Процесът на промяна на основното предназначение на земеделската земя е най-активен през 2009-2010 г., и ако на национално ниво той затихва след 2010 г., за крайградската територия на Благоевград през 2012 г. се наблюдава отново увеличение на площта на променилата предназначението си земеделска земя. Към 2014 г., се отчита плавно повишение на активността след временното намаляване през 2013 г. Тази тенденция може да бъде обяснена с фактори, които влияят на местно ниво, в случая това е влезлият в сила „Общ устройствен план” (ОУП) на община Благоевград5 , който активира инвестиционните намерения на собствениците на земеделски земи, осигурявайки бъдещи устройствени възможности за разширяване на урбанизираната територия. Данните за Благоевград показват, че променилата предназначението си земеделската земя е високо- категорийна (55%) и се е ползвала при поливни условия (73%). Тази земеделска земя с висок продуктивен потенциал е съсредоточена в крайградската територия на Благоевград. Преобладаващите инвеститорски инициативи са с цел задоволяване на жилищни нужди (63%), при наличен жилищен резерв в рамките на града и негативни демографски тенденции.
В обобщение, на местно ниво процесите са с близка интензивност до тези в страната. Резултатите показват, че в община Благоевград земеделските земи, променили основното си предназначение за нуждите на строителството са 0.4% (при 0,3% за страната, отнесено към ПССП 2007 г.). Урбанизационният процес обаче е най-агресивен в крайградските територии, където 4.4% от високопродуктивните земеделски земи са променили основното си предназначение за строителство.
3. УРБАНИЗАЦИЯТА - ДВИГАТЕЛ НА ПРОМЯНА НА
ОСНОВНОТО ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕ НА
ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ
Урбанизация е обществен, социално-икономически и пространствен процес, който е пряко свързан със загубата на земеделска земя. В България урбанизацията се изразява с нарастване на дела на градското население, като особено силно е изразена градската миграция (в посока „село-град” и „град-град”). [1] След 1985 г. населението в България намалява, но то се съсредоточава в градовете. За последните 30 години ръстът на населените места бавно намалява (с 1.3%), но се увеличава броят на градовете (с 19%). Характерен процес - резултат от урбанизацията, който се задълбочава с всяка година, са двата полюса на урбанизационно развитие – големите градове проявяват стремеж към териториално нарастване (предимно върху земеделски територии) и разрушават старата компактна форма, а на другия полюс се изострят проблемите на т.нар. периферни райони, с незначителна концентрация на население и по-слабо развитие. [5]
При по-големите градове (или градовете с икономическа активност) се наблюдава особена форма на субурбанизация, при която територията им нараства дисперсно, произволно и непланирано, при което градските райони се увеличават по-бързо, от колкото градското население. Често се „прескачат” фази в развитието на територията, например изграждат се обекти, преди реализиране на довеждащата техническа инфраструктура. Резултатът е експанзия на града, предимно върху земеделска територия, изразяваща се в силно фрагментирана собственост върху земята, с различни видове земеползване, пространствено разделени или функционално зонирани в различни области.
Основните (валидни в глобален план) причини за разрастване на градовете са свързани с икономическия растеж, глобализацията, повишаването на жизненото равнище, демографските фактори, вътрешни проблеми на града, поради което хората търсят по-добри условия в крайградските територии и други.
Много от тези фактори в различна степен са валидни и за България, но има и специфични, предопределени от редица процеси, характерни повече за нашата страна в последните тридесет години. Те са в резултат на:
- Ефекта на реституционния процес, в т.ч. приватизацията, при които запазването на основните функции на земеделската земя не е икономически ефективно за собствениците - тя е силно фрагментирана, маломерна, с неизяснена собственост или с много на брой съсобственици, с нефункциониращи земеделски стопанства, селскостопанска техника и съоръжения и други.;
- Ефекта от прекъснатата връзка между земеделската земя и човек, който да я обработва – земеделските територии са били с „размита” частна и държавна собственост в периода 1950-1991 г., а възстановилият собствеността върху земеделския си имот вече е предимно жител на града. Близо 80% от земята е собственост на наследодатели, някои от които са в пенсионна възраст или вече са починали.
Наследниците им са собственици, отдалечили се от начина на живот, при който земята им дава основния поминък.
Това са причините, поради които повечето от тях искат да осигурят много по-големи финансови ползи или други изгоди като продадат земеделските си земи за нови жилища или друго градско развитие, или да я използват за своите нужди в града;
- Ефекта от несъвършено и/или неприлагано законодателство, в т.ч. либералната законова уредба и улеснените процедури по промяна на основното предназначението на земеделска земя за строителство;
- Ефекта от несъвършени и/или неприлагани (в т.ч. и липсата им) планови инструменти (концепции и схеми за планиране на пространственото развитие и устройствени планове).
Може да се твърди, че за разрастването на българския град е по-силно влиянието на специфичните фактори, отколкото на общовалидните глобални. То най-често е в резултат от приложение на устройствени решения, взети „на парче” от индивидуални, повечето пъти частни инвеститорски инициативи, след провеждане на процедура на промяна на основно предназначение на земеделски територии по реда на ЗОЗЗ и без съобразяване с решения на „Общ устройствен план” (поради липса на такъв или поради нормативна възможност той да бъде изменен отново „на парче”).
39
5 ОУПО Благоевград е одобрен с Решение 27 по Протокол 3/25.02.2011 г. на ОС Благоевград, обн. ДВ бр.25/25.03.2011г
ГКЗ 5-6 ' 2016