СЪБИТИЯ , ПРОЯВИ И ФАКТИ
УЕБИНАР „ АВАНСОВИ ПЛАЩАНИЯ - АВАНСОВО ПЛАТЕНИ НАЕМИ , ЦЕСИЯ НА НАЕМ , ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ “
На 23.04.2021 г . се проведе успешно уебинар на тема „ Авансови плащания – авансово платени наеми , цесия на наем , право на ползване ”, организиран от Сдружение „ ОКО – Обучение , Консултации , Оценки ”. Голяма част от колегите - инженери-геодезисти и земеустроители , извършват оценки на недвижими имоти : жилищни , търговски и офис сгради ; подобрения в дворовете ; инженерни съоръжения ; земеделски земи и всички подобрения върху тях , както и определяне на пазарни наеми на офиси , магазини , жилища ( апартаменти , къщи и вили ), складове , гаражи , паркоместа и др .
Основен лектор по темата беше инж . Петър Савов . Той е магистър от УАСГ по промишлено и гражданско строителство и правоспособен оценител на недвижими имоти , а също и на търговски предприятия и вземания , и на машини и съоръжения . Има над 20-годишен опит в оценяването , вкл . приватизационни и пазарни оценки на редица големи предприятия у нас , както и на обособени части от тях , опитен лектор в курсове и семинари по оценка на недвижими имоти . Разгледаните от инж . Савов въпроси на уебинара бяха :
1 . Какво е авансов наем и как работи ? Разлика между авансов наем и депозит . 2 . Авансово платени наеми . 3 . Концепция за времева стойност на парите .
Формули от теорията на парите във времето . Примери . 4 . Амортизационни ( погасителни ) вноски . 5 . Влияние на корпоративния данък върху амортизационните ( погасителни ) вноски . 6 . Оценка при авансови плащания . Определяне на анюитетната вноска . Примери . 7 . Оценяване на цесия . Примери . 8 . Право на ползване . Варианти . 9 . Оценка на право на ползване . Примери . 10 . Оценка на имоти , върху които е учредено право на ползване . Примери . 11 . Нормативна оценка на право на ползване . Анализ . Оценителите на недвижими имоти трябва много добре да познават основните принципи на наемните договори и произтичащите от тях права и задължения , които могат да повлияят върху стойността на недвижимия имот . Много наемодатели изискват от наемателите да плащат авансово наем още при подписването на договора за наем . Известно е , че най-често случващата се ситуация е да се предплати наема за последния месец . Практическите проблеми са при определяне на основния елемент на договора за наем , а именно наемната цена . Важно е да се отбележи , че текущият наем може да се различава от пазарния наем . Може наемателят да е платил капитална сума при подписването на наемния договор или да се е съгласил да направи някакви подобрения на имота в замяна на отстъпка от плащания наем за целия срок на наемните отношения , или до първото преразглеждане на наемите . Обратно , на наемодателя може да се налага да предложи някакъв стимул , за да привлече наемател в имота , особено при настоящата пандемична обстановка . Стимулите могат да са следните : един свободен , т . нар . „ гратисен ”, от наем период ; паричен стимул или договореност за „ частична размяна ”.
Каквито и стимули да има или да ги няма , тук найважното е да се използват подходящи техники за разплитане на условията на капиталните плащания или вземания , за да се определи лежащата в основата наемна стойност или същинския доход от имота , а от там и неговата стойност . В някои случаи се заплаща голяма част или цялата сума на бъдещия наем . Такива случаи , например , са : учредяване на право на ползване за определен период от време или цесия ( прехвърляне на правата ) на наемите от наемодателя на трето лице , както и при откупуване на правата в случай на печеливш наемен договор ( наемната цена е под пазарната ). На практика , във връзка със сделките с недвижими имоти , това е авансово платена капитална сума , която се плаща вместо наема . Авансовите плащания не са винаги парични ; те могат да са : уговорени строително-монтажни работи ( СМР ) или подобрения в наетите имоти .
Уебинарът премина на високо професионално и техническо ниво , за което заслуга имат организаторите от Сдружение „ ОКО – Обучение , консултации , оценки ”, лекторът инж . Петър Савов и колегите – оценители на недвижими имоти , участници в уебинара .
Накрая , но не на последно място , трябва да се отбележи , че уебинарът е част от продължаващото , задължително , ежегодно , професионално развитие на независимите оценители у нас съгласно изискванията на Камарата на независимите оценители в България ( КНОБ ). Тази Камара е създадена със Закона за независимите оценители ( ЗНО ) 1 .
Доц . д-р инж . Венета Коцева – независим оценител на недвижими имоти
1
ЗНО влезе в сила от 15.12.2008 г .; Обн . ДВ . бр . 98 от 14.11.2008 г ., изм . ДВ . бр . 49 от 29.06 . 2010 г ., изм . ДВ . бр . 62 от 10.08.2010 г ., изм . ДВ . бр . 19 от 08.03.2011 г .
70 ГКЗ 1-2 ’ 2021