Геодезия, Картография, Земеустройство GKZ-5-6'2016 | Page 42

Разрастването е по-рядко в резултат на изследвани, оценени и предложени устройствени решения, с които при прилагането на общ или подробен устройствен план (в по-голям обхват), градът се разширява предимно компактно и процесът е регулиран.

4. НОРМАТИВНАТА УРЕДБА И ПЛАНОВИТЕ

ИНСТРУМЕНТИ – ЧАСТ ОТ ПРОБЛЕМА ИЛИ ЧАСТ

ОТ РЕШЕНИЕТО

4.1. Нормативната уредба при промяна на

основното предназначение на земеделските

земи

Законът, който има прякa връзка с настоящото изследване, е ЗОЗЗ. Той задава реда и условията, при които земеделската земя променя основното си предназначение за неземеделски нужди. ЗОЗЗ предвижда промяната като изключение от правилото, то не се допуска по принцип и за нея следва да се приложи разрешителен режим.

Ако бъде разгледан класически случай на промяна на основното предназначение за лични цели, то може да се обобщи, че всеки собственик на отделен земеделски имот може да поиска тази процедура (има законовото право). Достатъчно е собственикът да поеме инициативата и да отправи искане до кмета на общината за включването му в строителните граници на съответното населено място и за промяна на основното му предназначение. Кметът на общината в законоустановен срок прави предложение до отговорния административен орган6, който се произнася с мотивирано решение. За всеки обект, който се предлага да бъде изграден или разширен върху земеделски земи, се определя необходимата площадка с проект за подробен устройствен план, а за линейните обекти на техническата инфраструктура - трасе с предварителен проект7. Положителното становище на Комисията по земеделие е основание за издаване на разрешение за одобряване на подробен устройствен план (ПУП) при условията и по реда на Закона за устройство на територият (ЗУТ).

Ролята на ЗУТ в процедурата по промяна на предназначение е ключова, тъй като позволява извън границите на урбанизираните територии (в земеделски земи) застрояване8 дори и само в обхвата на един поземлен имот или група от имоти. Достатъчно условие е то да бъде съобразено с предвижданията на действащ общ устройствен план, „но ако такъв е разработен” . Тоест, при липса на действащ ОУП, без да са проучени и оценени възможностите и последствията от развитието на урбанизираната територия, всеки един имот, при наличие на инвестиционна инициатива и при провеждане на процедурата по ЗОЗЗ, може да получи възможност за застрояване10.

Естествен резултат от прилагането на тези законови процедури са появата на обширни територии (предимно крайградски) с дисперсно застрояване, което не следва устройствената логика на районите, възпрепятства ефективното земеделие и не осигурява онези благоустройствени мероприятия, необходими за функционирането на урбанизираните територии.

За да намали въздействието на този негативен ефект, законодателят с последващи изменения на чл. 5911 (влизащи в сила на 01.01.2019 г.) постановява вече задължителното изискване - да има действащ ОУП, чиито предвиждания да бъдат спазени, и заедно с ПУП и проведена процедура по ЗОЗЗ е възможно имот в земеделската територия да бъде застроен. Изключения обаче от това правило са предвидени, те са в текстовете на чл. 109 от ЗУТ. Той определя, че и без действащ ОУП може да се разработва ПУП за един поземлен имот или за група поземлени имоти извън границите на урбанизираните територии за обекти с национално и регионално значение, общински обекти от първостепенно значение, обекти - публична собственост, обекти със сертификат за клас инвестиция по Закона за насърчаване на инвестициите, специални обекти, обекти в райони за целенасочена подкрепа от държавата по Закона за регионалното развитие и други.

Ако бъдат изследвани по-подробно, може да бъде направен изводът, че изключенията от тези законови рестрикции ще бъдат повече от подчиняващите се на правилото. Нещо повече, районите за целенасочена подкрепа от държавата по Закона за регионалното развитие (ЗРР), съгласно Националната стратегия за регионално развитие (НСРР) за периода 2012-2022 г. са 124 броя, тоест за почти половината от националната територия изключенията са в сила. А на практика няма да има община на територията на България, за която да не се намерят законови основания изключенията да бъдат прилагани масово.

Следва да се отбележи, че процедурата по ЗОЗЗ във времето претърпя и положителни промени12. Например въведе се: изискването за вариантност на трасета и площадките /минимум две/ за избор на по-щадящ вариант13 ; ограничението да не се допуска проектиране и изграждане на обекти с площ над 500 дка върху поливни земи от първа до четвърта категория; забраната за изграждането и/или разширението на обекти за производство на електрическа енергия от възобновяеми енергийни източници, използващи фотоволтаични (слънчеви) системи върху поливни земеделски земи от първа до шеста категория или некатегоризируеми земи14 и други.

40

6 Комисията по чл. 17, ал. 1 от ЗОЗЗ.

7 по реда чл. 126, ал. 6, т. 1 от Закона за устройство на територията.

8 Авторът има предвид застрояване, чиито функции не са съвместими с предназначението на земеделските имоти.

9 Текст на чл. 59, ал. 1 от ЗУТ, действал до изм. и доп. - ДВ, бр. 65 от 2003 г., и изм. и доп. - ДВ, бр. 82 от 2012 г., в

сила от 01.01.2016 г.

10 чл. 59 от ЗОЗЗ.

11 ДВ, бр. 82 от 2012 г., г., ДВ, бр. 101 от 2015 г.

12 Обн. ДВ, бр. 39 от 2011 г.

13 Чл. 21, ал. 4 о 5 от ЗОЗЗ.

14 ДВ, бр. 100 от 2015 г.

ГКЗ 5-6 ' 2016