4 . СРАВНЕНИЕ НА ДВАТА ПОДХОДА И ИЗБОР НА ОПТИМАЛЕН ВАРИАНТ
Приложените подходи за изработване на Подробен устройствен план – План за регулация са оценени чрез сравнителен анализ на база шест критерия по 7-степенна скала , отразяваща въздействието на всеки оценяван показател ( от силно отрицателно до силно положително ).
4.1 . Критерии за сравнение
4.1.1 . Икономическа ефективност
Предложеният критерий се базира на разходите за реализация на публичните мероприятия , заложени в ПУП . Процедурите по отчуждаване и обезщетяване се провеждат от съответната община , а средствата за обезщетяване следва да бъдат заложени в техните годишни бюджети . В конкретния случай , при ПУП по реда на чл . 16 от ЗУТ се дава възможност общината да спести от разходи за обезщетяване при отчуждаване на необходимите площи за публични мероприятия и да вложи тези средства в изграждането им . Планът по чл . 17 от ЗУТ налага обезщетяване на отчуждаваните площи , което допълнително отежнява финансовото състояние на общината . Практиката последните години показва , че общините нямат достатъчно финансови ресурси за публични мероприятия и по тази причина плановете по този ред рядко отреждат зони за реализирането им .
4.1.2 . Социална значимост
Устройствените планове следва да разкриват условия за подобряване на социалната среда като предвиждат терени за реализация на дейности , свързани с подкрепа на обществени групи и лица , имащи нужда от специализирана грижа и / или закрила ( обекти на здравеопазването , образованието , социалните грижи и т . н .), в т . ч . и да създават оптимални устройствени възможности за тяхното бъдещо изграждане и функциониране . Критерият отразява именно възможностите , които задава ПУП в тази насока .
При прилагане на подхода по чл . 16 от ЗУТ общините от една страна могат да планират най-подходящото местоположение за разполагане на обекти в социалната сфера , а от друга страна придобиват безвъзмездно предоставена площ . При ПУП по чл . 17 от ЗУТ това е свързано с редица устройствени компромиси – търсят се налични общински имоти или се генерират допълнителни разходи за отчуждаване на частни имоти , като често се получава УПИ с редица ограничения ( недостатъчно площ , неатрактивно и / или неподходящо местоположение и т . н .). Отчита се и фактът , че отчуждаването на цели частни имоти за реализация на публични дейности би довело до законови процедури по обжалване и крие сериозен риск от забавяне или отхвърляне на ПУП по съдебен ред .
4.1.3 . Оптимална териториална структура
Териториалната структура на урегулираните поземлени имоти е от първостепенна важност за оптималното им бъдещо развитие . Урегулираните поземлени имоти се използват за развитие на жилищно или друг тип допустимо строителство ( общественообслужващи , производствени дейности и др .). Възможностите за застрояване и осигуряване на достъп до елементите на техническата инфраструктура зависят пряко от формата на имота и разположението му в границите на квартала . Планирането при точно спазване на имотни граници често удовлетворява желанията на собствениците , но в резултат УПИ са с неправилни форми , с малки лица , с невъзможност от последващо разделяне , със затруднен транспортен достъп и поради всички тези причини – с ограничени възможности за развитие . Структурирането на територията по реда на чл . 16 от ЗУТ оформя имотите по най-благоприятния начин – правоъгълни форми , размери и площи , според изискванията за проектиране , позволява обединяване на маломерни имоти ( собственост на едни и същи лица ) и разделяне на големи . В конкретния случай на изследване запазват и характерът и атмосферата на вече формиралата се градска структура на град Драгоман , създадена в основната си част преди 1989 г ., когато изискванията за форма , площ и структура на имотите и кварталите са били водещи при устройственото планиране .
4.1.4 . Транспортна достъпност
Осигуряването на транспортната достъпност е задължителен елемент при проектирането на урегулирани поземлени имоти . Общината е длъжна да осигури достъп до всеки поземлен имот в обхвата на разработвания ПУП . Нормите на чл . 16 от ЗУТ позволяват да се предвижда продължението на улиците и трасетата на техническата инфраструктура при най-късите разстояния , улесняващи изграждането им от технически и икономически аспект . Такъв вариант създава и всички условия новопроектираните улици да не бъдат ограничавани от лични интереси , а да изпълнят всичките нормативни изисквания за технически показатели и безопасност на движението . При ПУП по чл . 17 от ЗУТ уличните пространства ( в т . ч . и съобразените с тях отклонения за електроснабдяване , водоснабдяване и т . н .) трябва да достигнат до всеки имот , независимо от големината и разположението му в квартала , което утежнява проектирането , финансовото обезпечаване , изграждането и експлоатацията им .
4.1.5 . Баланс на публични и частни интереси
Намиране на баланса на публично-частните взаимоотношения е един от основните принципи на териториалното устройство , а в случая и важен критерий за устойчиво развитие на териториите . Общините са задължени да осигурят комуникационен достъп до всеки имот , обществено обслужване на всеки жител , чрез действащи образователни , здравни , социални , административни структури и т . н ., и здрава жизнена среда , но рядко разполагат с терени , върху които да ги реализират . Отчуждаването на площи за такива дейности поражда конфликта „ публично-частен интерес “.
При ПУП по чл . 17 от ЗУТ частният интерес е защитен единствено чрез запазване на съществуващите граници на имотите и получаване на парични обезщетения за отчуждените площи . След направен примерен анализ според експертни оценки е установено , че цените , при които се уреждат такива отношения , са крайно незадоволяващи собствениците . Следва да се отбележи , че удовлетвореният публичен интерес е в полза на обществото , но и в частност , на всеки жител , който е и основният ползвател на изградените публични мероприятия . В такъв тип планове публични мероприятия почти не се предвиждат , така че следва да се счита , че при тях има неудовлетворяване на частните интереси . Публичният интерес при плана по чл . 16 от ЗУТ е силно защитен – общината получава безвъзмездно територия , която да използва за публични мероприятия и осигуряване на достъп до всеки имот . Частните лица получават имот с
ГКЗ 5-6 ’ 2020 45