于 , 在中国 , 政府是唯一的土地所有者 , 其控制是无所 不在的 , 包括设定开发商可以出售其产品的最低和 / 或 最高定价等条款 。 例子不胜枚举 。
虽然美国和中国开发商都会花时间与当地官员打交道 , 建立牢固的工作关系 , 美国开发商最终拥有土地 , 并根 据几十年的先例对其利用土地的方式享有合法权利 。 在中国 , 更为常见的情况是 , 当地政府对土地开发相关 问题具有单边控制权 , 这通常是开发交易能否成功的 唯一最重要的因素 。
在美国 , 当选官员的职责范围更加有限 , 其工作是强制 执行现有法律 , 无论是否有其他影响 。 向政府官员献殷 勤不是获得优质交易的常用方法 , 且政府批准也不会 保证投资一定会成功 。 对于中国投资者来说 , 好消息是 美国房地产是外国投资者可以进入的最开放 、 流动性 最高的市场之一 , 且监管门槛较低 。 当然 , 美国房地产 市场中的外国投资仍然应计征 FIRPTA 税 , 但是此项税 款也可以通过适当的税务规划减轻 。
风险和收益状况
两个市场中房地产风险和收益的评估方式存在很大的 差异 。 通过综合考虑当前现金流和长期增值 , 能够满足 或超过大部分机构投资者设定的收益率目标 。 在目前 的投资环境中 , 核心房地产投资应该产生的总收益率 在 6.5 ~ 8.5 % 之间 , 核心策略应产生的收益率在 8.5 ~ 11 % 之间 , 增值策略应该产生中低双位数收益率 , 投机性策 略应该产生高双位数收益率 , 按扣除费用前的毛收益 计算的总收益率在 20 % 以上 。
这些是较小的范围 , 该结果是基于流动性大 、 透明化 的市场所得 。 根据投资所在城市的不同 , 上述每个范围 都会变化 。 门户城市 , 如纽约 、 旧金山 、 洛杉矶和华盛 顿哥伦比亚特区 , 将会产生靠近每个区间范围的低区 间 收 益 率 , 二 线 城 市 , 如 达 拉 斯 、 西 雅 图 和 丹 佛 , 可 能 会在中区间 , 三线城市可能会在上述区间范围的上区 间 。
简而言之 , 预期的准确结果取决于市场条件 。 在中国的 高增长市场中 , 个人愿意接受较低的本期现金收益 , 以 换取更高的增长收益和投资配置后更大的总收益 。 在 美国更加成熟的市场中 , 只有开发项目投资中才有更大 的增值机会 , 在开发项目投资中 , 价值是通过开发过程 创造的 。 更典型的是 , 美国投资者依赖较高的本期收 益率和较低的增值 , 获得更加稳健的总收益率 , 但风险 也低得多 。
中国投资者通常更加关注绝对收益率 , 但忽视与某一 特定投资策略相关的风险 。 取得良好的风险调整收益 率应该是目标 , 但是中国投资者通常会将其宏观市场 认知观点带到美国 , 关注总收益率 , 而不充分了解美国 市场中的风险 。 中国市场中的美国投资者亦然 。
RISK AND RETURN PROFILES
Real estate risk and returns are evaluated quite differently within the two markets . The combination of current cash flow and long-term appreciation is capable of meeting or surpassing most institutional investor ’ s targeted return goals . In the current investment environment , core real estate investments should yield a total return between 6.5 to 8.5 percent , core plus strategies should yield between 8.5 to 11 percent , value add strategies should generate low to mid-teens returns , and opportunistic strategies should generate high teens to over 20 percent total returns , on a gross basis before fees . These are narrow ranges ; the result of a liquid , transparent marketplace . Each of these ranges will shift depending on the city in which an investment is located . Gateway cities , like New York , San Francisco , Los Angeles and Washington , D . C ., will produce yields closer to the lower end of each of the ranges , second tier cities , like Dallas , Seattle and Denver , will likely fall mid-range , and tertiary cities would likely fall near the top of the ranges provided .
In short , market conditions are creating the exact outcomes that should be expected . In China ’ s high growth market , individuals are willing to accept a lower current cash return in exchange for a higher appreciation return , and greater total return upon disposition of the investment . In the U . S .’ more mature market , the opportunity for greater appreciation can only be found in development investments , in which value is created through the development process . More typically , U . S . investors rely on higher current yields and lower appreciation that delivers a more modest total return , but at a far lower risk .
Often , Chinese investors pay more attention to the absolute return , but fail to recognize the risks associated with a particular investment strategy . Achieving a good risk-adjusted return should be the goal , but often Chinese investors bring their macro-market perceptions with them to the U . S . and focus on the total return without fully understanding the risks in the U . S . market . The same can be said for U . S . investors in China .
DEVELOPMENT MODEL
In addition to the macro-market differences described above , there are general similarities and specific differences in the development process that also impact the respective markets . Generally , value creation in real estate development between the U . S . and China proceeds through the same process . While the list of important decisions that must be made is long , the major drivers to a successful development require similar steps in each market . An investor must identify a good location for the chosen product type , secure governmental approvals , negotiate a fair investment structure with a qualified developer , and develop a market acceptable product of high quality . But while these steps seem similar on the surface , a closer look reveals substantial differences .
In China , buying land is typically the largest cost in the total budget . In some cities such as Beijing and Shanghai land costs can represent 70 to 75 percent of the total
31 THE CHINA INVESTOR