой . В диапазоне от 200 до 300 тысяч выбор побольше , но и там приходится думать , чем можно « пожертвовать » – состоянием жилья или его расположением . Дело в том , что на каждый выставленный на продажу дом приходит несколько покупателей ( это так называемый multiple offer ), и происходит это почти мгновенно , от одного до трёх дней , как только дом появляется на
КОНТАКТЫ :
Лилия КАПИЛЕВИЧ Анна ХАВАРД
46
12 ( 208 ) декабрь 2020 рынке . Сегодняшний покупатель должен быть конкурентоспособным .
– Проще говоря , это значит , что нужно дать продавцу больше денег ?
– Зачастую да , но не всегда преимущество только в этом . Допустим , вы продавец , и вам пришло три предложения от разных покупателей . Первый из них готов купить за наличные и закрыть сделку за три недели ; второй предлагает цену пониже , но готов приобрести дом в том состоянии , в каком он есть ; третий предлагает цену выше выставленной и сможет закрыть сделку за месяц . В этой ситуации вы как продавец должны смотреть , что для вас наиболее важно . Если вы ещё не готовы переехать из своего дома , то у вас нет необходимости продавать срочно . То есть мы имеем целый комплекс условий , а не только вопрос цены .
– Получается , продавцы сегодня рулят рынком ?
– Да , они решают , что и как им удобнее , потому что покупатель всё равно будет , и даже не один .
– Можно ли в таком случае сказать , что сейчас идеальный момент для продажи жилья , а для покупки не совсем подходящий ?
– И да , и нет . Когда вы покупаете , у вас есть две « отправных точки ». Первая – это , естественно , цена . Вторая – это ваш будущий ежемесячный платёж . На сегодняшний день проценты по ипотеке настолько низкие , что если бы вы покупали дом весной на 20 тысяч дешевле при ипотеке порядка 3,5 %, то это было бы с точки зрения ежемесячного платежа менее выгодно , чем покупка сегодня , когда процент стал 2,1 – 2,2 %.
– Проценты так сильно снизились именно из-за пандемии ?
– Да , произошло снижение на целый процент и даже больше . Но , естественно , цифра зависит от вашего кредитного рейтинга . При хорошем кредитном балле и стабильной зарплате вы получите очень низкий процент по ипотеке .
– Значит , сейчас выгодно рефинансировать то жильё , которое уже есть ? Воспользоваться моментом и переоформить всё на более выгодных условиях …
– Сейчас оказалось так много желающих это сделать , что банки уже не могут обслужить всех , кто приходит за рефинансированием ! В этой ситуации банки
БУДЬ ЗДОРОВА , НЕДВИЖИМОСТЬ
Лилия Капилевич
K & H Global Realty Keller Williams Atlanta North
Анна Хавард
начали делать процент по рефинансированию несколько выше , чем процент по ипотеке . То есть это две разных цифры , разница доходит до половины процента . Банки таким образом пытаются немножко сдержать поток и что-то заработать . Другой момент : если вы покупаете жильё , то у вас есть чёткий срок , до окончания которого вам нужно успеть уложиться с закрытием сделки ( клозингом ). При рефинансировании нет таких жёстких сроков . Сейчас , во время пандемии , этот процесс значительно растягивается , и надо это иметь в виду . Нервничать по этому поводу не стоит : если банк зафиксировал ваш процент на определённом этапе рефинансирования , то всё , этот процент ваш . Просто оформление может занять побольше времени .
– Что касается нашего города – сейчас складывается впечатление , что в Атланту стремятся переехать многие . Новые жилые комплексы растут , как грибы . Значит , Атланта растёт ?
– Атланта очень быстро растёт , и происходит это по двум причинам . Первая – потому что многие IT-компании переводят сюда свои офисы , сюда приходят даже такие гиганты , как Google и Microsoft . Люди из северных штатов , а также из западных , переезжают сюда из-за климата , низких налогов , меньшей скученности жилья ( а пандемия очень хорошо показала ,
3730 Roswell Road , Suite 150 , Marietta , GA 30062 что это не самый здоровый вариант , когда все живут близко друг к другу ). Плюс народ в самой Атланте тоже начал активно переезжать из многоквартирных домов в частные – в « одноэтажную Америку », как когда-то говорили . Во время карантина , когда все сидели взаперти , это ощущалось совершенно по-разному : переносить карантин , сидя на двадцатом этаже , – или в собственном доме с участком , где есть простор , куда можно в любой момент выйти погулять , вывести домашних животных и так далее . Люди отлично это поняли , и сейчас пошла целая волна переездов из центра в пригороды . Карантин и « удалёнка » ещё больше показали ценность частного индивидуального жилья . В профессиональных кругах сейчас делаются прогнозы о том , что под жильё будут переделывать освобождающиеся офисы в городе . Это недёшево , но это будут более просторные квартиры . То есть мы видим ещё одно последствие пандемии : перевод сотрудников на удалённую работу сделал наличие офисов не совсем актуальным . Совещания и встречи можно проводить онлайн , бизнес продолжает работать , но в то же время отпадает такая острая необходимость находиться в одном помещении .
– То есть в секторе коммерческой недвижимости тоже происходят большие изменения ?
– Да , и мы это видим в частности по нашим клиентам . Многие из них – иммигранты из самых разных стран ( у нас в офисе даже висит карта , где мы отмечаем , из каких уголков мира прибыли наши клиенты ). На первом этапе мы помогаем им с покупкой жилья . Дальше , обосновавшись в Америке , они начинают открывать свои бизнесы и приходят к нам , чтобы приобрести уже коммерческую недвижимость … Сейчас заметно , что свободной земли становится всё меньше , многие районы растут и развиваются .
– Где идёт самое быстрое развитие сейчас , если говорить об Atlanta Area ?
– Cherokee County – самый быстрорастущий район в этом году ( это такие города , как Woodstock , Canton и др .). Раньше наиболее быстро росли Forsyth County и Gwinnett County . Когда происходит такой рост , это означает , что развивается инфраструктура , поднимаются цены на землю и идёт открытие новых бизнесов .
– По поводу земли моё наблюдение как обывателя : в строящихся жилых комплексах дома стоят вплотную и почти не имеют участков . Это такая новая тенденция ?
– Чем дороже земля , тем дороже будет жильё . Чтобы оно продавалось , у строителей есть два варианта : строить более дорогие дома или стоить дома поменьше , но погуще . Найти вновь построенный дом с ценой до 200 тысяч – практически нереально , независимо от района . На « украшение » домов строительные компании уже обращают гораздо меньше внимания , чем раньше , и пытаются упростить дизайн , чтобы цена не стала заоблачной . Но с точки зрения энергоэффективности и теплоизоляции новые дома становятся лучше . Жильцы будут платить за
▶ ▶
Тел .: ( 770 ) 509-0700 Моб .: ( 678 ) 481-4486 , ( 678 ) 523-9405 Факс : ( 770 ) 971-4015
www . russiantown . com