териториални обхвати и т . н .) при устройствено планиране на територията . За нуждите на настоящия доклад във фокуса на изследването са ПУП и по-конкретно – изработването им за неурегулирани поземлени имоти и за територии с неприложена първа регулация по предходен ПУП .
С ПУП се определя конкретното предназначение и начинът на устройство на отделните поземлени имоти , обхванати от плана . Той се съобразява със стратегическите документи за регионално и пространствено развитие и устройствените планове от погорна степен , и представлява по отношение на тях попълна , по-подробна и конкретна разработка . С ПУП се урегулират улици , квартали и поземлени имоти за застрояване и за други нужди без застрояване . Предвижданията на ПУП са задължителни за инвестиционното проектиране .
Нормите за урегулиране и застрояване на териториите и поземлените имоти са описани в глава трета , раздел втори от ЗУТ . Законодателят с редица свои допълнения и изменения2 прави опит да обхване всичките възможни устройствени решения за планиране на неурегулирани територии . С ПУП по чл . 16 или по чл . 17 се урегулират само поземлени имоти , които не са били урегулирани с предишен подробен устройствен план . Регламентира императивното „ урегулираните веднъж поземлени имоти не подлежат на последващо урегулиране “, но определя и изключенията от това правило . И пояснява , че с последващ ПУП могат да се урегулират само улици и квартали , а границите между поземлените имоти могат да се променят само след изричното съгласие на собствениците , декларирано със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи . Резултатът от прилагането и на двата подхода – по чл . 16 и чл . 17 от ЗУТ са : определени регулационни граници , осигурен транспортен достъп , дефинирано конкретно предназначение и режим на устройство за всеки поземлен имот . Но има значителни отлики , които следва да бъдат изтъкнати , за да бъде мотивиран изборът как да бъдат постигнати индивидуалните устройствени цели на всеки конкретен поробен устройствен план .
2.2 . Особености при разработване и прилагане на подробен устройствен план по чл . 16 и по чл . 17 от ЗУТ
Още в същината на подхода на чл . 16 от ЗУТ е заложен един важен фокус върху публичния интерес , който силно го отличава от подхода по чл . 17 от ЗУТ , а именно задължението с ПУП да се определят необходимите площи за изграждане на обектите на зелената система , на социалната и на техническата инфраструктура . Като точно и ясно е регламентиран и инструментът за това : собствениците на недвижимите имоти , попадащи в обхвата на проекта , да прехвърлят до 25 % от площта на имотите си безвъзмездно на общината за изграждане на такива обекти публична собственост . И въпреки че от всеки имот се отнема площ в полза на изпълнение на набелязаните публични мероприятия , планът по чл . 16 от ЗУТ е справедлив , тъй като урегулираните имоти са с пазарна стойност не по-малка от пазарната стойност на имотите преди урегулирането им . Това се доказва с решение на комисията по чл . 210 от ЗУТ , назначена от кмета на общината . При ПУП по реда на чл . 17 от ЗУТ частите от имотите , необходими за изграждането на елементи на техническата инфраструктура и другите публични мероприятия , се отчуждават от общината срещу парично обезщетение по пазарни цени 3 .
При ПУП по чл . 16 законът изрично посочва , че се изработва на базата на одобрена кадастрална карта , като точните кадастрални граници не са определящи – собствениците получават равностойни УПИ , попадащи в същата местност ( или в преобладаващата ), но с граници , различаващи се от кадастралните . Тук се корени и съществената разлика между двата подхода , тъй като при чл . 17 е отбелязано задължението „ вътрешните регулационни линии да съвпадат с имотните граници “.
ПУП по чл . 16 от ЗУТ дава възможност за обединяване на маломерни имоти , собственост на едни и същи лица ; обединяване или разделяне на поземлени имоти по искане на собствениците ; образуване на съсобствен поземлен имот , въз основа на нотариално заверено заявление от отделните собственици , с което се определят и идеалните части на всеки съсобственик . Тоест , ПУП по чл . 16 от ЗУТ изпълнява ролята на инструмент за т . нар . „ градска комасация “. При ПУП по чл . 17 тези възможности са също допустими , но при повече ограничения и малко по-различни условия . Могат да се урегулират налични неурегулирани поземлени имоти с цел образуване на повече самостоятелни урегулирани поземлени имоти ; поземлени имоти , чиито размери не отговарят на минималните изисквания за лице и площ , с цел упълномеряването им с части от съседни имоти ; обединяване на съседни поземлени имоти за създаване на съсобственост . Но задължително заинтересованите лица подават заявление до общината , а при случаи на промяна на собствеността е необходим предварителен нотариално заверен договор за прехвърляне на съответните части . Административното процедиране при устройствените планове по двата подхода също се отличава . Административното процедиране на плана по чл . 17 от ЗУТ следва общия случай 4 . При ПУП по чл . 16 собствениците придобиват собствеността върху новообразуваните имоти от датата на влизане в сила на плана , а общината – върху отстъпените части . Съгласно § 22 , т . 1 от ЗУТ планът по чл . 16 ЗУТ се счита за приложен по отношение на регулацията с влизане в сила на административния акт по одобряването му . Планът по чл . 16 изключва провеждането на специална отчуждителна процедура по ЗУТ , съответно ЗДС или ЗОС . За всеки урегулиран поземлен имот се издава заповед от кмета на общината за точното му индивидуализиране , която се изпраща в службата по вписвания . На база копие от заповедта , изпратена до АГКК , имотът служебно се вписва в имотния регистър и се нанася в кадастралната карта . Общината придобива отстъпените части , освободени от всякакви вещни тежести . Наличните такива остават върху новия урегулиран поземлен имот .
2
ДВ , бр . 65 от 2003 г .; ДВ , бр . 29 от 2006 г ., ДВ , бр . 61 от 2007 г ., ДВ , бр . 101 от 2015 г . ДВ , бр . 13 от 2017 г .
3
ЗУТ , Глава седемнадесета .
4
Дефиниран в ЗУТ , Глава седма 42 ГКЗ 5-6 ’ 2020